新華網/半月談消息：

　　地價與房價的"默契"

　　這兩年我國的房價真是像吃了興奮劑。國家統計局公佈的數據顯示，２００４年，全國房屋銷售價格比上年上漲９．７％，漲幅比２００３年高出了一倍。今年一季度房價繼續"高開高走"，上漲９．８％，比去年同期高２．１個百分點。在上海，房價改變去年第二季度後逐季下降的局面，大幅反彈至１９．１％，增幅比去年４季度高８．７個百分點。在其他幾個重點城市，杭州房價上漲１３．８％，寧波上漲１１．６％。

　　與房價的"興奮"相呼應，我國土地交易價格也在猛漲。一季度，我國土地交易價格比去年同季上漲７．８％，漲幅比去年同季高０．３個百分點；比去年四季度上漲５．８％，漲幅比去年四季度增加４個百分點。在國家統計局監測的３５個大中城市中，住宅用地交易價格比去年同季漲幅超過１０％的城市有１１個，其中杭州地價同期漲幅高達３７．０％，寧波地價上漲２４．５％，上海地價也漲了１２．８％。

　　在房地産市場的高歌猛進中，地價與房價真是"默契"得很。近來，國務院和有關部門採取了諸如提高房貸及逾期罰息利率、調整住房轉讓環節營業稅等經濟政策抑制房價卻難以短期見效，地價上漲實在是難辭其咎。實際上，國家統計局對上海、浙江商品房價格快速上漲進行調查時發現，這兩個地區房價上漲的一個重要原因就是土地成本在房價中的構成比例超過全國平均佔房價１／３的標準，達到４０％以上。

　　當前房地産價格的快速上漲，雖然不完全是由土地交易價格上漲帶來的，但地價的上漲無疑對房價上漲起到了推波助瀾的作用。國家統計局生産價格處處長劉建偉就持此觀點。他説，首先，隨著工業化和城鎮化建設推進，大量土地資源被佔用，使土地資源減少。加之房屋建設市場對土地的需求增加，使土地的供需矛盾緊張，土地交易價格不斷上漲。

　　實行"經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓"政策，在實際上起到了刺激土地價格大幅上漲的作用。如重慶２００２年主城區住宅樓面地價約３００元／平方米，目前已漲到１０００元／平方米。土地交易價格上漲自然增加了房屋開發成本，推動房屋銷售價格上漲。一些開發商甚至可能把預期中因土地價格上漲而引起的成本增加"提前變現"，轉嫁到現期的房屋銷售中。

　　國家統計局景氣中心研究室副主任張海旺對記者預測，今年下半年房價增長仍可能偏快，主要原因之一就是土地價格趨漲。今年一季度，土地交易價格增長７．８％，增幅雖然低於去年二、三、四季度，但比去年同期高０．３個百分點。根據我國土地稀缺的實際，土地價格總的趨於上漲，成本尤其是土地成本推動房價增長的因素將長期存在。

　　總體上來説，土地交易價格與房地産價格實際上是一種相互促進的關係。全國政協委員、國土資源部原副部長壽嘉華就對記者説："房價地價是循環關聯的，不是絕對關係。"於是，對房地産市場的大量投資就反過來又拉動了土地價格的上漲。

　　房市調控進入綜合調控階段

　　作為土地主管部門的國土資源部在今年５月中旬公開表示："從成本角度看，地價確是房價的構成部分，但是這絕不是説地價決定房價。實際上，是房價拉動了地價。從長遠看，土地供應是有限的，但目前住宅建設用地供應充足。"這一論斷對流行于房地産業的"地荒論"構成了有力的駁斥。

　　國土資源部土地利用司負責人在接受採訪時説，造成房價上漲有多種因素，最主要的是強勁的需求。市場供求決定了房價，開發商根據房子的市場價格來倒推取得土地的成本，然後到市場上舉牌競價。開發商競拍土地時並不是毫無章法，而是根據當時當地的房價來"出牌"，多高的土地價格能維持多高的利潤他們心裏清清楚楚。目前房地産用地基本是協議和招拍挂同時並存，兩個方式取得土地時的價格一般相差很遠，但是從來沒有看到同等條件的樓盤價格能有明顯的差別。招拍挂獲取土地的房子賣１００００元，協議獲取土地的房子也絕不會賣９０００元。國土資源部公佈的《２００４年度我國重點地區和主要城市地價動態監測報告》中數據就表明，２００４年地價上漲幅度小于房價上漲幅度，而後者一定程度上拉動了前者的價格。

　　但是，脫離對地價的監控的房市調控，必然是不符合房地産市場實際的。６月初國土資源部又表示為落實國務院轉發的七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》，該部將加強城市地價動態監測工作，特別是要加強對土地招拍挂價格變化趨勢的監測。這一監測主要包括加強對土地招拍挂價格區域分佈特點、價格波動原因及其與整體市場的關係分析。同時，為了及時了解七部委宏觀調控政策的落實效果，居住用地價格監測密度今年將加大。此外，國土資源部表示要進一步加強地價情況分析。各城市地價監測機構應提交對本城市的地價水平、變化趨勢以及分佈等情況的基本分析，包括土地招拍挂價格和居住地價情況的分析報告，按月提供。為了增強數據採集的真實性、客觀性和準時性，國土資源部還建立了數據抽查制度和情況通報制度，以加強數據質量監督，並將採集到的情況及時進行通報。

　　還不止這些。從６月４日國土資源部舉辦的"房地産市場土地供應調控情況座談會"上記者還獲悉，目前我國已經有２８個城市的國土資源管理部門採取措施加強土地供應調控，以控制房價過快上漲。措施一共四點：一是加大土地供應結構調控力度。各地中低價位普通商品房和經濟適用住房用地的供應比例明顯增大。二是加大閒置地清理力度，積極盤活存量建設用地用於房地産開發。三是採取多種措施打擊非法炒房行為，規範房地産市場。四是加強土地供應和地價動態監測工作並及時向社會發佈有關信息。國土資源部這一系列措施的出臺，標誌著房價調控已由"就房價調房價"切實轉變到房價地價綜合調控的運作模式中來。

　　"鐵三角"利益格局下的房市調控

　　回顧我國房地産業發展的進程，無法脫離的"底色"是城鎮土地一級市場由政府壟斷、二級市場交易受到嚴格限制的現實。當初為了解決居民住房難、擴大內需，啟動了房改並帶動了城鎮土地制度改革，賦予各級政府制定各類政策措施的權力，並給地方政府，尤其是縣市級政府以事實上的土地所有權，其資産性收益和大部分稅費也歸地方所有，並逐漸形成了地方政府對土地收益"第二財政"的高度依賴性。

　　時至今日，一個龐大的房地産利益集團正在形成。在這個利益集團中，地方政府、銀行和房地産商形成了一個"鐵三角"：地方政府從房地産商那裏得到的是高額的地價回報和政績；銀行獲得了回收速度相對較快、投資回報相對穩定的優質貸款；房地産商獲得了２０％以上的收益率。在"鐵三角"的價格共謀下，中國房地産市場逐步背離了市場經濟發展的規律，土地招拍挂制度調控市場的功能被忽略，反而成為抬高地價的利器。如杭州市的地價在２００４年一、二季度驚人地比上年同期上漲了５２％和８１％。國土資源部土地利用司經過調查，也發現目前土地收購儲備存在一些問題，如以謀利為目的違反市場公平原則強制收購，加大了金融風險和道德風險，造成建設用地閒置浪費等。全國政協委員、山東經濟學院房地産經濟所所長郭松海指出，目前許多地方政府熱衷於"經營城市"，其實質就是政府炒地，以地生財。中國土地制度改革後，招拍挂的做法在普及過程中，過多地被作為實現"土地收益"的手段。在此過程中，一些地方政府事實上成為房價地價連年瘋漲的主導者和參與者。

　　在目前的"鐵三角"利益格局下，即使中央一再劍指房市調控，地方政府採用何種土地供應政策和土地定價政策，仍然是其轄區內房地産市場看漲還是趨穩的最大主導因素。事實上，本輪房市調控中已經出現了中央和地方唱兩個"調門"的現象。就在七部委穩定房價的意見出臺後，一些地方政府卻在表態"房價還沒有體現我市的價值"，為房地産商們吃"定心丸"。

　　是繼續坐收土地騰挪之利，還是與中央保持一致，落實房市調控政策精神？這對地方政府來説是個值得權衡的問題。人們也看到，近期南京等城市紛紛實行房産新政，切實提高普通商品住房在供應中的比例，規定普通商品住房中小戶型的比例一般要達到６０％左右；加大控制投資性購房需求的力度，堅決遏制投資性炒房；強調要加強中低價商品房、經濟適用房、廉租房建設，並建立住房保障專項資金制度等。人們期望，能有更多的地方政府對自身在房市中應起的地位和作用的認識，早日實現理性回歸。（方燁）

　　國際金融報消息（記者　鄭莉莉）：仲量聯行亞洲資本市場部董事總經理理查約翰生日前在紐約舉行的2005年度中國投資論壇主題發言中説，一批青睞美洲、歐洲和亞太地區的成熟市場的投資者，現在正將中國視為具有同樣增長潛質的投資目的地。他們通過開發融資和直接收購戰略來進行房産投資，包括購買整棟乙級寫字樓和住宅項目。他同時預計，此類投資者近期將會在市場上更加活躍。[詳細報道]

責編：武林