商品房空置增加 房地産市場泡沫會破滅嗎

央視國際 (2002年10月22日 11:33)

　　經濟日報消息：今年1至8月份，全國商品房空置面積同比增長14.1％，增幅比去年同期增加13.2個百分點。空置商品房佔壓資金已超過2500億元，居各行業不良資産之首，且房地産開發投資仍繼續快速增長——國家統計局公佈的“國房景氣指數”顯示，今年1至8月份，全國商品房空置面積同比增長14.1％，增幅比去年同期增加13.2個百分點。其中，空置一年以上商品房面積為4397萬平方米，同比增長11.5％。

　　指數公佈後，社會各界對我國目前房地産市場是否過熱，有無“泡沫”話題再次熱起來。認為過熱的理由是，目前全國空置的商品房佔壓資金已超過2500億元，居各行業不良資産之首，已引起中央銀行的警惕。而目前房地産開發投資卻仍繼續保持快速增長，空置住宅的壓力在進一步加大。並認為，如果措施不當的話，將出現1992年前後的房地産熱，導致“泡沫”破滅。認為不過熱的理由是，目前市場房地産價格仍在進一步上漲，據國家統計局最新統計，三季度全國35個大中城市房地産價格與去年同期相比，房屋銷售價格上漲了4％，土地交易價格上漲了6.3％，房屋租賃價格上漲了1.1％。説明當前房地産市場還是有實際需求的。如果真是過熱的話，房屋土地交易價格是不會在去年上漲基礎上繼續上漲的。商品房空置量增加，只能説明當前市場供給結構有問題，需要調整。

　　其實，自1998年我國房地産開發在住房制度改革推動下出現快速增長以來，關於房地産市場過熱、出現“泡沫”的説法一直沒有停止過。最典型是去年底有位學者預言，由於房地産開發過熱，今年將會是房地産市場的“冬天”。此説一齣，還引起了高層領導的注意。今年已經過去9個月了，房地産市場依然紅紅火火的事實證明，“冬天”的説法有點聳人聽聞。同樣，只要分析一下目前房地産市場與1992年前後房地産熱的不同，便可發現目前的房地産市場除局部過熱外，總體上是正常的。認為目前房地産市場會出現1992年前後的房地産熱、並預言會出現“泡沫”大破滅的説法也同樣有點故作驚人之態。

　　為什麼説當前房地産市場不會出現1992年前後的“房地産熱”呢？原因主要有以下5個：

　　一是完成投資的增幅遠低於當時的增幅。2000年以來全國每年房地産開發投資增長和銷售面積增長均在20％、30％左右，投資與消費基本保持了協調增長比例。而1992年全國房地産開發投資增長117％，銷售面積只增長了40.4％；1993年開發投資增長164％，銷售面積只增長了55％。

　　二是土地供應量的增速明顯低於當時的增速。2000年以來全國每年完成開發土地面積增長為20％、30％。而1992年比1991年增長175％，1993年比1992年增長96％。

　　三是房地産開發項目貸款受到嚴格限制，增速明顯低於當時的增速。2000年以來房地産開發中，國內貸款每年增長速度保持在23％、25％之間。而1992年國內貸款比1991年同期增長141％，1993年比1992年增長77％。

　　四是商品房價格穩中有升，但漲幅遠低於當時的上漲水平。2000年全國商品房價格漲幅為6％，2001年為6.1％，今年仍保持了上升態勢。價格上漲原因，一是低價位商品房供應減少，這是最主要原因；二是土地交易價格上漲；三是為提高房屋建設質量，建設安裝單位成本有所上升。而1992年年底與年初相比，全國房價平均漲幅達到51％，海南等熱點地區和一些城市漲幅超過1倍。

　　五是商品房供求基本平衡，投資增長主要是由需求拉動，個人已成為住房消費的主體。2000年商品住宅銷售面積佔同期竣工面積的比例達到82.4％，2001、2002年達到98％左右。而1993年只佔53％；商品住宅銷售面積中，去年以來個人購買比重都在93％以上，而1991年和1992年商品房主要是集團消費，個人購買的比例僅為33.9％和36.1％。

　　此外，目前的住房消費環境和法制環境與上世紀90年代初期相比也有了很大變化。鼓勵住房消費的稅收政策體系基本形成，在中央政府層面上開放住房二級市場的政策障礙已基本消除，城鎮居民特別是中低收入家庭的購房積極性基本調動起來，適應中低收入家庭購買的低價住房供不應求。銀行或銀行附屬機構直接投資房地産已被嚴格禁止，銀行信貸已由開發貸款為主轉向個人消費信貸為主。《城市房地産管理法》等一系列法律、法規的出臺，以及上海、廣東、四川等省市通過提高商品房預售條件、限制土地炒買炒賣、控制土地過量開發等手段加強房地産市場的調控，“炒樓花”等容易引發泡沫的市場行為已被嚴格限制。

　　從各地的調查看，隨著百姓收入的增加，改善住房條件仍是多數居民家庭最先考慮的事。加上隨著我國城市化進程的加快，目前全國年都有三四百萬人進入城市，可以説住房市場發展前景十分廣闊。目前影響居民購房的因素主要有兩個，一是住房性價比太懸殊，即房價高，房屋在環境和居住方面綜合功能太低。二是購房環境不理想，面積縮水、合同欺詐、廣告吹得天花亂墜，使購房者的合法權益得不到保證。因此，對當前房地産市場來説，需要警惕過熱，但擺在首位的工作仍是發展。圍繞發展同時需要我們做好三件事：一是各級政府和開發商從各自的角度出發，進行土地出讓和産品結構調整，特別是政府要注意糾正片面追求“以地生財”的傾向。通過調整，向市場提供更多適銷對路的住房産品。二是治亂，政府通過制定法律法規，打擊欺詐，規範經營，凈化購房環境；開發商通過行業自律，誠信經商，讓百姓放心購房。三是進一步完善住房各項政策，如按照房改政策，儘快把職工住房補貼發放到職工個人手上；降低住房二級市場門檻，完善和活躍住房二級市場；提高政府職能部門辦事效率，讓百姓輕鬆買房等。

責編：趙瑋寧