羅益鋒代表：物業糾紛頻發 根在各方權利不明晰

　　雖然羅益鋒代表居住的小區物業管得還不錯，但今晚7時，他還是把有30名代表簽名的“建立物業管理法”議案提交給了他所在的北京團。

　　“兩會”召開前的一兩個月，做了四屆人大代表的羅益鋒嚮往年一樣徵求了500名老百姓的意見，看看今年能替老百姓説點什麼。出乎他意料的是，居然有70％的人對自己所住小區的物業管理大為不滿。

　　“停車場和綠地都是小區的附屬設施，可為什麼小區裏的停車場不是歸業主所有？為什麼時常發生開發商或是物業公司輕而易舉地毀了綠地建了房子再營利的事情……”羅益鋒屢屢聽到業主們這樣的不滿，而另一方面物業公司也在抱怨，為什麼老有業主拒交物業費，最後弄得物業公司費用捉襟見肘。

　　碰巧這時候，北京的一個小區由於業主和物業公司發生了糾紛，導致春節期間小區停水、沒有暖氣，住戶們過了一個冷冰冰的春節。羅益鋒去了一趟這個小區，在業主、居委會、物業公司中詢問調查了一圈後，他隱約感覺到業主和物業公司之間的諸多糾紛似乎是由於現有的《物業管理條例》對一些問題界定不清。

　　調查了一個多月後，羅益鋒説，物業糾紛頻繁發生的根本原因是，現有法律不能明確圍繞物業各方的權利義務關係，在沒有法律邊界限制下，權利各方主體對利益的追求會無限膨脹。所以明確各方的權利義務邊界並設置相應的權利救濟機制和程序，是有效解決物業糾紛的關鍵所在。

　　“如果是一個獨門獨院的房屋所有人，他必然擁有在自己院子裏停車並享受院內綠地而不必向任何他人交費的權利，同樣的道理，現在屬於物業管理區域內的停車位、綠地和會所是不是也能被小區的業主無償使用？”羅益鋒説，如果要出臺物業管理法，首先就應該明確停車位、綠地歸業主所有。

　　除了明確停車場、綠地、人防工程的産權外，羅益鋒還認為應該確定開發商、業主和物業管理企業各方權利義務。

　　比如應該明確，無論是期房還是現房，開發商是銷售前唯一的業主或準業主，對物業享有完全的所有權，但每銷售一套住房，其享有的所有權比例將隨之下降，至商品房銷售完畢，其對建築物的所有權全部轉移至業主或準業主，其對建築物不再享有權益，但在一定的期限內負有質量保障和維修的義務。也就是説，商品房銷售開始後，開發商就不得再隨意改變小區內的各類設施。

　　羅益鋒説，針對目前物業公司和業主之間的矛盾，應該有法律明確物業管理企業與業主之間的平等的合同關係，雙方可以根據各自的要求協商各方的權利義務，並有權在不違背合同法的情況下自由解除合同關係。明確業主作為權利主體可以選擇物業小區的管理方式，而不是必須聘用物業管理企業。明確規定開發商不得作為所售樓盤的物業服務公司的股東或投資人。

　　一個小區曾發生過這樣的事件，物業公司被業主委員會“炒”了後，居然帶著所有小區的相關資料走了，結果新接手的物業公司找不到供水、動力系統，導致小區停水、停氣。

　　羅益鋒説，為明確産權歸屬，建議立法規定開發商在房屋銷售前即以協議書或公約的形式將所有權的權利邊界劃分清楚，並與小區的平面圖等資料一起在登記機關備案。協議書或公約的內容包括：小區的房屋單元與共有部分的劃分方式、共有部分的範圍、每個房屋單元在共有部分中所佔有的共有産權份額，以及小區的管理等。

　　羅益鋒還説，為有效保護業主作為消費者的合法權益，防止開發商的銷售欺詐，建議立法中確立開發商的信息制度，明確規定開發商在信息披露方面的義務及相應的救濟機制：包括公開小區建築物及各種設施的類型、數量、開工竣工時間；産權是否設有抵押及其期限；開發商的質量擔保及限制；前期物業管理的情況及費用等。

責編：王京