商品房 經濟適用房 房改房 三種房産證之異同

央視國際 (2002年11月20日 08:53)

　　北京日報消息：近來不斷有讀者向本刊詢問，不同性質房産的産權證有何不同？能否把經濟適用房或房改房的房産證變更成商品房的？我們就此採訪了有關人士和市國土房管局主管部門。

　　據介紹，目前居民手中所擁有的房屋産權證書基本上有三種：普通商品房、經濟適用房、房改房。這三種産權證書在本質上是沒有區別的，都是購房者擁有房屋所有權的合法書面憑證，其財産權利受國家相應法律法規的保護和規範。但是在使用和交易方面有著一定的區分。

　　一、商品房。完整的房屋所有權包括四個部分：房屋使用權、佔有權、處置權和收益權。普通商品房的産權證書擁有全部的這四項權利，在不違反法律規定的情況下，可以自由的轉讓、出租或贈與，不受任何單位或個人的限制和干涉，其收益全部歸個人所有，購買人除稅費外不需要交其他的費用。

　　二、經濟適用房。國家為照顧中低收入居民購房而實施優惠措施，建造經濟適用房所用的土地是國家以劃撥方式無償給開發商使用的，這就是經濟適用房價格低的主要原因。根據北京市的規定：職工個人購買的經濟適用房，房屋産權歸職工個人所有，已取得合法産權證書，即可依法進入二級市場上市交易。上市後，其收益全部歸個人所有。這就是説，經濟適用房的産權證書所擁有的權利和普通商品房基本一樣，惟一不同的是，經濟適用房在出售時，購買人要按經濟適用房所在地標定地價的10％交納土地出讓金，沒有標定地價的，土地出讓金的價款暫按房屋售價的3％交納。這樣，在辦理完産權過戶手續後，購買人所得到的就是普通商品房的産權證書，再次交易的時候，就無需交納土地出讓金了。

　　三、房改房。房改房産權證基本可分為兩種：按成本價購買的産權證（下簡稱成本價）和按標準價購買的産權證（下簡稱標準價）。

　　成本價的産權證説明該房屋的使用、佔有、處置的權利全部歸産權人所有，不需經過原産權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權上受到一定的限制。按照現行的規定，成本價的産權人可選擇兩種收益方式：1.直接上市進行交易，由購買人補交土地出讓金或相當於土地出讓金的價款。按照這種方式的話，房屋售價每平方米超過4000元以上的部分，産權人要和原産權單位進行收益分成，具體是每平方米在4000至5000元的部分，80％歸個人所有，20％歸原産權單位所有；每平方米5000元以上的部分，50％歸個人，50％歸原産權單位。2.産權人先將成本價房變為商品房然後再上市交易，具體操作是由評估部門對房屋進行評估，然後按照市場評估價的3％到房管部門補交土地出讓金，再憑補交手續到房管局權屬登記部門辦理變更手續。這樣，成本價産權證就變成商品房産權證了，這種情況下，售房款除稅費外，收益全部歸産權人所有。

　　標準價的産權證説明該房屋的使用、佔有權歸産權人所有，而在處置權和收益權上就受到很大的限制了，標準價的房屋也不能贈與。首先，標準價的産權證只能説明産權人對該房屋擁有部分産權，原産權單位擁有其中部分價值份額，産權人要想上市交易，原産權單位擁有優先購買權。如果原産權單位放棄優先購買權，交易後，售房款在扣除稅費後，由産權人和原産權單位按照房屋所有權份額比例進行分成。産權人也可以向原産權單位補齊標準價和成本價的差額，將標準價變成成本價，就可以擁有房屋全部産權。特別注意的是，已經按照標準價出售的公房，原産權單位無權按照原價格收回。産權人告知原産權單位是否履行優先購買權而原産權單位不表態，並且在交易管理部門致函敦促後超過10天時限的，視為單位放棄優先購買權，職工可直接上市交易。

　　對讀者提出能否將經濟適用房的房産證變更為商品房的以及如何變更這一問題，市國土房管局有關負責人明確答覆，目前還沒有出臺有關的規定。（王震、陳美秋）

責編：楊潔