【人民日報】房地産：不要輕言“泡沫”

央視國際 (2002年11月22日 11:21)

　　人民日報消息：對於今年的房地産走勢，國內各方意見分歧頗大，其中一種有代表性的意見就是認為出現了泡沫。其理由主要有兩點：一是商品房空置率超出國際警戒線10％，達26％；二是房價收入比亦超過國際通常標準6倍左右。這種看法顯然有失偏頗。

　　什麼是泡沫？泡沫指的是一種資産在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離其價值，此時經濟中充滿並不反映物質財富的貨幣氣泡。資産價格上漲到一定程度後，常常會發生逆轉，接著發生價格暴跌，如氣泡的破滅，使經濟從繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。泡沫經濟的發生不可缺少兩個基本條件：第一、商品供求嚴重失衡，需求遠大於供給，這樣才會發生價格暴漲。第二、投機交易氣氛過濃。泡沫經濟的商品供求嚴重失衡，需求遠大於供給並沒有反映社會的真實供求關係，而是由過度投機交易導致。因此，凡能進行投機的商品交易最容易産生泡沫經濟，如證券等。當一國的經濟過熱，社會總需求大過總供給時，引起物價非理性上漲，也會形成泡沫經濟。從上所述可知，泡沫的基本特徵是價格非理性暴漲嚴重背離其價值，價格是否正常是判斷是否發生泡沫的主要依據。

　　目前，國內商品房空置率超出國際警戒線10％，達26％，反映的是商品房供遠大於求，而不是求遠大於供引起價格暴漲。從國內商品房平均售價來看，1998年至2001年，每年商品房價格平均增長2.1％，商品住宅價格平均增長3.1％，價格總體走勢平穩。尤其是全國房地産三大熱土的廣州樓市，房價連續五年下跌，樓市不但沒有過熱，反而偏冷。這種價格狀況怎能叫泡沫？

　　有人用房價收入比超過國際水準來説明目前房地産存在泡沫。其看法是：“全國大部分大中城市房價收入比超過6倍，其中北京、瀋陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的房價收入比都超過了10倍。”

　　用房價收入比高低來判斷是否存在泡沫顯然是片面的。房價收入比取決房價和收入兩個因素，房價不高但如果收入低，房價收入比也會高。發達國家的居民收入是中國百姓收入的數十倍，但其房價並沒有中國房價的數十倍，因此他們的房價收入比要比中國低，怎能據此説因中國房價收入比超出國際通常標準而存在泡沫？據有關統計數據，我國房價收入比大的地區不是經濟發達地區，而是經濟相對落後地區。經濟發達的華南地區、華東地區房價收入比都比西南、華北地區小。其中瀋陽以13.7倍的房價收入比居全國之最。在西南，房價收入比最高的是相對落後的貴州，達12.5倍。但如果據此認為我國房地産存在泡沫最大的地區不是經濟發達地區，而是經濟相對落後地區，顯然難以令人信服。如果用房價收入比來説明泡沫，那麼就會得到荒謬的結論：最大的泡沫在貧困地區的農村，因那裏的戶均收入只幾百元，房價收入比恐怕有數十倍。

　　認為房地産存在泡沫的人很擔心目前的房地産投資熱會重演1993年泡沫破滅的歷史。對此，應作一些具體分析。要看到，今天的房地産運行環境和10年前已不可同日而語。一是10年前是短缺經濟，而當今是剩餘經濟，因此産生泡沫的宏觀供求環境並不存在；二是近年的房地産投資熱完全由消費需求拉動，而不像10年前那樣缺少消費需求，完全是資本拉動；三是房地産銷售住宅所佔比例逐年上升，從1997年的78％上升到目前的84％，今年1－8月份的商品住宅銷售已佔全部商品房銷售的90％，而我國城鎮居民人均居住面積只有10多平方米，住宅市場發展空間很大；四是10年前房地産開發主要是銀行資金，而今年房地産開發中銀行資金不到30％。

　　雖談不上泡沫，但投資增長過快帶來的26％的空置率必須警惕。一是供求結構失衡問題，經濟適用房和低價位商品房供應嚴重不足，不能滿足中低收入家庭需求，而中高檔豪華住宅又過剩；二是地區結構失衡問題，廣東和北京明顯過熱。同是省會特大城市，廣州商品房空置達數百萬平方米，南京只有十幾萬平方米；三是金融體系對房地産信貸的過分樂觀，市場看漲時，銀行認為可以控制風險，而實際上我國銀行尚不具備成熟的擔保、保險體系。（林文俏）

責編：水晶石