新華每日電訊消息：

　　“房價成本清單”不應遺漏隱性因素

　　有專家建議，把“公佈成本清單”的做法擴大到教育、電信等行業

　　最近，隨著福州市物價局公佈房價成本清單，浙江等地也傳出消息，要把土地價格等房價的重要組成部分以政務信息的名義予以公開，在社會上引起了很大反響。

　　房價成本清單能否公之於眾，這一做法對促進房産行業的健康發展有什麼意義？萬眾矚目、千夫所指的房價，能否在聚光燈下被拆解，讓人們清清楚楚地看明白，其中成本有多少，利潤有多高？

　　■三個問題引人關注

　　焦點之一是，一些開發商囤積土地以待市場的最佳時機，造成土地閒置，或是自行開發，或是乾脆炒地皮賣錢，若能公佈土地開發進度，就能令“圈地”開發商無處遁形

　　佔據房價成本最大的因素是土地。公開成本清單，有三個問題最引人關注。

　　一、協議出讓的土地價格會不會公佈？除了相對透明的“招拍挂”土地，在目前的杭州房地産市場上，有不少還在銷售的樓盤的土地來自於早年間沒有實行招拍挂制度時的協議出讓。

　　余杭、蕭山兩區儘管和杭州市區同屬一個市場，但它們因為撤市建區併入市區時確定其仍然享有地市一級部分經濟管理權限，土地管理、房屋拆遷等均獨立行使權力，不受杭州市土地儲備制度的制約，有好幾年時間存在著實行協議出讓的政策空白點。一大批土地的出讓價格遠低於後來招拍挂形成的行情。市中心的土地在拍賣中曾經出現過1800萬元一畝的天價，但是在余杭，有些土地當初協議出讓僅幾萬元，而現在這些地塊的別墅賣價已達幾百萬元甚至上千萬元一幢。

　　在城區，儘管招拍挂制度已經實行好幾年了，但是有一些樓盤通過分期開盤的方式，拉長開發週期。有些上世紀90年代就開第一期的樓盤至今還在開發第N期，房價則已經翻了好幾倍。在現在的房價中，這些協議出讓的土地價格所佔成本日益走低。相對於高房價，地價顯得非常便宜，利潤顯得非常豐厚。這種對比鮮明的“土地成本”會不會包括在公佈的“清單”中，成為人們關注的焦點。

　　二、土地開發的進度會不會公佈？按照規定，土地閒置一年不開發將收取閒置費，閒置兩年將被收回。如果嚴格執行這一規定，有利於國家投放市場的土地儘快轉化成商品房，化解市場供需矛盾。但是在實際操作中，有的是因為政府配套沒有跟上，更多的是一些開發商為了謀求利潤的最大化，對土地圈而不發，囤積在手中，等待市場的最佳時機，或是自行開發，或是乾脆炒地皮賣錢。

　　據記者了解，近年來隨著政府執法力度的加強，對已經出讓土地的追蹤越來越嚴密，圈地不開發的閒置現象已經大為減少，但是尚未絕跡。土地開發的進度直接影響到土地利用計劃，影響到政府對商品房供應的調控能否落到實處，也影響到企業的資金成本，對房價具有不可小覷的影響，只要對土地開發的進度進行公佈，就將使“圈地”開發商無處遁形。

　　三、一些“特殊遊戲規則”的成本投入如何匡算、公佈？房地産市場是一個各種利益主體爭相登場較量的舞臺。歷史上出現過一些“特殊遊戲規則”，其土地開發成本投入很難匡算。比如有些地方，過去曾有過一種“回報地”，開發商出錢建設公路、公園等公共設施，政府用這些公共設施附近的土地作為回報，提供給企業開發商品房獲利。還有一種專門針對特殊群體的住宅建設，土地成本很低，房價也不高，呈現出和市場價值脫節的怪現象。不少類似的做法在後來的市場規範過程中已經消失，但這些項目依然存在，有的還在銷售。按照公平原則，所有房産項目都應參加“成本清單”公佈，但有些項目一旦公佈將使一些特殊群體處於“很難解釋清楚”的尷尬境地。這些因素都將對“成本清單”的透明、公正産生阻力。

　　■成本清單該多“清”

　　有人建議，不但應該公佈房價的傳統四大板塊構成，還應盡可能多公佈一些隱性因素，還有人建議把“公佈成本清單”的做法推廣到教育、電信等行業

　　浙江房地産界不少人士認為，房價成本似乎只是由傳統的土地價格、建築成本、營銷成本、政府稅費四大板塊構成，但實際上還有很多因素隱含其中，有些甚至起到決定性作用。在對“政務信息”進行公佈、滿足老百姓知情權的同時，還應努力建設一個具有權威性、科學性、專業性的測算體系，盡可能多地公佈“市場信息”，讓成本清單足夠“清”，更好地發揮市場引導作用。

　　但是，讓成本清單足夠“清”存在一定的困難。浙江一些房産開發商認為，有一些成本只有企業知道，比如融資成本等，但是很少會有人願意將這些商業秘密坦陳出來。

　　專家指出，在很多國家，對某個重要行業的成本進行測算並不罕見，有利於讓政府和購買人群對該行業的成本和利潤情況做到心中有數，合理控制利潤，減少泡沫發生的可能。標準化程度比較高的産業比較容易測算成本，但房地産屬於非標準化行業，差異性很大，建立一個完善的測算體系需要下大力氣。

　　浙江大學房地産研究中心主任賈生華教授説，越來越多的房産項目在滿足最基本的居住需求基礎上，開始講求藝術性和科技含量，這些要素將在成本中日益凸顯。此外，企業的管理能力也會影響到對成本的控制。

　　比如在拿地的眼光上，優秀企業能夠在市場普遍認為的“爛地”中慧眼識珠，低價購入後營造高品質樓盤，最後賣出好價格，甚至帶動整個區域地價上漲，而一個差的企業完全可能因為品位低下，儘管高價拿到市中心黃金地塊，卻做成一個極其醜陋的建築，成為城市的污點。這些例子在當前城市建設中並不鮮見。

　　他指出，對一個企業來説，在品牌建設等發展後勁上的長期投入較難在具體項目的成本上體現出來，但品牌的作用和含金量必然會體現在房價上。“房價清單”應不僅限于政府掌握的成本信息，還應包括“拿地的眼光”、後期服務的品質等各種值得鼓勵的發展要素，將其建設成一個科學、權威、精密的成本測算體系，以促進行業的健康有序發展，鼓勵企業自主創新，並幫助社會各方面人士更好地把握行業發展趨勢和市場走向。

　　還有一些專家認為，在我國市場經濟發展初期，很多産業存在著操作不規範、暴利等“灰黑現象”，給宏觀經濟帶來很大隱患，常常是産業越繁榮，風險就越大，問題就越多。面對這樣的局面，對關係國計民生的重要行業採取類似“審計風暴”般“公佈成本清單”的做法具有積極意義，建議擴大到更多的行業範圍，尤其是對和百姓切身利益有關、社會反響較大的行業，比如教育、電信等。

　　（記者方益波）

責編：張麗