央視國際 www.cctv.com 2006年04月07日 14:23 來源:
新京報消息:尾房超市開業當日來客爆滿;明天第一城四期開盤當天熱銷異常;剛結束的房展會上中低價房成為熱捧對象。這足以表明目前北京中低價房供需嚴重失衡。
事實上,政府早已關注到這一問題,並打算動“真格兒”。4月4日,2006年土地供應計劃出爐。中低價住宅土地供應受到前所未有的重視,商品房用地捆綁適量經濟適用房用地的供地形式被鼓勵;中小戶型普通住宅土地供應也被優先支持。這表明“重點發展中低價房”將進入實質階段。
那麼,如何保證中低價房土地供應?大力發展小戶型住宅到底可不可行?這些問題無疑將成為業內關注的焦點。
核心問題1.如何改變中低價房供不應求局面?
主持人:國土資源部日前宣稱將出臺開發中低價房的相關政策。2006年土地供應計劃也明確要優先供應普通住宅用地,但目前在售的中低檔住房卻房源有限,市場供不應求。如何改變這種局面?
發展郊區住宅協議出讓土地
張寶全:今後中低檔住房佔有比例肯定越來越重,但按照每年GDP增長幅度來看,目前房價很難下降。現階段開發商的開發成本逐漸提高,開發商從注重以前投資回報率到現在更為關注每平方米的實際利潤。所以中低價房供需不平衡的現狀需要市場發展來調節。
之前開盤的蘋果派或其他中端價位房開盤時的熱銷場面,足以讓人感受到購房者對中低檔住房的強勁需求。目前在一些較為偏遠的地方,中低價房並不少,但前來問津的人卻不多。這是因為購房者不得不考慮交通成本、時間成本、生活成本等因素。
如果這些區域市政配套完善,交通便利,那麼即使郊區的房子也能吸引相當數量的購房者。而為了促進市政迅速發展,也可以將市政配套授權給區域項目開發商負責。對於郊區土地,完全可以不採取單一的招拍挂形式,由當地政府協議出讓給幾個開發商來共同運作,而此費用可作為一部分土地出讓金。
多建廉租房拿地考慮開發商資質
陳豪:目前住宅市場主要有商品房、經濟適用房和廉租房幾種形式。而我一直遵從居者有其屋的觀點,並不需要每個人都擁有産權,滿足基本的生活需要即可。老百姓買不到房子就買廉租房,但觀念要改變。
實際上,開發高檔住房與中低檔住宅不矛盾。隨著土地越來越少,開發成本就會越來越高。一些好地段的地價決定了項目價格,而建安成本是剛性的,還要加上管理費及各種稅費等。現在所得稅已從去年的15%提高到20%左右。開發成本越來越高。
我認為,增加中低價房供應量還是應該加大廉租房建設力度,經濟適用房不好控制。同時,在土地越來越稀缺的情況下,開發商的開發資質就顯得尤為重要。資質代表開發經驗,在千軍萬馬共同進駐時,地塊便會被炒熱。所以土地招拍挂時還是應該充分考慮到開發商資質,這樣可緩解開發商之間的競爭,地價也不至於被炒得太高。
推廣限價房競地採取招標制
于淩罡:廉租房用地應屬於代徵用地,按10%人口計算,應為商品住宅建築面積的6%;按照每套32平米,每樓150套標準算,每批准8萬平米城市住宅用地,就應附帶規劃一棟代徵廉租樓用地,將其歸屬於硬性市政配套,也應在市區異地代徵。
同時應大力推廣限價房用地,這種形式可規範商品房市場開發行為,我認為限價房用地供應量應佔商品房用地50%以上。同時對於限價房用地,政府在收回土地成本的前提下制定地價,之後進行公開招拍,以承諾規定品質以上、售價最低的開發商中標取得開發權。開發限價商品房,甚至應該在廉租房制度完善並落實之後,淘汰經濟適用房。
核心問題2.在城區推行中低價房是否可行?
主持人:土地招拍挂價高者得的原則加大了開發商的開發成本,使地價整體上揚,特別是四環以內。高額的土地成本使開發商不得不開發高檔盤,在此情形下,如果在五環甚至四環內推行中低價房,可行嗎?
城區開發中檔房房價易炒高
陳豪:這樣的可行性很小。試想,如果政府拿出一塊地,制定拿地方面的優惠政策,項目可低價入市。這樣的房子一定會熱賣,如果限制購房資質,那就是經濟適用房,如果不限制,價格逐漸也會被炒高。
限定區域最高房價否則難建中檔房
陳雲峰:明天第一城四期開盤時我自己都很驚訝。項目價位已提升至6100元/平方米,仍有幾千人在外面排隊。現在獲得土地很難,即使拿到價格也很高。所以高價拿地後開發商需要利益最大化。
在拿地時,開發商應給政府一定的承諾,並交納一定的押金,住宅品質標準則由政府制定。在政府與開發商有效溝通的基礎上,大力發展限價房。不過,最重要的是降低開發商的利潤空間,為此,政府應限定區域最高房價,以拉低整體房價,為開發中低價房創造條件。
核心問題3.政府是否應制定土地優惠政策?
主持人:説到底,土地依然是一切問題的根源。那麼在加大中低價房土地供應方面,政府是否應制定一些優惠政策?這樣能否調動開發商開發中低價房的積極性?
給與優惠政策可能帶來後續問題
陳雲峰:如果政府給與一定調控,比如在拿地方面給與一定的優惠政策,但周邊市政配套跟不上,還是很難在合適的地段發展中低價房。所以,找到一個政府、開發商及業主三方利益的平衡點是關鍵。目前政府不願意減免稅費鼓勵開發中低端項目,是因為一些減免稅費的項目並沒有取得較好效果。
如天通苑減免稅費後,開發商不追求小區品質,市政及商業配套滯後,最後政府又貼錢補建各種配套。所以我認為,政府在發展中低價房時,並不一定非要在土地、稅收等方面制定優惠政策。這樣做雖可能取得短期效應,但也會帶來一些後續問題。因為政府不僅要保證中低價房的數量,還應該多考慮中低價房的品質。
鼓勵捆綁開發效果反而更好
朱佔輝:布洛城拿地是在2002年,最初是開發部分經濟適用房。當時採用的是招標方式,就是把地價定一個總價,誰定的房價低就由誰來捆綁式開發。拿地時,項目規劃有50萬平方米經濟適用房,房價為2228元/平方米,當時經濟適用房還沒有低於2600元/平方米的。我們僅招投標先期就虧了1.5億元。
但目前150萬元的商品房均價定在4000元/平方米左右,還是有相當利潤空間的。所以市政配套若能跟上,房子就好賣,從而也會提高開發商在近郊區開發中低價房的積極性。
人物對話
確保中低價房用地可嘗試捆綁開發
布洛城開發企業副總經理朱佔輝建議———
在發展中低價房方面,建設部日前鼓勵開發商採取限價房與商品房捆綁銷售的模式。位於京南西紅門的布洛城正是採取此模式的一個案例,那麼該項目在此方面有何心得?記者就此採訪了布洛城開發商———北京鴻坤偉業房地産開發有限公司副總經理朱佔輝。
新京報:布洛城銷售情況良好,你認為最根本的原因是什麼?
朱佔輝:我認為布洛城有這樣的銷售業績主要在於兩個方面。首先是它的性價比高。西紅門是大興離城裏最近的地方,幾條主幹道並行,地理位置很好,交通非常方便。加上住宅品質也不低,且每平米只賣4000多塊錢。就目前北京的市場情況來看,這樣的房子不好找。
其次我們2002年拿地時,項目規劃是捆綁一部分經濟適用房開發,因此當時在政策上獲得了一定優惠。布洛城拿地的地價比較低,在土地上壓縮了成本,給我們擴大了利潤空間,自然就可以建老百姓能買得起的房子。
新京報:以現在市場行情來看,你認為繼續開發中低價房對開發商來説還有利潤可圖嗎?
朱佔輝:我認為利潤空間還是有的。北京有近兩千萬人口,老百姓購房所瞄準的大多都是中低價房,因此實際市場需求量非常大。面對這麼大的市場,沒有理由不去做。開發商可以薄利多銷,還可以在配套方面開發一些商業和娛樂設施,包括物業管理。眼前我們的利潤是保本微利,但從長期發展來看,這是一個長遠利益,可以細水長流。
新京報:從開發商角度講,你希望政府在中低價房開發方面繼續出臺什麼樣的政策?
朱佔輝:我認為政府應出臺政策反對投資者壟斷,包括土地和開發市場,比如現在拿地就採取了“招拍挂”形式。此外還應該出臺政策反對開發商獲取暴利。在供地時要確保一定比例中低價位房用地。中低檔住房遲早會成為主流。北京住宅市場目前正處於這樣一個變化狀態。
高、中、低檔産品在一個區域內應該是和諧共存的,而不是像某些黃金地段的規劃,全是寫字樓,晚上就變成了一座空城,相關配套無法跟進。
新京報:你認為如何在政府、開發商和消費者三者之間尋找一個平衡點,讓三方都滿意?
朱佔輝:我認為這個平衡點還是應該落在“性價比”上。老百姓不是要買便宜的房子,而是要買合適的房子。就是一個性價比高不高的問題。同樣,開發商也要講“性價比”,投資多大,收益多少,有沒有利潤空間等,都要考慮。
因此把一定品質的房子定在什麼價位上才合適,需要開發商與購房者協調産生。而這樣的協調,一方面靠市場,另一方面也要靠政府的政策。
另外,住宅方面的制度關乎民生,所以應實行聽證會,政府應廣泛聽取各方意見。政策出臺後,往往缺乏足夠的引導性,有時可操作性不夠強。關爽 張鵬
責編:朱亞菲