天通苑放號

	等候放號的市民聽到消息説放號地點有改，遂翻越鐵柵欄趕去。

　　新華社北京７月３日電 隨著北京搶購經濟適用房者“徹夜排隊”消息的刊出，各地有關經濟適用房的消息接二連三：“經濟適用房建的像豪宅”、“合肥無經濟適用房可購”、“成都經濟適用房不經濟、銷售不暢”等報道頻見報端，經濟適用住房再度成為眾矢之的，曾經的“補磚頭還是補人頭”之爭又一次被提出，其“帶有福利性質的商品房”的定位也再遭質疑。

　　政策不細 供需失衡

　　在房地産公司工作的劉先生早在１９９９年就成為北京市首批經濟適用房的購買者，沒有經歷資格審核，也沒有嘗過徹夜排隊的艱苦滋味。因為在當時，建設經濟適用房的主要目的是促進住房制度改革，擴大內需，拉動經濟增長，所以對戶型標準、銷售對象均未作出限制。

　　２００２年劉先生又買了第二套經濟適用房。儘管無論從收入還是已經購買過經濟適用房的情況看，他都應該通不過北京市從２００１年５月開始實施的對購買家庭的資格審核。但每平米最高４５００元的限價，相對於“高燒”難退的商品房價格而言，能搶購到經濟適用住房和搶到錢沒有區別，這也就難怪缺乏硬約束的資格審定被屢屢突破了。

　　一方面是大量不符合規定的“劉先生”在購房，另一方面則是嚴重失衡的經濟適用房供需比例。據中國房地産及住宅研究會常務副會長包宗華回憶，北京市將經濟適用房的銷售對象定為年收入０．５萬～６萬元的家庭，政策推出後，當時有一個不完全抽樣調查，結果顯示北京年收入６萬元的家庭佔總數的６％左右，高收入的不到１％，意味著９３％的家庭屬於經濟適用住房的供給對象。

　　如此寬泛的銷售範圍，供給卻嚴重不足。統計數據顯示，北京在全國是經濟適用住房建設最多的城市之一，但自２００３年以來，新增項目很少，多以老項目的後續建設為主，２００４年經濟適用房的施工面積只佔全市房地産施工總面積的１０％；從全國來看，東部有些城市已停建了經濟適用房。中西部有些城市儘管喊了多年，但仍是只聞其聲，不見其房，項目還停留在“規劃”圖紙上。一些地方在“經營城市”的利益驅動下高價拍賣土地，人為縮減了經濟適用房計劃。因為按照政策，用於經濟適用房建設的土地，政府將減免土地出讓金，並給予配套建設等一系列優惠政策。在房價上漲最瘋狂的２００４年，全部房地産開發投資中，住宅投資８８３７億元，比上一年增長２８．７％。其中的經濟適用房投資６０６億元，比２００３年減少２．５％，是２００２年以來的首次負增長。今年１～５月，經濟適用房的投資更是同比下降了１６．７％。

　　“補人頭”還是“補磚頭”

　　經濟適用住房是我國住房制度改革在經歷了福利分房、安居工程及住房商品化等探索之後，産生的一種房屋所有形式，是１９９８年住房制度改革確立的住房供應體系中的重要組成部分。這一從美國引進的住房供應制度，自舶來之日便爭議不斷。

　　回憶當初剛推出經濟適用房政策時的情形，包宗華告訴記者，我們的住房供應模式主要學的是美國。美國是２０％的高收入者自行購買商品房， ６２％的中等收入家庭的住房由政府供應並實行優惠政策，但對戶型和造價有較嚴格的控制，剩下１８％的低收入家庭，採取廉租房政策，由於美國的空房率達到１０％左右，主要採取政府補貼租金的做法，每個城市標準不一樣。當時，大家都覺得美國的政策很合理，但從現在實行結果看，對經濟適用住房供應對象的設定範圍過於寬泛，同時供給又嚴重不足，近幾年的供應量只有約６％；同時對戶型、購買對象控制不嚴，這些“先天不足”導致了後天“經濟了富人，窮人無力購買”的局面。

　　對低收入家庭提供廉租房政策，包宗華認為也執行得很不到位，上海算是搞得最好的，但目前只有一萬四千多套廉租房，僅佔房屋總供應量的１％，北京連１％都不到。

　　很多人至今仍對這一制度持保留態度。從世界各國的住房補貼來看，只有在住房極度短缺的情況下才實行“磚頭補貼”，即開發商從政府得到價格優惠的土地，再銷售給特定人群。目前流行的方式是“人頭補貼”，即由政府出面認真核實統計，給真正的低收入者發放補貼，然後通過市場體系來解決住房問題。

　　據中國房地産協會秘書長顧雲昌介紹，歐美一些國家就是採取此種方式，規定普通住宅社區中有２０％的房子賣給中低收入家庭，政府根據“人頭”來補貼。補人頭方式更具有針對性，因而也更有效率，也能避免政府直接參與經濟適用住房的批建。

　　即使執行目前的“補磚頭”做法，許多專家學者也提出應該對經濟適用房進行再認識、再定位。到底經濟適用住房的建設比例多大合適，以及相應的購房對象收入的限定等等，都應該根據現實情況重新設計。國家發改委宏觀經濟研究院的王小廣認為，更重要的是經濟適用房應該建在市中心區，例如三環以內，樓層、密度可以很高，面積小，確保總價不高。在成都，正是由於定位不準確，出現了本用於滿足中低收入市民住房需求的經濟適用房卻落入了“買得起的沒資格、夠資格的買不起”的尷尬局面。

　　關鍵是採用何種模式

　　儘管先天不足，但王小廣還是認為經濟適用住房的方向並沒有問題，對今年“兩會”上一些代表、委員停止建設經濟適用住房的建議並不認同。他認為，問題的關鍵是非市場化因素促使房地産行業利潤暴漲，推動房價虛高，政府期望推出經濟適用住房平抑房價，只是由於資格審核不嚴格、也不完善，反而激化了矛盾。

　　王小廣認為，政府對大多數老百姓的住房有一定的福利補貼是正常的也是應該的，只是制度還要不斷細化。高收入人群通過市場解決住房問題，同時可以設定高的住房消費稅，對最低收入群體，由政府提供廉租屋，這部分的比例約為１５％左右，除去兩頭，中間的部分就可以採取政府補貼地價、利率優惠、公積金貸款等多種優惠形式。

　　包宗華也並不認同因為眼前的矛盾激化就否認經濟適用住房制度的做法。他認為，經濟適用住房應該是讓大家都買得起的房，模式是關鍵。現在看來，美國模式並不適合中國國情。新加坡堅持小戶型低房價的經驗值得推廣，而且即使經濟發展了，２００４年新加坡人均國內生産總值達到２．５萬美元，仍然堅持供應較小的戶型，７０％以上的住房低於１００平方米。

　　這邊討論還在進行，那邊來自北京市建委的消息“明年北京市經濟適用住房可建設規模將不足１００萬平方米”傳來，意味著經濟適用住房的供應量將更趨緊張，調節供應、完善經濟適用住房制度的任務變得更加緊迫。

	苦苦等候的購房者。

　　工人日報社評：取消經濟適用房 不妥

　　工人日報消息 經濟適用房和市場商品房的同時存在，正是體現了在市場經濟條件下政府既堅定地運用市場配置資源，同時又切實履行自己社會責任的價值取向———這應該是我們在目前乃至今後相當一段時間裏如何看待經濟適用房的首要前提

　　近來，一些專家重提取消經濟適用房。我們認為，此議甚為不妥。

　　6月27日新華社的一則報道説，因北京天通苑、三環新城放號、搶號事件，引發了業內對經濟適用房的種種非議，全國政協委員傅繼德在兩會期間提交的《關於停止開發建設經濟適用房》的提案再次被提起。該提案“表明目前的經濟適用房開發建設存在很多弊端”：“在社會誠信系統沒有建立的條件下，購房者家庭年收入證明等材料可以通過多種造假途徑獲得，導致經濟適用房大量流入了實際上並不缺房、著眼于升值的投資者手中，給國家造成了不必要的損失。這種做法一方面因不通過招標容易滋生腐敗，另一方面因對房屋售價控制不嚴而使開發商取得不合理的利潤。”

　　需要明確的是，我們完全同意“目前的經濟適用房開發建設存在很多弊端”這一判斷，而且也認為目前經濟適用房開發建設和銷售中確實存在上述諸問題———但我們不同意因此就得出必須“取消經濟適用房”的結論。在我們看來，上述諸問題的産生並不是實施經濟適用房政策所必然帶來的，而是我們一些相關部門在具體執行中或智慧不夠，或執行不力，甚或某些具體執行者不負責任，乃至違章違紀而造成的。

　　首先，實施經濟適用房政策十幾年來，很多低收入者因此而改善了居住條件。就像報道中有關專家所説的那樣：“如果取消經濟適用房，將導致一部分人永遠買不起房子。”因此，必須看到，經濟適用房和市場商品房的同時存在，正是體現了在市場經濟條件下政府既堅定地運用市場配置資源，同時又切實履行自己社會責任的原則———這應該是我們在目前乃至今後相當一段時間裏如何看待經濟適用房的首要前提。

　　其次，社會誠信系統的建立當然十分重要，但這也是一個過程。就像市場經濟的健康運行是建立在誠信基礎上，但我們不能因為誠信不夠就不搞市場經濟一樣，我們也不能因為社會成員誠信不夠，就不履行政府的社會責任。在此前提下，放號、搶號事件與偽造家庭年收入證明材料等等問題，都是可以通過更細緻、更嚴格、更科學的措施加以解決的。

　　第三，不可否認，雖然實施經濟適用房政策已經十多年了，也積累了一定的經驗，但無論是在總體設計上，還是在具體配套和實施中，都還有諸多粗糙之處，比如廉租房的啟動問題、資格認定問題、運行程序的科學化問題,以及對騙取購房資格的造假者和審核者的責任處罰問題等等，都需儘快加以嚴格和完善。

　　事實上，造成目前經濟適用房中諸多令人無法容忍現象的原因，從主觀上講很大程度是我們的相關部門和工作人員在具體執行中智慧不夠、不負責任的結果。比如一個政府投入諸多補貼而用於低收入者的房子，為何要建成一百幾十甚至二百多平方米？這也是像家庭收入可以造假的嗎？如果是，那也是開發商與某些監管者出於某種私利不負責任，甚至合謀的結果———像很多問題一樣，解決經濟適用房問題也要立規矩並嚴格執行。否則，再好的政策也將被糟蹋掉……

　　因此，我們認為，在目前情況下，開發建設經濟適用房是個好政策，現在問題的關鍵並不在於是否取消經濟適用房，而在於如何使這項政策得到完善並嚴格而科學地執行。(評論員孫德宏)

責編：陳卓