每日經濟新聞消息：“10年前在曼哈頓下城區買房，到現在可以賺好幾倍，中長線購房最終將分享城市發展的成果。這一觀點已被美籍華人廣泛接受，他們普遍認為，上海樓市值得長線投資。”華潤置地（上海）有限公司董事總經理陳凱如是説。

　　9月下旬的一天，上海頂級別墅佘山高爾夫郡的發展商優孚企業總裁張幼才與世邦魏理仕亞洲區首席運營官黃俊瑞簽訂二期別墅獨家代理合同時，張幼才向《每日經濟新聞》表示：“希望能借力世邦魏理仕擁有的全球優質客戶資源，引進境外客。”

　　無獨有偶，也是9月下旬，中國十強上市地産公司之一的華潤置地（上海）有限公司董事總經理陳凱親赴洛杉磯與舊金山，為旗下在滬的首個項目上海灘花園進行北美路演。最終，陳凱帶著五六十套意向訂單歸來。

　　數日前，曹家渡地區的商務樓悅達國際大廈剛剛接待了上海市僑辦組織的一個境外人士看房團，這個由新加坡和馬來西亞等地客戶組成的看房團，一舉在悅達國際大廈下單20余套。

　　小試牛刀後，悅達國際大廈的發展商又開始醞釀10月份再攬境外看房團。

　　與此同時，諸多上海物業在馬來西亞、韓國、新加坡、澳大利亞、新西蘭乃至非洲大陸的展示活動，也在醞釀中。

　　一時間，“境外客”成為宏觀調控下的上海豪宅和銷售型商業地産市場寄予厚望的資源。

　　誰在上海買房？

　　從各方數據來看，全球五大洲都蘊藏著可能成為上海業主的群體。

　　“去了才知道他們的中國情結。”陳凱在描述美國路演見聞時這樣説。

　　他表示，目前上海樓市的境外投資客多為外籍華人，他們經歷過美國房地産的繁榮之後，對購置物業理財已深有體會。

　　一份針對全球120個國家和地區進行的調查研究表明，近3年來，美國地産指數上漲39%，英國上漲42%，法國上漲66%，西班牙上漲128%。

　　美國房地産管理師協會最近一項研究顯示，美國樓市中的投資客比重相當高，去年全美所售房産中四分之一被投資盤買走，該數據已達歷史較高紀錄。

　　今年上半年，美國波士頓托托威頓研究公司發佈的調查報告表明，目前，華盛頓地區的房屋月租費和買房月供之間的差距日益加大，創出1989年以來最高。2004年，在華盛頓地區房屋月租費只有買房月供的59%，而這一數字在2001年是82%。

　　“10年前在曼哈頓下城區買房，到現在可以賺好幾倍，中長線購房最終將分享城市發展的成果。“這一觀點已被美籍華人廣泛接受，他們普遍認為，上海樓市值得長線投資。”陳凱説。

　　而東南亞一帶的買家，早已成為上海豪宅市場的重要力量。

　　美潤展覽服務有限公司的袁國慶，正在策劃明年1月份在馬來西亞舉辦的“上海-吉隆坡國際房地産推介會”。

　　“該設想，是今年6月馬來西亞華商工會主動提出的，他們發現當地華僑有自發回中國購房的需求。”袁國慶告訴記者，東南亞地區對華投資中，房地産投資約佔總投資的24%，東南亞華僑逐漸成為中國房地産高端市場的主要消費群體。

　　世邦魏理仕住宅項目營銷部高級董事陳煒也透露，今年夏季，一位蜚聲海外的印尼華人巨富在佘山高爾夫郡一次性購買兩幢別墅，總價逾5000萬元。

　　除了美國、東南亞等大戶之外，諸多上海物業在澳大利亞、新西蘭乃至非洲大陸的展覽計劃，也已在陸續醞釀中。

　　那麼，境外客在上海購房的目的究竟為何？

　　“什麼類型的買家都有。”剛剛接待過境外人士看房團的悅達國際大廈有關人士表示，境外投資客，多數抱著現在可以收租，將來回來養老，投資自用兼顧的目的。

　　上海置業的三大理由

　　業內人士普遍認為，境外客力捧上海樓市的最大信念支撐是———看好上海樓市的中長期發展及人民幣升值概念。

　　“他們也會因為價格問題産生一些疑問，但綜合地段、發展商品牌、性價比等因素後，該買的還是會買。”陳凱説，“畢竟，上海有代表中國最高水平的優質物業。”

　　首先，肯定只買最好的。“我們的別墅在中國最好的高爾夫球場內。”

　　在佘山高爾夫郡的現場，陳煒的這樣一句話，曾使好幾位猶豫不決的買家最終落單。而這每一單交易的最低起點，是2000萬元一套的頂級別墅。

　　上海老牌別墅長島別墅的發展商人濟集團的劉輝表示，目前長島別墅已出售的100幢中，有三成業主是境外客，“他們對別墅所處的森林體育城的大環境比較認可，歐式的社區規劃也較受青睞。”

　　“諸如黃浦江沿線、世博園周邊，這些地段要素一説，境外客都很感興趣。”陳凱説，“他們對地段的概念比較看重，雖然很多人並不熟悉上海，但會通過親友、媒體和專業公司等各種渠道去了解行情。”

　　劉輝證實，在長島別墅附近，近期還將有和記黃埔的別墅開盤，“買家們一了解到這個信息，都顯得比較積極。因為一旦大盤雲集，從長期來看，該區域的別墅肯定還有升值空間。”

　　其次，性價比是境外客內地購房的重要判斷依據。

　　張幼才表示，佘山高爾夫郡約40%的物業將用作租賃經營，其餘的60％考慮出售。而租售並舉也是合乎國際慣例的。上述做法，在中國十大超級豪宅之一的上海綠寶園中早已得到充分印證。

　　作為在國際上都享有知名度的綠寶園，當初一期上市時，先針對境外買家進行租賃，當通用汽車、西門子、美國國際商用機器公司等跨國高管悉數入住，小區國際氛圍成熟後，再以堅挺的租金為支撐，高價推售後期樓盤，並獲得投資者追捧。

　　而在商辦型物業悅達國際大廈中，境外客對性價比問題則更為強調。“他們看盤前特地調查了曹家渡地區的辦公樓租金情況，普遍要求租售回報率至少要到8％。”悅達國際大廈的銷售人員説。

　　匯率問題也是境外客最終決定在上海買房的一個因素。

　　業內人士認為，未來仍舊存在的人民幣升值預期，也是他們購房的考慮因素之一，尤其對於豪宅和商辦物業而言，標的數百萬元的物業，匯率微調一點，涉及的增值已有數萬元，這還不包括物業本身的市場增值。

　　世邦魏理仕剛剛發佈的研究報告也指出，前期在上海購買商辦物業的投資者，已享受到了升值帶來的增值回報，這也給後續投資者注入了信心；另一方面，短期內商辦樓的需求明顯大過供給，上海商辦樓市場仍處於“牛市”通道中，購買者不僅可以持有物業保值，也可通過轉租增值。

責編：扈航