投資性房産拋盤涌出 京滬二手房放盤猛增  

央視國際 (2005年04月18日 10:49)

　　新華社北京4月18日電 據《經濟參考報》報道，房地産市場調控的政策效果正在日益顯現，上海、北京的二手房市場出現了少有的“井噴”現象。在央行3月17日出臺加息政策“滿月”之際，各銀行系列性的詳細規則仍在不斷出新，二手房市場買賣雙方開始重新審視當前市場，同時，賣家“有房不愁賣不掉”的優勢正在逐漸喪失，中國二手樓市開始向買方市場傾斜。

　　上海二手房市“拐點隱現”

　　眼下，上海樓市的部分投資客已如坐針氈。一個例子正被大家口口相傳：一位外地投資客王某，一下子拋出閘北區一樓盤中的54套公寓房。原因？當然是“組合拳”奏效，王某怕手中的房子像股票一樣被“套牢”。而據上週末出版的《每日經濟新聞》報道稱，“溫州的尤某前幾天一下子拋出20多套高檔房源，包括位於徐家匯附近的尊園5套，東方曼哈頓2套，玉都國際名園、徐家匯館、名仕苑各1套房源在網上掛牌出售。”而這些房子，都是被認為具有升值空間大、抗風險能力較強的市中心高檔二手房，這些房源的大量入市，目的只有一個：急於脫手。

　　“現在由於政策風緊，滬上16家銀行又組成了同盟軍共同卡緊房貸審批，加上投資、投機購房者的觀望心理蔓延，4月初一些高投資樓盤的退房率可能高達3成。”一位不願透露姓名的上海資深房産記者表示，由於投資客明白了政府整頓上海樓市的決心，目前某些開始拋盤的投資客已經開始和銀行、政府“搶時間”，希望能夠在更多政策出臺之前，回籠一些手上的資金，在資金條件許可的情況下，他們仍然希望保留一些手中的房源以觀後效。

　　而相對於新房來説，上海政府的這套政策“組合拳”，打在二手房身上是最快也是最痛的，二手房的成交量從三月開始的一個月內，已經明顯下降；而掛牌量卻明顯上升，有的大型仲介公司甚至達到了400%的掛牌量。上海二手房市場的拐點已經隱現，二手樓市正往買方市場靠攏。

　　據了解，目前上海內環裏的一些高檔樓盤，特別是酒店式公寓等投資型樓盤的退房率較高，超過20％。特別是3月下旬以來，銀行明顯加強了對個人房貸的復審和對樓盤品種的劃分放貸，造成了以往不多的拒貸和退房現象急劇增加。

　　據中原地産的統計，隨著政府對房地産市場進行宏觀調控，近期上海二手房日均掛牌套數增幅近24%，浦東地區一些萬元以上的二手房大量放盤的現象已經出現，預計今年下半年到明年上半年將會出現集中放盤現象，這有助於緩解目前市場供不應求的狀況。部分短期投資者的退出，將有益於上海房地産市場的長遠發展。

　　中原地産分析指出，3月以來，上海市府連續出臺了五項政策措施調控樓市。這套“組合拳”先後指向房地産的房源供應、交易、資金幾個關鍵環節：增加中低價房供應量；提高投機交易的稅費；叫停轉按揭，卡住投機資本進入樓市的路徑。

　　北京二手房交易開始“井噴”

　　在第二次加息後不到一個月時間裏，順馳公司在北京百餘家連鎖店的登記量比往常上漲了28%。據鏈家、順馳、我愛我家、中大恒基4家房屋經紀公司2005年一季度二手房研究報告顯示，儘管今年頭兩個月交易趨於平靜，但隨著交易旺季的到來以及加息對一級市場的衝擊，3月份的購房熱情被重新點燃，北京二手房市場迎來了今年第一個交易高峰月，首季度成交量一舉突破萬套。我愛我家統計數據顯示，其總交易量突破12000套，比去年同期增長70％以上。雖然今年春節假期影響了1、2月份的交易量，但3月份“井噴式”的放量導致整個第一季度交易量大幅攀升。而政府抑制房價的態度和3月16日房貸新政的出臺，無疑是交易快速上升的催化劑。

　　貸款利率的上調，一方面使得部分原本打算貸款購買新房的消費者為了不貸款或減少貸款，重新調整自己的置業選擇，購買需求由高總價一手房市場轉向相對低總價的二手房市場，導致二手房需求量增長；另一方面，部分“以租養房”的投資型業主，為緩解房貸壓力而釋放手中房源。同時也使部分原沒有出售意向的二手房業主為了規避未來因房價下滑的風險，選擇拋售手中房屋。

　　面對二手房市場的轉機，北京年輕一族率先果斷出手了。據順弛市場部統計，今年4月以來，在順弛各連鎖店登記購買二手房的消費者是上月同期的210%，上漲了兩倍還多。登記出售的客戶也上漲了160%，成交量上漲了近三成。而且一個顯著的特點是，目前二手房市場需求客戶的年輕化非常明顯，30歲以下客戶佔到了登記總數的48%。

　　據我愛我家市場研究中心分析，北京二手房市場交易量的猛增使得一級市場衝高的勢頭受到扼制，二手房價格呈現出穩中微降的走勢。説明政府平抑房價的政策在市場上發揮了作用。

　　另外，統計顯示，二手商品房業主對宏觀調控的敏感度要大於二手公房業主。自去年10月份加息後，高品質、高價格商品房，特別是二手公寓房大量涌入二手商品房市場，從而抬高了二手商品房交易均價。而今年3月份二次加息帶來二手商品房房源的短期急速放量，增大的供應量促使二手房市場價格走低。

　　綜合數據顯示，公房和二手商品房仍然佔據北京成交二手房的主要地位，超過八成左右。我愛我家市場研究中心認為，北京二手房價格呈現出穩中微降的走勢，説明政府自去年開始對經濟過熱行業，特別是房地産行業所實施的宏觀調控政策開始初顯成效，兩次加息和政府平抑房價的決心終於在市場上發揮了作用，這預示著二手房市場在平抑北京整體房價中的作用將越來越大。

　　重新認識二手房的功能與價值

　　當北京2003年二手房交易量為21000套時，上海同期的交易量卻是23萬套。為什麼當時北京的二手房市場會“發育不良”呢？有關專家表示，很多人認為，二手房市場只是整個市場的一個補充。這種錯誤性的觀點導致北京的二手房市場在政策、金融、市場環境中總是處在一個十分尷尬的境地。

　　專家認為，在當今北京房地産交易模式正迅速從增量模式向存量模式快速轉化的時候，十分有必要對北京二手房市場的價值和功能進行重新的認識。

　　首先，隨著居民收入的差異化和購房者需求的日益細分，北京的房地産消費領域必將形成一個有機互動的梯級消費格局。而二手房市場是這個梯級消費格局中承上啟下的一個重要環節。北京市近幾年以來，為了解決中低收入階層的住房問題和加快城市改造，實施了一系列的舉措，如實行危房改造和回遷、大力開發經濟適用房、推廣廉租房等等，取得了明顯的成效，但仍然難以充分滿足廣大老百姓的需求，還是有不少購房者處在“貴的買不起，便宜的買不到”的窘境。

　　同時，大批已經擁有住房但想“以小換大”、“以舊換新”的消費者由於二手房市場不發達而難以套現手中的舊房去購買新房。從這一點上講，進一步啟動和繁榮北京的二手房市場是十分必要和緊迫的。一來，通過二手房市場釋放出的相對低價的二手房，可以滿足廣大中低收入階層、拆遷戶、首次置業的年輕購房人的需求；二來，出售二手房的業主可以用套現的資金再加上些積蓄來購買一手房，從而為一手房市場提供一個龐大而穩定的購買群體。

　　其次，二手房也是房地産投資必要的獲利機制和退出機制。隨著國內房地産市場日益走向規範和理性，房地産投資作為一種投資形式，其風險較低、收益穩定的特性越來越為廣大普通個人投資者所認識。未來幾年，隨著北京經濟的快速發展和個人財富的迅速增長，個人投資不動産的數量將不斷增加，物業類型也由原來的住宅型地産轉向商業地産——如商鋪、寫字樓等等。

　　與此同時，個人投資不動産也需要一個良性的獲利機制和高效的退出機制。一方面，從投資回收的角度，一是要靠出租房産收取租金，二是要靠出售房産獲取差價或回收房款；另一方面，投資人在投資不動産的過程中因為各種原因需要退出的時候，通常會選擇在二手房市場出售投資的標的物套現。如果，二手房市場不發達、不完善，投資人的投資風險就會加大，因為一旦需要獲利了斷或因轉換投資形式、投資效果不佳或現金週轉不靈而需要退出原有的房地産投資時，原有的不動産很難轉售，投資人就會被活活“憋死”。

　　北京目前每年因房屋租賃而發生的現金轉移支付在230個億以上，涉及二手房市場的貸款規模每年以200%以上的速度急劇膨脹，嗅覺敏銳的銀行已經開始將金融服務的重點由一手房市場轉向二手房市場和房屋租賃市場。由此不難看出，一個發達、健康、完善的房地産投資市場，離不開完善的二手房市場，以及房屋租賃市場和完備的配套金融服務。

　　在發達國家的成熟市場，每年一手房與二手房的交易之比為1：8或1：9左右，近幾年上海的一手房交易量和二手房交易量已經大體相當，而北京去年的一手房與二手房的交易之比為8：1。從8：1到1：8，北京的房地産交易模式必將經歷一個從增量交易到存量交易的巨大變化，二手房市場也必將逐步取代一手房市場成為未來北京房地産市場的主角。（記者 洛濤）

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