存款越多越頻貸款越容易 房貸引進德國模式

央視國際 (2002年12月11日 14:14)

　　中華工商時報：提起並不是新生事物的專業住房儲蓄銀行，一直以來都難於擺脫在中國市場中的尷尬定位。2001年，煙臺住房儲蓄銀行已經增資擴股，改頭換面成為綜合性的股份制商業銀行。蚌埠住房儲蓄銀行也搖身一變，加入城市商業銀行的隊伍。那麼德國施威比豪爾住房儲蓄銀行與建設銀行聯姻成立的住房儲蓄銀行帶給中國住房金融市場的將是一套什麼樣的大餐？

　　“施豪”模式助陣

　　作為真正的專業住房儲蓄銀行，中德住房儲蓄銀行將採用施豪銀行的業務經營模式。住房儲蓄業務的核心是客戶根據自己住房需要和儲蓄能力，與銀行簽署“住房儲蓄合同”。客戶按月有規律地或者也可以一次性進行儲蓄，住房儲蓄合同一經簽署，儲戶即擁有日後得到貸款的權利。儲戶利息存貸差額是住房儲蓄銀行唯一的利潤來源。

　　存款越多越頻，評價值就越高。儲戶得到配貸的順序將取決於評價值的高低。

　　截至1999年底，中國住房公積金的覆蓋率只佔城鎮從業人員比重的32％，大量非國有企業和個體人員並不享有實物分房。這些群體恰恰最需要改善住房條件、最需要獲得政府低息貸款支持。住房儲蓄業務的設計流程剛好吻合了大部分居民住房資金積累和住房融資需求的過程。此時，住房分配貨幣化與職工參加住房儲蓄的步驟剛好可以對接。居民先期可以利用住房補貼按月穩定存款，到一定期限後獲得貸款購房，之後仍利用住房補貼按月還款。因此住房儲蓄積極配合了住房分配貨幣化，促進了住房商品化的進程。

　　中德住房儲蓄銀行將採用“固定利率、低息低貸”的原則。執行中央銀行固定利率。而我國商業銀行通常則採用現行的人民幣存、貸款利率，執行中央銀行規定的浮動利率。住房儲蓄銀行在已簽署的合同執行期間利率不受資本市場利率波動和通貨膨脹的影響，所吸納的資金及儲戶的還款專款專用，不得用於風險投資。

　　獨具特色的營銷渠道

　　記者在建總行房地産金融業務部了解到住房儲蓄銀行業務營銷與眾不同。據德國經驗，住房儲蓄銀行大多不單獨設立分支機構，通過與其合作的商業銀行營業網點和建立外圍推銷員體系兩種形式進行分銷。外圍推銷員均是自由職業者，專門推銷住房儲蓄合同，收入及辦公場所不固定，按簽署合同標的額抽取佣金。住房儲蓄銀行向每個客戶收取合同額1％的服務費，其中約0.8％用於外圍推銷員相關費用。據悉，施豪銀行每年新簽合同中約50％是通過外圍推銷員簽署的。中德住房儲蓄銀行通過建行營業網點和外圍推銷員共同推銷合同、發展客戶，並委託建行的營業網點辦理存款、還款和結算業務。這種獨一無二的經營模式不僅降低了住房儲蓄銀行的成本，還可以拓展建行的仲介業務。

　　建行在住房儲蓄銀行中扮演了雙重角色，既是股東，又是與其合作的商業銀行。住房儲蓄銀行可以與建行一起為客戶提供“一站式”的組合貸款。建行可以在為其客戶辦理住房抵押貸款或住房公積金貸款的同時，向其推銷住房儲蓄合同。住房儲蓄銀行的外圍推銷員在向客戶推銷住房儲蓄合同的同時，也可以推銷建行的其他商業性貸款。在德國與“施豪”簽署住房儲蓄合同的客戶中，有86.8％的客戶又申請了商業銀行抵押貸款。這樣，購房者無論在建行各營業網點，還是在住房儲蓄銀行本部，都可以根據自身的需求，在建行以貸款組合方式一次性獲得自己的全部貸款服務。

　　記者了解到住房儲蓄合同在最低限額以上可以根據金額大小、期限長短、收入水平、儲蓄及還款能力而自由選擇。合同類型可以變更，儲戶也可將合同額分離、降低、合併、提高。

　　新的利潤增長點

　　房地産業作為我國經濟增長的支柱已成為不爭的事實，讓消費者在相對短的時間內，用相對少的資金，獲得住房消費的可能是贏得客戶的核心點。

　　據了解，我國的住房公積金貸款利率低，資金需求量大，但供應量有限。商業銀行住房貸款資金供應量大，但因利率高，且還款期利率浮動，增加了客戶的不確定性。

　　住房儲蓄業務特意採取自願存款，公平貸款，並有一定平衡儲戶貸款的措施，使所有儲戶都能夠以較低的利率獲得貸款支持。住房儲蓄不但在數量上而且在服務範圍上彌補了公積金市場的不足，並且突破了住房公積金只能享受一次貸款的界限。所以，住房公積金業務、住房儲蓄業務將在未來一個相當長的時期內並存。（苗菁華 張隱隱）

責編：范小利