中國經濟時報消息：上海房價下降３０００點，跳水拋盤者比比皆是？這是５月１１日中央調控樓市的新政出臺後傳出的消息。時至今日，上海房地産市場的情況究竟如何，中國經濟時報記者上周赴上海進行了實地採訪調查。

　　記者發現，由於對新政調控的最終效果無法準確判斷，近一半開發商放慢了開盤日期甚至捂住項目不開盤，等待樓市回暖；同時，消費者期待通過新政調控房價會大幅下降，大多采取持幣觀望的態度。上海樓市進入了一種“賣方不急賣，買方不急買”的僵持狀態。整體房價並未一路走低，就連上海開發商自己分析的“應該降１５％－２０％合理”這樣的水平都尚未達到。

　　昔日人潮涌動 今日門庭冷落

　　“２００４年年底到２００５年３月，上海房價的上漲空前絕後，這其中業界看到很多海外資金的身影。”在上海成功諮詢代理過一百多個樓盤項目的富陽（中國）控股有限公司研發拓展處副總經理馬千里告訴記者，在該段時間，上海樓市的炒作之風極度風行，很多投資者雇民工排隊，開盤現場排隊一個星期屬於正常現象。同時，一張小小的認購卡（由於人太多，開發商搖號確定認購者）轉手就能賣５、６萬元。

　　他介紹説，在銷售策略上，開發商採取“饑餓銷售法”，一個項目分成好多次開盤，每次開盤只推出幾套房子，造成房源緊張的現象。這樣，不但項目一開盤就一搶而空，並且銷售價格每月以一千元的速度上漲。上海一位專門報道房地産的媒體人士告訴記者，當初去樓盤現場採訪，連擠都擠不進去。

　　面對全國部分房地産市場的非理性增長，中央從今年３月開始不斷出臺了宏觀調控政策。上海市也相應出臺了期房限轉、網上公開信息、查處炒作等措施，但效果並不是非常明顯。而網上公開房源信息的做法卻讓一些開發商和炒家找到了新的炒作方式：不斷在網上刷新房價，顯示樓盤售價一路走高的虛假信息。

　　“但是，隨著後續政策即所謂老八條、新八條等的不斷出臺，對上海房地産市場的調控效果有所顯現。”馬千里説，雖然４月份很多開盤的項目也還有搶購的現象出現，但整個交易量比３月份下降了４０％。以上海房地産交易中心網站——網上房地産公佈的數據顯示，４月，上海市房地産交易量為１８０萬平方米，其中住宅為１２０萬平方米；５月，住宅交易量驟然下降為４０萬平方米。與此同時，５月份上海全市大概有６２個開盤項目都是零銷售記錄。

　　記者在幾個售樓處看到，有的項目基本沒有來看房的客戶；有的項目即使有，也是個別幾個人。而售樓小姐們也失去了接待熱情，都聚在一起聊天。

　　“當然，這種門庭冷落有一定原因，是開發商也不想賣了。據我了解，現在每個區域的開發商都暗中達成協定：在大環境不好的現在，大家都不降價，實行區域價格聯盟。與此同時，各區房地局定期召開內部通氣會，和開發商共同商議面對中央調控，上海房地産該如何應對。”一位房地産專家對記者透露説，現在一些開發商要麼放慢工程進度，要麼推遲項目開盤日期，目的就是等過了這段觀望期後，市場回暖後再進行銷售。

　　仲介不是虧損就是關門

　　與商品房市場的低迷相比，房産仲介公司的現狀更差。據中原物業上海 公司的一位負責人表示，５月到現在，上海有近千家二手房門店關門，平均每天有３０家店關門。“在浦東區張揚路一條街上，原來有大大小小４２家仲介公司，現在只剩下２６家了，一個月就關閉了１６家。”馬千里説，過去仲介公司的生意非常紅火，因為炒家大部分都是通過仲介公司轉手的。而現在，尚在開張的仲介公司只剩下業務員了。

　　上海智恒房産副總經理許海波對外表示，智恒近期關閉了大約３０家店面，目前店面數量為１００家左右。上海愛建立好信房産經紀有限公司副總經理蔣成龍也説，如果包括凱旋路店劃歸到新華路店等公司內部調整，目前愛建立好信關閉的店面大概有８家。另據了解，２１世紀不動産上海區域也有多家門店在調整中。

　　業內人士稱，從４月份開始，品牌仲介已遭遇虧本。３月份上海中原物業代理有限公司的營業額為近４０００萬元，４月份下降到了１４００多萬元，５月份營業額則為６００多萬元。而該公司目前有門店１００多家，每月運營成本在１６００萬１８００萬元之間，５月份的營業額表明它已虧損近１０００萬元。其他的品牌仲介也出現了業績大幅下降的現象，門店數量越多虧損得越厲害。

　　大的仲介公司紛紛通過調整以期改變虧損和關門的厄運，但小的仲介公司由於實力太差，很難抵禦市場低迷的考驗，只有退出市場。因此，業界評價上海的房産仲介公司正在進入新的洗牌階段。

　　房價應下降１５％－２０％

　　“對上海房地産市場的調控是非常必要的，目前市場這種僵持的狀態不會持續太長時間。”東渡國際集團投資部總經理劉春在接受記者採訪時説，作為開發商，他們對市場的回暖有一個時間上的預期。

　　記者在上海採訪了多家開發商、代理行後發現，其基本觀點均認為：上海房價的確存在不正常、過快上漲的情況，通過此次調控，行業有望回歸理性。“我個人認為，上海房地産市場需要經過三個階段：第一是價格僵持、交易量委縮，目前市場的表現正是這樣；第二階段，價格小幅下降，交易量逐步恢復。這段時間需要半年左右的時間，也就是到今年年底；第三階段，價格平穩，交易量上升。這大概要到明年上半年才能看到。”馬千里表示，目前業界對於以上幾個階段的具體時間點尚不好準確預測。

　　但可以説，“上海房價下降１０％－１５％是比較正常的。”劉春則表示，房價下調２０％多也是正常的。

　　據上海業界人士分析，目前市場銷售的很多項目土地都是兩三年前囤積到的，以當時的土地價格來反襯今日的房價，顯然，５０％的項目都有降價的空間。“上海外環線一個項目，２００４年７月開盤時銷售價格為５１００元／平方米，８、９月的時候漲到了５６００元／平方米，等到了２００５年５月已漲到了７４００元／平方米。不到一年時間，漲幅近４０％。”上海一家房地産代理公司的相關負責人告訴記者，這在上海不是特例，而是有超過三分之一的樓盤售價都是這樣的快速上漲。

　　據了解，目前上海外環線以外、郊區的樓盤項目有一定幅度的降價，但內環線、市區的房價依然非常堅挺。主要原因是處於郊區的項目，開發商的資金實力相對市中心開發商較弱，在面對宏觀調控的過程中抵禦能力較差，為了儘快回籠資金所以房價有所下降。而市區項目的開發商資金實力相對更強，有一定能力堅挺房價。而且，此時拋盤，必然會降低項目利潤空間。因此，市區房價目前沒有明顯的降價表現。

　　有業界分析者認為，新政調控之後，一些專家認為上海房價應該下降５０％，遭到眾多質疑。而以目前房價走勢來看，即使合理降價２０％，也不能確定何時到位。

責編：張芳