【中國經濟導報】經濟適用房的困惑

央視國際 (2002年10月21日 10:38)

　　中國經濟導報消息：住，是城市人生活中的一件大事。這些年，城市人住的房子是越來越好。經濟適用房，最初設計為解決中低收入者住房的理想出路，是個大家都非常熟悉的字眼。可自它面市、特別是近段時間以來，發生了一些不可思議的奇特現象，需要我們重新認識一下經濟適用房。這裡我們不是要評判經濟適用房的對錯、是非，只是想撥開迷霧，解開人們對經濟適用房的一些困惑。

　　經濟適用房要不要建停車場？這個問題的提出不是空穴來風，北京開著私家車買經濟適用房的大有人在，有的只是週末去度假，有的不只買一套。記者就此採訪了一些相關人士。有人説，經濟適用房應當建停車場，經濟適用房也應當有一定的標準和檔次。也有人説，經濟適用房和商品房的停車場區別在於，商品房建的停車場檔次高，有車庫，經濟適用房只是建個露天停車場。而買得起車的人還算中低收入者嗎？可他們手中又明明拿有蓋著單位公章的最高收入的證明。

　　有些經濟適用房何以名不正言不順地建成了高檔房？有的建得面積很大，還有的建成複式結構等。一些地方不僅出現了貴族式經濟適用房，而且市場還在升溫。明眼人都看得出，主要是有些開發商暗箱操作，打經濟適用房的牌子，做著商品房的生意，獨“吞”土地轉讓中的政策優惠；也有少數開發商通過偷工減料來變相地提高他們的投資回報率。雖然這些開發商的做法是違反了有關規定，是不合規的，可這不合規的背後，又確實存在著合乎市場需求的行為。

　　據統計資料顯示， 北京5000元以下的現有中低價房僅佔總量的20％，積壓的空置高檔商品房已達700萬平方米。表面上看，這是供需結構的嚴重錯位，深究起來，是否是高中低檔房城市空間佈局的錯位？按照級差地租原理，市中心區到市郊的地價是逐漸遞減的。如此一來，市中心區的高檔房價格高企就不是不可理解的現象了。中心區的高檔房之所以還能一片一片地拔地而起，而不是能帶來高回報的商務寫字樓，恐怕是和土地轉讓沒採用市場化的公開拍賣方式、而採用了非市場化的協議方式或其他暗箱操作手段有關。價位高企，還有擁擠和污染，使得高收入者，望著中心區的高檔房而卻步，更不用説中低收入者了。這些高收入者的現實需求得不到滿足自然要另尋他途。變相的貴族式的經濟適用房正是衝著這樣的現實需求來的。

　　不久前，北京市第二屆中低價位商品房展示交易會本屆展會並沒有預期的火，而是較為冷清。有些看展人反映：房源比較少；位置有點遠；戶型還偏大。如果郊區建的名副其實的經濟適用房，不合高收入者居住要求，中低收入階層由於買不起車，又不願意去住的話，那何不在郊區名副其實地建設一些高檔房呢？這樣開發商和高收入者供需兩方不是可以光明正大地見面嗎？如果土地轉讓實現市場化的話，這一結局應是不難看到的。

　　經濟適用房與市場價商品房都屬於商品房的範疇，所不同的只是政府是否給予優惠，是否限定價格，是否控制銷售對象。也可以説，經濟適用房是不完全、不徹底的商品房。有專家説，經濟適用房只是個過渡形態，隨著市場經濟體制的完善，房地産市場的成熟，會自動退市的。

　　一種産品實現計劃與市場雙軌制價格並存的利弊誰大誰小，我們都很清楚，那是在改革開放初期，剛剛認可商品屬性的年代實行的。而在“雙軌制”已經基本消失、市場經濟日趨成熟的今天，這种經濟適用房的價格雙軌制的利弊又是誰大誰小呢？何況滿足了中低收入者的住房需求，而高收入者卻買不到真正適合其需要的住房，也是一種新的不公平。

　　從上述經濟適用房出現的奇特現象看，現實中的經濟適用房並沒令政府、開發商、中低收入者都滿意，三者的利益難以保證，目的也不易達到，即使能達到，經濟適用房的立項、開發建設、銷售乃至消費監督的管理成本也很高，代價太大。

　　有專家介紹説，住房是一種造價昂貴的産品，家家需要它，對它充滿渴望，但“家家有房”是不符合這種商品性質的，也是不現實的。有一部分家庭買不起房屬正常現象。美國住房自有率在西方國家是最高的，但也只有65％，其餘要靠租房來解決；德國僅為38％。除了政府要加強社會保障建設，多提供廉租房外，租用有錢人購買的商品房解決居住問題也是很合理，正常的。（李坤民）

責編：水晶石