從供需兩方面著手控制房地産價格上漲 

央視國際 (2005年04月26日 16:10)

　　中國證券報消息： 2002至2003年，我國商品房平均銷售價格年均上漲4．2％，2004年則達到14．4%，今年一季度，商品房價格仍然上漲12．5％，而且房地産開發投資同比上漲了26．7％。房價過快上漲。會刺激買漲不買落的心理，推動投資性和投機性購房需求，並可能使房價和購房需求進入循環加速狀態，特別是還對廣大居民住房水平的提高産生不利影響。

　　投資性購房推動房價快速上漲

　　房産價格上漲的主要原因是供不應求。2004年商品房銷售面積與竣工面積之比為1．02：1，而2002年、2003年則分別為1．2：1和1．13：1。住房需求這些年來一直增長較快，但去年以來進一步加快。支持住房需求增長的因素主要是：

　　第一，隨著收入增長和儲蓄水平提高，城鎮居民改善和提高住房條件的要求日益增加。老職工積極以舊房換新房，小房換大房；新職工積極以按揭、負債的方式買房。特別是住房制度改革以後，房産歸屬關係發生了變化，居民往往將購房與增加家庭財産(不動産)聯絡起來，熱情就更高了。從年輕人角度看，往往也認為租房不如買房，從而積極依靠貸款和父母支持買房。這些情況使得我國的買房需求的比例比發達國家偏大，而租房需求的比例則偏低。這些家庭的居住和不動産投資結合的購房需求，是住房需求的主體，在房價上漲時，投資性需求會上升，居住性需求也會出現一定買漲的反映。

　　第二，新一輪經濟增長中城市化進程加快的特點比較突出，近年來進城農民數量每年都增加2000多萬人，由此形成的住房、租房需求也不容忽視。以人均5平方米的建築面積計算，每年就要超過1億平方米。

　　第三，房價的快速上漲引起了越來越多的短期炒作行為。特別在一些大城市、特大城市．國內的民間資金以及國際遊資紛紛進入房地産市場。股市偏冷使一些居民也由炒股票轉為炒房産。據有關分析，上海樓市中，炒樓者已經佔到購房需求的20％以上，市中心樓盤的投資者比例還要高些。

　　第四，一些城市強制性拆遷規模過大、時間上過於集中，導致了被動性住房需求增加較多。

　　在購房需求較快增長時，住房供給的增長則減慢了。為了抑制局部的過熱苗頭，2004年嚴格控制土地和資金兩個閘門，並對幾個發展過快的産業進行了有針對性的控制，其中包括房地産投資。一定程度引起了購置土地增幅下降、完成開發土地同比增幅下降、新開工住房面積增幅較大下降以及商品房竣工面積增幅下降。2004年商品房竣工面積僅比上年增長2．1％，增幅比2003年降低19．4個百分點。

　　在需求和供給因素以外。地價、建材價格上漲以及工資成本提高也推動了房産價格上漲。分析以上情況，滿足居住的需求這些年來一直增長較快，也比較穩定，不是導致房價加快上漲的主要問題；在購房需求中，最為醒目的是那些投資性、投機性的購房需求，這些需求對房價變化最為敏感，追漲的熱情也最高，與房價上漲同方向變化，是當前房市上最活躍的因素。此外集中拆遷引起的被動性需求增加，以及商品房供給增長下降較多，也是推動房價較快上漲的原因之一。房地産業對延長經濟增長非常關鍵

　　住房需求是新一輪經濟增長源頭性需求。由其帶動的房地産業發展，直接拉動了鋼鐵、水泥和各類建材工業發展，是新一輪經濟增長的主導力量之一。

　　如果住房需求增長過快，就會帶動房地産業的過快增長，並帶動很多重化工原材料工業加快發展，結構變動的劇烈程度會重新提高，某些方面的過熱現象會重新顯現。而正常的住房需求停頓，又是導致新的需求不足的源頭性問題。因此，必須從正反兩個方面防止住房需求的不正常波動，努力保持住房需求的穩定增長。這不僅對於房地産業的健康穩定發展至關重要，而且對延長新一輪經濟增長的穩定狀態也是一個非常關鍵的條件。

　　從供需兩方面人手控制房價上漲

　　控制房價上漲主要應從需求和供給兩個方面著手。

　　需求方面，主要是控制投資性、投機性的買房需求，繼續支持居住性買房需求。可考慮以房貸利率調整為主要手段．，並逐步推出物業稅、不動産稅，加大住房購買和保有的成本，以控制非家庭集中購房為主，穩定投資性買房需求；此外要適度控制城市拆遷規模，穩定被動性買房需求。最後，政府應該增加廉租房供給，積極發展住房租賃市場，形成合理的買房和租房比例。

　　供給方面，根據房地産市場區域性強的特點，應該有針對性地加大對房地産業發展的支持。可考慮根據房地産市場區域性強的特點，有針對性地加大對房地産業發展的支持。適度增加東部地區特別是長江三角洲地區的商品房建設供地，抓緊清理閒置土地，加快存量土地的合理使用，特別要積極引導和鼓勵土地的集約利用；嚴格按照土地使用規劃要求管理房地産開發活動，堅決打擊投機性土地囤積行為。適度放寬對房地産業的信貸資金控制，可考慮降低其貸款資本金比例，同時研究推出相應的貸款風險控制措施。

　　在材料工業、基礎工業能力增長很快的條件下，房地産業投資適度加快增長，估計不會引起大的供求缺口，也不會引起相關價格的明顯上漲。相反，商品房供給的增加，會對穩定房價發揮積極作用。

責編：陶柯 　來源：