經濟參考報消息：南昌市民王先生在紅谷灘新區投資36萬元買下一間約40平方米的商鋪，其中個人首付款60%，銀行按揭貸款40%。王先生本想用一個月一兩千元的租金，來還銀行每月1400多元的按揭貸款，再坐等店面房産不斷升值。然而，快兩年過去了，他的店面一直沒能租出去。

　　在南昌市，一些新近竣工的商鋪銷售均價已由每平方米10000元下跌至9000元，即便這樣，投資者們仍埋怨無論是自己經營還是出租他人，都十分慘澹。

　　南昌城東區一新落成不久的商業街上，一間約50平米的藥品經營便利店，因生意不景氣，店主僅經營了2個月就打出了“轉讓”招牌。

　　連續多年被各級政府和開發商熱捧的商用房地産——大小步行街、商貿城開發建設在江西、山西、湖南、安徽等省相繼拉響警報：由於項目投資增長過快，商用地産空置面積居高不下，中小投資者心目中預期流金淌銀的商鋪，轉眼間竟成難脫干系的“傷鋪”。

　　專家提醒，這一市場信號值得廣大中西部地區在推進城市化和新農村建設中高度關注。

　　商鋪大量空置　投資依然火爆

　　日前，有關部門對江西省九家商用房地産開發企業的銷售狀況進行了一次抽查，結果其中兩家商用房銷售面積不到竣工面積的一半，四家不到1/10，還有兩家為零銷售。統計同時顯示，四年來江西省商用房空置面積正以平均60%的速度遞增，增速最高的2004年達75.5%，這年實際空置面積達127萬平米，佔包括住宅在內的全部空置房總量的43.6%。

　　然而，令人費解的是，這樣的銷售狀況並未擋住各地開發商們持續的投資熱情，在江西各地新的商貿城規劃、建設依然此起彼伏。

　　僅2004年一年，全省就先後有南昌世貿中心、華東國際博覽城、景德鎮香江商貿城等25個施工面積均在五萬平方米以上的大型商用房項目開工建設。全省11個設區市，商用房投資較“九五”增長3倍以上的就有7個，其中新餘市增9.8倍、上饒市增8.9倍、萍鄉市增8.6倍、景德鎮市增6.5倍。

　　2005年前後，國家對房地産開發相繼採取一系列宏觀調控措施，但即便如此，這個省當年仍有500多家房地産開發企業在大規模建設商用房，平均每家的施工面積超過1000平方米。全省城鄉商用房地産的銷售均價達到了每平方米2500元，四年上漲53%，漲幅最高的南昌市達89%，比同期住宅售價漲幅高出15個百分點。

　　同時來自鄰省統計局資料表明，商用房開發投資過多，面積過大的現象在中部地區的山西、湖南、安徽等省份也同樣存在。這些省2004年以來商用房佔全部新開工房面積的比重也分別達到18%、21%和14%，均高於全國平均水平，程度不同地出現了過剩。

　　結構嚴重失調　困局已現端倪

　　商用地産陷入經營困境的案例在北京、杭州等流動人口多的特大城市也已出現。早在2003年就在全國招商的北京碧溪家居廣場，六萬多平米的經營場地如今人去樓空；總建築面積達13.8萬平米，號稱“杭州商業航母”的太平洋商業中心，五年多過去了，工程建設至今處於半停工狀態。　

　　對這樣正在全國各地上演的“商鋪”變“傷鋪”的戲劇場面，有專家從“購買半徑”的理論層面上進行了解讀。依據這一理論，一城一區居民人均擁有0.8至1平米商用房就足以滿足人們購物休閒基本需要。而以城區人口不足50萬的景德鎮市為例，2000至2004年，這個市商用房累計竣工面積為66.6萬平米，全市擁有的各類商業市場數百個，四年裏人均新增的商用房就達1.33平方米。如此盲目的開發，必然導致全市近1/3的商用房處於空置狀態。

　　再從購買力水平看，擁有4300萬人口的江西省，2004年城鎮居民人均可支配收入為7559元，較全國平均水平低近2000元，在中部六省列第五位，全社會商品零售額在全國佔比為2%。但2003年，這個省商用房新開工面積在中部六省列第一位，在全國佔比達4.4%，2004年江西商用房佔全部房地産比重達20%，而同期全國平均佔比為12.9%。全省商用房面積與總購買力、人流量之比明顯失衡。不僅如此，一些地方的商用房功能與分佈也過於雷同，如南昌市僅專業經營汽車配件的大型商貿城就有七處之多。

　　在這樣嚴重供過於求的情況下，商鋪間惡性競爭，經營困局早已註定，“一鋪富三代”的商業神話必然破滅。

　　“産權式商鋪”陷阱

　　對廣大中小投資者來説，在當前商用房空置率較高的情形下，要特別警惕一種新的投資陷阱，即一些房地産商為使自己開發的商用樓盤儘快脫手，通過各種炒作，推出“産權式商鋪”等所謂的投資新理念。

　　開發商們精心策劃的營銷圈套主要有這樣三種：一是“返租倒包式”，即開發商承諾，投資人取得産權後，由開發商負責落實此商鋪的租賃經營者，投資人到時坐收租金收入即可，但事實證明這一承諾在投資人付了款之後根本無法兌現。二是“一次性返利式”，即在商鋪出售前，開發商先把售價抬高，投資人簽約後，開發商即把所謂的三年、五年租金利潤一次性返還給投資人，其實中小投資者獲得的是自己多付的錢；三是“暴利神話式”，即開發商通過各種數據推演，精心編織出一個“一鋪富三代”式的暴利神話，讓中小投資者沉溺其中不能自拔。

　　當前在北京、杭州、南昌等城市的商用房市場，這三種圈套都能找到其蹤跡，位於北京豐台區的碧溪家居廣場，以投資者可擁有商鋪完全産權，商鋪産權委託經營且可自由轉讓為賣點，在全國範圍內一下子套住了數千中小投資者。位於南昌新市區規劃範圍內的新建縣一商用樓盤，開發商利用這一地緣優勢，堂而皇之地拋出了一則“一次投資10萬元，將來賺回500萬元”的售樓廣告，引得不少中小投資者駐足觀看，躍躍欲試。

　　對此，專家們指出，這實際上是一種將後期風險轉嫁給諸多小業主的“甩手掌櫃”做法。這種拆零預售商用房産權的短期行為，可能導致商用地産先期招商一時火爆，後期經營困難重重的虛假繁榮。中小投資者一旦涉足，極易被“套牢”。

　　而關於如何消化現有空置商用房，專家們認為“解鈴還須繫鈴人。”一方面要根據現有市場積極培育相關産業，另一方面要跟蹤新的消費熱點及時整合當地市場資源。

責編：朱亞菲