宏觀調控給杭州樓市帶來什麼？

央視國際 (2004年06月30日 16:29)

　　新華社杭州６月３０日電 6年來一直高歌猛進、熱度猛燒的杭州樓市，面對宏觀調控，反應如何？

　　

小房産商開始往外吐項目

　　今年“五一”是一個重要的轉捩點。一些信息靈通的房産商將一些原本準備在5月中旬杭州房交會推出的項目提前開盤。4月底“暫停房貸”的傳聞進一步強化市場的“恐慌”。慢了一步的小房産商正好被購房者終於停下來的那一腳踩中，呈現出開盤時歡天喜地，兩天后就門庭冷落的現象。在烈日下排了大半天隊最終卻放棄了簽約的現象屢見不鮮。從去年央行121號文件推出以來一直高懸的控制房貸之劍終於讓一些試圖將金融緊縮政策“邊緣化”的企業有了“痛感”。有信息顯示，一些實力不夠，靠“資本運作”的企業已經開始往外吐項目。有的企業甚至想要全部賣空手上的項目。一些有足夠資金實力的企業則開始挑挑揀揀，有所吸納，有所放棄，為未來發展作儲備。一些中小房産開發商以高額利息將土地使用權抵押給典當行，以獲得資金實施開發，等預售之後再回籠資金。有專家預測，這些缺乏資金實力的開發商，得不到銀行的放貸，建築商墊資也越來越難，假如消費者再持幣觀望使其不能及時回籠資金，就很有可能出現“爛尾樓”。到時，開發商破産，買房者小額損失，而銀行只能收進這些“爛尾樓”。

　　繼續等待

　　從投資理財的角度講，只要大勢看好，應該“低吸高拋”。但是市場的現狀是“買漲不買跌”。今年以來，杭州二手房市場交易呈逐漸萎縮態勢。最近，杭州二手房房源明顯增多。很多投資者開始出貨。有關部門的統計顯示，相比今年第一季度，最近的二手房市場已經有回暖跡象，但有不少人認為，假如央行“加息”的傳聞變為現實，房價將會繼續走低，那時會是更好的購房時機。現在不妨繼續等待。杭州金融部門的政策導向也産生了重要的作用。最近，杭州一些銀行推出新措施，對1990年以前的面積較小的房子不予發放按揭貸款或提高首付比例。有的銀行還規定，房齡和貸款年限之和必須在30年以下；房改房轉讓首付要五成；外地戶口、工作地點不在杭州的人買杭州房子首付要四成等。有解釋説，是因為這些老房子年代久，抵押價格會受到影響，難以變現，貸款風險比較大。不少專家指出，恰恰是這些老房子，最應該通過金融等各種手段，扶持、加快其在市場中的流通，以促進二級市場的繁榮。最終的結果應該像發達國家一樣，一級市場逐步萎縮，住房需求在二級市場的流通中得到充分滿足。

　　不同的觀點和預測

　　對目前宏觀調下的杭州樓市，市場不同主體有不同的觀點。一部分開發商認為，在過去的100年中，中國一直在欠城市建設的債，目前中國的城市化水平只有30%多，這個空間用二三十年的地産繁榮去填補並不過分。他們指出，房地産業是一個區域性很強的行業，不能簡單地累加為一個全局性的命題。宏觀調控要注意區域差異，切忌用行政命令“一刀切”，硬著陸。

　　另一種觀點認為，如果所有人都認為有錢賺一擁而上時，局面肯定不正常。每個行業的發展空間在一定歷史時期是有限的。個體在微觀決策時看到的是良好的供需關係，但是所有的個體加在一起之後，是否供需關係還能保持平衡，就只能由宏觀決策層進行調控。否則，當所有的微觀之總和遠超過全局的承受能力時，泡沫就會産生、破裂，對經濟産生嚴重的損害。不少專業人士認為，杭州樓市可能會産生四個發展結果：一，一些小企業支撐不住倒閉，銀行、開發商、購房者不同程度地利益受損。但是全局得到控制，速度放緩，熱度降低，産業總體走勢趨穩；二，企業被“洗牌”，有實力的大企業獲得更多的資源和發展空間；三，在一段時間內，開發商、炒房者會減少對利潤空間的想像力，購房者可能得到一些實惠；四，在中國經濟社會繼續發展和土地資源緊缺這兩個前提下，房地産業經過振蕩之後，從總體上説還將持續飄紅，其中具有創新精神、具備資源稀缺性、品質過硬的産品會具有很強的抗風險能力，具備較強創新能力的開發商能獲得長足的發展。

責編：常穎