儘管2005年最後一個月的統計數字還沒有出來，但全年房地産的大勢已定。我們無需更多的數字，只要看看國家權威部門發佈的去年前11個月的主要數字，就可以得出三個明顯判斷：一是房地産投資減緩，二是房價漲幅回落，三是房地産炒作得到有效控制。房地産市場宏觀調控，取得了初步成功。

　　這個結論，為 2006年房地産市場健康發展、進一步穩定房價，指明了方向。 2006年，房地産市場調控不可鬆懈。2005年，對我國房地産市場來講，是不平靜的一年，也是房地産市場調控、穩定房價取得實效的一年，更是房地産的“調控之年”、“調整之年”、“政策之年”。

　　人民網消息：新一輪宏觀調控猶如一條紅線貫穿到2005年全年，主要目標就是防止房地産投資過熱，穩定住房價格。兩個“國八條”雙劍出鞘，各地政府尤其是房地産熱點城市政府為穩定房價積極採取措施，嚴控高檔商品房開發，適當增加中低價房的開發，樓市調控取得重要的階段性成果。

　　2005年前三個季度經濟運行有兩個主要特點：一是經濟高增長，低通脹運行。房地産價格增長幅度繼續放緩。房地産價格的後續走勢對我國

　　2006年經濟增長影響重大。二是投資小幅回升，消費持續強勁。前 3季度，固定資産投資增速繼續保持逐月小幅回升的態勢。

　　土地嚴、金融緊，樓市調控貫穿全年

　　2003年以來，房地産過熱的苗頭開始顯現，最明顯就是房地産投資過熱。據有關部門統計，四大國有商業銀行的貸款 2003年、2004年有20%以上的貸款流向了房地産，這是一個危險的信號，隨即引起國家有關部門的高度重視。

　　2005年國家繼續對房地産開發實行調控，繼續擰緊“地根”、“銀根”。“地根”、“銀根”是房地産業發展的兩根頂梁柱，缺一不可。2005年房地産投資繼續得到控制，融資渠道醞釀變局。中央經濟工作會議將“控制固定資産投資總規模，優化投資結構，調整投資與消費關係”列為2005年的重點之一，表明繼續控制投資增長仍是 2005年宏觀調控的重要手段。參照以往經驗，固定資産投資超過國民收入的35%就會出現投資過熱。2005年房地産投資增速進一步放緩，有專家估計不會低於 20%。

　　由於央行《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》出臺等因素，2005年房地産信貸投入增速進一步放緩，這對資金密集型的房地産業來説，無異於釜底抽薪。原有融資渠道的限貸，迫使房地産企業尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地産融資將趨向多元化，例如大型房地産企業尋求上市融資機會等，房地産業將從項目導向向資金導向轉變。

　　2005年3、4月間，央行兩次調高存款準備金率，緊縮房地産開發信貸，有力約束了房地産信貸增長過快的勢頭；同時在一系列行政性措施中，連續出臺與房地産市場相關的多項重大政策，如對房地産項目堅持適度從緊的供地政策；積極調整土地供應結構，加大普通商品房土地供應，限制高檔商品房土地供應；提高房地産開發項目資本金比例；清理固定資産投資項目；停止非農建設用地審批半年等政策調控下，在一定程度上抑制了房地産的盲目發展，使房地産過熱的現象得到初步控制。

　　2005年加大閒置土地處置力度成為土地市場的一大亮點。在緊縮“地根”政策不會有大的改變的情況下，盤活存量土地，“擠出”閒置土地的意義尤為重大。盤活城市存量土地，不僅關係到房地産市場的供給，也是土地制度改革的重要目標之一。緊縮“地根”的權力在中央，而盤活存量用地的責任主要在地方。各級地方政府在認真清查閒置土地的基礎上，進一步加強房地産開發用地監管，依法限制土地囤積居奇，搭建交易平臺，減少交易成本，為存量土地流轉創造條件。2005年，我們可以明顯感到，由於嚴控新增房地産用地，各地尤其是房地産熱點城市不得不眼睛向內，在盤活存量地上尋找房地産開發用地的突破口。

　　在房地産用地供應中，2005年各地進一步完善了土地供應辦法，大力推行經營性土地出讓招拍挂制度，並採用綜合評標的方式，嘗試在掛牌和拍賣中增加規劃設計、商品房售價等限制性條款來穩定商品房價格。各地普遍加強土地儲備工作，掌握調劑土地供應的主動權；完善土地一級開發制度，儘量採取熟地供應的方式出讓經營性用地，規範土地市場。根據各地實際情況，在廣泛徵求房地産商、購房人和各方面專家意見的基礎上，制定科學的土地供應計劃，並及時向社會發佈，以穩定市場預期。

　　改善供應結構，完善住房保障體系，解決中低收入家庭住房問題，是建立和諧社會的重要保證。針對房地産市場的結構性矛盾，政府應通過加強規劃、土地政策的引導，保持普通商品住房在商品房中的主體地位，控制高檔商品房建設，提高普通商品住房的供應比例；通過稅收、信貸、利率等手段，控制住宅建設標準，引導企業開發普通商品住房。南京、成都等城市在進行招拍挂時，對擬建普通商品房的地塊限定最高售價，這一做法有利於穩定房價，增加中低價位商品住房供給。

　　房地産價格漲幅明顯回落

　　2005年兩個“國八條”出臺後，房地産熱點城市的房價普遍上漲勢頭強勁的局面得到控制。隨著市場行情的退潮，樓市出現價格調整。各地房地産市場逐步出現分化，不同産品出現冰火兩重天的不同待遇。一些城市房地産市場出現了銷售不暢、房價漲幅下跌、購房者持幣觀望現象。比如上海房價在全國房價跌幅最大，降幅達三成。其他房地産熱點城市如：杭州等南方房地産熱點城市的房價銷售出現了打折銷售，以及賣房送汽車、送綠地、送車位、送裝修、送陽臺、送儲藏室等以前很少見到的現象。就總體房地産住宅的價格而言，隨著其內在品質的提高將穩中微升，但其內在結構必定是有升有降。除部分價格和價值相符的物有所值的高檔商品房及大量中低價位住宅因存在廣泛需求而價格堅挺外，相當一部分中高價樓盤將面臨市場競爭的洗禮。

　　目前，房地産調控效果初步顯現，房地産價格漲勢放緩。據國家統計局調查顯示， 2005年第三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅為 6.1%，漲幅比第二季度回落 1.9個百分點。其中，新建商品住房銷售價格比上年同季上漲6.8%，漲幅比第二季度回落 2.1個百分點。分地區看，第三季度 70個大中城市中只有 3個城市房屋銷售價格同比漲幅仍超過10%。上海、杭州房屋銷售價格同比漲幅比第二季度均回落5.1個百分點，商品房特別是住房價格過快上漲的勢頭得到一定遏制。很多房地産熱點城市的房價上漲幅度由兩位數，減至一位數，房價回落明顯。

　　中央政府一系列調控樓市的政策在第二季度發生效力。房地産價格漲幅在第二季度明顯回落原因是：其一，2005年第一季度我國房地産價格上漲幅度依然很高，對此，國家將會繼續採取抑制價格過快增長的各項政策，包括財政、金融及房地産市場管理政策，從而，在一定程度上降低房地産價格過快增長。其第二，第一季度採取的抑制房地産價格上漲政策，均是在3月出臺，因此，政策效應在第一季度尚未體現出來，第二季度和下半年將會是政策效應顯現的集中時期，尤其是第二季度，效果顯現極其關鍵。第一，市場經濟自身具有通過價格機制來調整資源配置的功能，高房價將在一定程度上增加市場供給，擠出部分需求；第二，政府努力通過增加中低價位的商品房供應、控制投機炒作等手段抑制過高的房價；第三，政策變動初期對市場預期的影響最大，這種影響將隨著時間的推移逐步減小。

　　全國工商聯住宅産業商會和中國城市房地産開發商策略聯盟近日對外發佈了《2005年第三季度中國房地産市場報告》。第三季度全國房價漲幅回落3.8%。報告通過對房地産運行狀況分析得出結論：房地産市場增長全面回落。

　　第三季度的市場狀況表明，全國範圍內房地産開發投資意願沒有明顯回升，中部地區土地購置面積有較大幅度增長，西部地區商品房新開工面積和房地産開發投資有較大幅度增長；全國範圍內房地産市場持幣觀望態勢仍在繼續；房屋銷售價格漲幅繼續回落；房地産開發融資方式亟待創新。

　　在全國地産商盼望的“金九銀十”，情況也未見明顯好轉：在上海，根據易居網統計數據顯示，9月份前三周房價下跌幅度達17%；在北京，雖然房價還未呈現下跌趨勢，但銷售速度也是大幅降低。有人斷言儘管開發商還在苦苦支撐高房價，但已支撐不了多久。據北京最新統計，目前房地産空置量已達1000多萬平方米。2006年房屋上市量要多於2005年，老房子還沒賣掉，新房子又要大量上市，貸款資金收不回來，每天還要付鉅額利息，最著急的是開發商。

　　房地産市場在調控中反思

　　抬高房價不得人心，牟取暴利千夫所指。2005年“兩會”期間，很多有識之士喊：“高房價不利於建立和諧社會。”帶有震撼力的呼聲一齣，立刻得到了社會各界的贊同。很多人強烈呼籲公佈房地産開發成本，以防止房地産商的暴利和人為炒作造成的房價奇高。儘管房地産商竭力否認，但房地産行業是暴利行業得到多數人的認可。

　　面對社會和政府的壓力，房地産界開始反思，一些房地産商開始把目光轉移，不再總是盯在北京、上海等中心城市，逐漸進入二線、三線城市。在那裏，即使是中小開發商也有足夠的資金實力來操作得心應手的項目。

　　從經濟學上看，一般市場緊缺的商品總有人會去投機。“炒房”、“炒地”是哄抬房價、地價的兩大禍害。房價高、地價高往往是被投機者炒高的。隨著理性的回歸，概念炒作將逐漸失去效力，品牌、質量競爭將成為競爭的主要表現。近幾年房地産市場概念炒作一浪高過一浪，形形色色的概念標新立異、層出不窮，表現出濃厚的浮躁色彩。

　　隨著高收入階層的需求逐步得到滿足，市場重心由高收入者向中低收入者轉移，購房者對於商品房的重視也將回歸到它原有的本質。以概念吸引購房者的策略將逐漸失去光彩。2005年，各地不斷加大對房地産市場的管理，使房地産市場逐漸規範。房地産用地一律通過招拍挂進入市場，加大了土地供應的透明度，使炒作行為漸漸淡出市場。

　　對於當前部分城市出現的投機性購房，各地通過限制期房轉讓、實行實名購房、嚴格稅收徵管等措施加以遏制。同時，逐步實現商業銀行間住房貸款信息聯網，完善風險控制機制，制止利用銀行貸款投機購房行為，消除炒作對心理預期的不良影響。2005年有些城市要求房地産銷售實行網上交易，加大銷售環節的透明度，以防止房地産商在銷售中弄虛作假，欺騙消費者。

　　2005年《中國可持續發展戰略報告》指出，從現在起到本世紀中葉，中國城市化率將從現在的 40%提高到75%左右。這意味著只有每年平均增加約 1%左右的城市化率(即每年約1000萬～1200萬人口從鄉村轉移到城市)，才能滿足這一進程的總體要求。

　　由此推算，到 2020年，我們國家的城市化率將達到 55%～60%。按照 2020年我國 14.6億人口來計算，大概我們的城市人口是8億～9億，這意味著在未來的 15年內，還將有 3億～4億的農民從農村遷移到城市，其中有一半遷移到大中城市，就相當於要建造200個能容納 100萬以上人口的大城市。因此，房屋將成為市場上的緊俏商品。

　　國家調控房地産不是為了打壓房地産，而是要讓房地産健康有序地發展，這一點已經成為各方的共識。不能忽視房地産業對在經濟發展做出的重大貢獻。但如何遏制房地産暴利、有效防止炒作；如何儘快消化1億多平方米的空置房，盤活閒置土地；房價上漲怎樣控制，不能置若罔聞。

　　12月16日～17日，在全國國土資源廳局長會議上，國務院副總理曾培炎在致信中明確指出，2006年要嚴把土地閘門。國土資源部李元副部長強調，2006年，國土資源管理部門要繼續落實國務院穩定房價的通知精神，加大中小戶型、中低價商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，嚴格控制大戶型、低密度高檔住宅土地供應，繼續停止別墅類用地供應，促進房地産市場平穩健康發展。這意味著2006年土地供應，仍然是一個從緊從嚴之年。(孫國瑞)

責編：劉英來