經濟觀察報消息：“排隊都排不上。”位於北京和平裏的“和平小鎮”，尚未開盤就有近1000人報名排隊，而事實上他們所瞄準的首期新房數量僅有100套。這樣的情形在西二環的官園八號、西三環的中景理想家 (論壇 像冊 戶型) 、望京的香頌無一倖免。

    曾經在上海上演過的“鬱金香”式搶購似乎正強有力的潛入北京。

    今年前兩個月，北京市商品住宅預售交易平均價格6776元/平方米，同比上漲997元/平方米，漲幅高達17.3%。3月份入市的新盤，銷售價格達到8000元每平方米以上的高檔住宅成入市項目的主角，佔到了65%，房價無任何降低跡象。

    立湯路北苑家園 (論壇 像冊 戶型 視頻) 的一位銷售人員，在接受採訪時正忙得不可開交，“2001年開始銷售時，當時房價是3500元/平方米。現在開發的是最後一期，均價是7500元/平方米。我們這段時間每隔幾天就調一次價。本來這棟樓計劃是5月份開盤的，但是上次那棟樓200多套房子，3月18日推出來的，一星期搶完了，為了不讓售樓人員有空檔期，只好把這棟樓提早推出來。這是週六(4月8日)推出來的，現在(週一)還剩下十多套。”

    有人説，北京的房産市場在滿足著來自全國的需求量。這樣説可能一點都不過分。需求量幾乎是任何一個商品交易市場得以繁盛的籌碼。然而，對於這個極大程度上支撐著價格的因素，它們所呈現出來的巨大的、似乎遙遙難以終結的能量和潛力很多時候會讓我們有點摸不著頭腦：它們來自哪？它們又為何而來？

    捧熱北京

    據北京房地産信息網提供的數字，2005年上半年外省市個人在北京購買普通住宅、高檔項目總額達到220.88億元人民幣，其中外籍人士和山西人為高檔房的購房主力。有媒體報道，去年9月至11月，建外soho (論壇 像冊 戶型 樣板間) (論壇 像冊 戶型 樣板間) 銷售額接近10億元，其中一半被山西人買走，他們當中有人一次就買房12套，耗資6600萬元。事實上，從2005年開始，在順馳林溪、寶星國際、格調等項目都隨處可見山西人的身影。

    “我有個朋友是在瀋陽做生意的，前陣子在黨校讀mba的，他們班裏的學生都是大老闆，有次大家一起去買房子，一下子吃下一個項目的好幾棟樓。”溫州商人陳先生對本報記者表示。

    北京的樓盤裏面，溫州人買得最多的恐怕要數珠江駿景 (論壇 像冊 戶型 視頻) ，大概有60%-70%業主都是溫州人，其次是富力城，大概也佔到30%左右。其實北京各個名盤裏都有溫州人的身影。此外，在北京做生意的溫州人大都把自己的子女接到北京來唸書，在人大附中、北大附中、景山學校等名校以及一些貴族學校，都有很多溫州子弟。這些人基本上會在北京為自己的子女買一套房子。

    那麼外地人購房數量到底有多少呢？北京市建委副主任苗樂如在談到這個問題時稱：“北京購房群體中本地人和外地人的比例大概在70%：30%左右。要是購買的外地人比北京人還多，那不是要亂了套了？”。

    然而，當記者到藝水芳園 (論壇 像冊 戶型 視頻)售樓處採訪時，銷售人員談到他們的印象，平時買樓的人大部分都是外地的。

    而數據顯示，2006年3月北京商品房預售15500套，其中本市城鎮居民購買9277套，佔總數的約60%；外省市個人購買5367套，佔總數的約35%。可見購房群體中本地人的確佔據了多數，那麼是什麼原因可能導致銷售人員認為外地人佔多數的錯覺的呢？獲得北京戶口的外地人成為一個重要變量。

    位於西南四環角的怡海花園是北京著名的外省從商人士聚集地，該樓盤的一位高管稱，往往入住時還是外地戶口，但當小孩入學時，這些來自浙江的外地人卻把全家人的戶口換成了北京的。

    在北京某民營企業的張先生原籍河北，但他卻運用自己多少積累的社會關係把一家四口都轉換成了北京戶籍。“我們一家現在都是北京戶口。現在經濟適用房不好買了，去年之前都很好買，我總共買了四套。而且現在經濟適用房的位置越來越偏遠，有的停車位也被取消了，有錢人都不願意買經濟適用房了。”對於記者對於他為何買這麼多的疑問，張先生的分析了一番，“現在錢存在銀行裏也沒有利息，買房子還能增值。我覺得經濟適用房根本就不是賣給窮人的，以前那些國企的員工，月工資1000多，現在漲到2000多，兩個人總共4000多，還要養孩子。經濟適用房怎麼也要30多萬吧，他們哪買的起？”

    “首位”效應

    到北京買房去。因為由此帶來的附加值太多了，哪有這麼集中的一流醫院、教育機構、大型商業。

    北京的“首位”效應，隨著外省人士購買力的上升，開始呈現出升級趨勢。據偉業顧問的統計，外地客戶在京購房的戶型面積亦呈下降趨勢，1999年外地客戶在北京購房的戶型面積平均為206 平方米/套，平均比北京本地購房客戶購房面積大46平方米/套； 2004年外地客戶購房的平均戶型面積已經降至123平方米/套，與北京本地客戶持平。這表明不僅僅是有錢人，而是稍有購買力的外省人士都在涌向北京。

    在王雲飛撰寫的《同核城市》一書中，讓我們羨慕地見識了歐美城市的平行格局，“舊金山本身只有120平方公里，75萬人。但是通過軌道交通，只需30分鐘即可抵達另外一個大城市奧克蘭。同樣，也只需10分鐘即可到達著名的伯克利大學所在地--伯克利城。這樣，在宣傳冊上所出現的人口660萬的大城市舊金山即是由上述舊金山市、奧克蘭市、伯克利市等城市組合而成。”

    而北京的城市格局卻伴隨著權力高度集中的計劃經濟體系，由一個中心向四週越攤越大，行政機構、科研機構、教育設施、商業設施，無不集中在中心的四週，而不是分散向其他更遠的區域。這使得人們義無反顧地涌向中心。

    “全國共有三級甲等醫院594家，在北京有37家，就數量方面來説並不是特別高，但是北京的醫療水平在全國來説是非常高的。”衛生部的工作人員在接受記者諮詢時説到。而北京教育實力在中國城市中排名第一已是不爭的事實。根據教育部提供的信息，列入國家“211”工程計劃的學校，包括2005年9月8日起新增的211高校，北京共有23所，數量居全國第一。

    “其實大學教育是一個方面，初級、中級教育，北京也是很不錯的。而且在北京的國際學校也比較多。”西北某駐京辦何先生在談到小孩的教育方面，這樣告訴記者。 何來強勁的需求力？

    2005年偉業顧問在北京代理 銷售了35個樓盤，提供顧問策劃服務項目48個，商業招商、銷售項目有9個，而他們參與樓盤的商業操作過程中，積累了大量的客戶對象的一手資料，這在房地産數據統計異常淩亂的今天，事實上有比官方數據更接近於客觀的可能。

    從偉業顧問的網站上可以看到這樣的變化：同北京本地購房客戶相比，從2001年開始，外地購房客戶的年總成交比例呈持續上升狀態。2001年以前，外地客戶在京成交面積約為北京本地客戶成交面積的15%，至2003年這一比例上升至48%，2004年的比例為61%。

    這是一個在情理之中，卻與官方統計不符的一個商業數據。

    在偉業的這份報告涵蓋的調查對象包括外省企業、行政機關、個人，(包括港澳臺企業及個人)外國企業、個人等。

    而對於外省人士而言，駐京辦似乎成了一個在北京獲得核心資源的斡旋之地，無論是外省企業，或是行政機關要在北京行事，駐京辦是第一窗口。

    目前全國30多個省、自治區、直轄市人民政府，以及計劃單列市和經濟特區人民政府設置的駐京辦事處和各地區、地級市及以下的政府駐京辦事處等經批准設立的駐京機構有600多家，常駐工作人員近萬人，固定資産超過100億元。此外，還有未經批准的企業和地方政府，甚至地方政府某個部門在北京設立的辦事處、聯絡處達3000多家。

    “駐京辦的主要領導，這兩年在北京買房安家的大概有2到3個。另外還有5到6個人把家搬到北京來，這包括有更好的發展機會就跳槽的。”西北某市駐京辦的一位工作人員何先生這樣告訴記者。

    除了自身的發展選擇以外，由於駐京辦特殊的工作性質，駐京辦事處工作人員往往掌握著豐富的人脈，這使得他們成為促進人口流向北京的帶動者。“如果北京這邊有好的工作機會和發展機會，我會介紹給我的親戚或熟人。”何先生説到，一兩年的時間裏，他已經介紹了2、3個親戚和朋友到北京發展。

    “這是一個很正常的事情。”作為中南某省駐京辦主任的項目合作夥伴，黃先生這樣告訴記者。“一人升天，仙及雞犬。就是這個道理，有資源為什麼不用呢？有了好的發展機會介紹給老家的人，也是幫助他們。”

    不僅外省市在京設立駐京辦，目前很多有外資背景的企業也在北京設立了駐京辦事處。北京市朝陽區的一位負責人在介紹朝陽區的優勢地位時曾説：“……有68家外資銀行代表處、88家投資性公司、4189家外商駐京辦事處都位於朝陽，分別佔全市總數的74%、66%和49%。”如此算來，北京市“外資銀行、投資性公司和外商”在北京設立的辦事處應該有1萬多家。由此帶來的購買需求也正成長為不可小覷的力量。(陳文雅 胡芳潔)

責編：朱亞菲