幕後掌控“CBD” 中遠“地産係”列隊登陸

央視國際 (2002年09月10日 14:06)

　　《經濟觀察報》消息：一家資産總值約１５００億人民幣的海上“霸主”如果執意要大規模“登陸”的話，會有什麼後果？“擋都擋不住”，在９月２日下午中遠房地産（北京）年會的開幕式上中遠方面的人士這樣回答記者。

　　似乎是為了公開表明中遠“登陸”的決心，中遠將那個具有象徵意義的巨大的舵輪從海輪上搬到了主席臺前，當北京市朝陽區副區長、ＣＢＤ管委會主任邱水平、中遠集團黨組書記張富生同時將這舵輪轉動來啟動此次年會時，中遠龐大的“地産係”已經初露端倪。

　　幕後掌控“ＣＢＤ”

　　在北京乃至全國的地産商眼裏，北京商務中心區（以下簡稱ＣＢＤ）區域的重要性無論怎麼評價似乎都不過分，能夠在這個區域內成功地開發一個項目，贏得的肯定不僅僅是利潤。

　　但現在，它們的機會將會變得更為渺茫。因為中遠已經搶先“下手”了，而這“一手”幾乎切走了剩下的所有“蛋糕”。

　　２００２年８月，由朝陽區政府&&成立的ＣＢＤ開發建設有限公司正式成立，這個由中遠旗下中遠房地産開發有限公司（以下簡稱中遠房）和朝陽區政府直屬的北京市朝陽城市建設綜合開發公司以及另一家直屬於ＣＢＤ管委會的北京市商務中心區投資和服務中心共同出資設立的公司將ＣＢＤ開發中最為重要的“核心區”納入了自己的囊中。

　　在去年９月公佈的北京ＣＢＤ規劃整體方案中，政府曾專門在ＣＢＤ規劃中確立了一個“核心區”。其範圍包括國貿橋的東北角即中服大廈這一帶３０公頃的地區，並且在政府的報告中指出，“核心區”將是整個ＣＢＤ最重要的項目地域。但在隨後的一年中，關於“核心區”的開發規劃卻一直沒有下文。現在，一切都明朗了，未來的核心區將由這家公司來主導開發。

　　記者還了解到，此次合作中遠房出資２億元，持股４７％，成為第一大股東，公司總經理李明兼任新公司的總經理，剩下兩家公司分別出資１．８５億元和４０００萬元，佔有４３．５％和９．５％的股份。公司的主營業務將定位於通過規模化的土地一級開發、基礎設施建設和招商引資活動。成立後，將立刻漸次啟動ＣＢＤ核心區即東三環路以東、針織路以西、光華路以南、建國路以北約３０公頃土地的市場調研、規劃、拆遷和招商等工作。

　　“如同高速運轉的中央處理器一般，全面處理商務中心區開發的各項事務。”李明打了一個比方。

　　和眾多房地産商關心的一樣，記者對於中遠房為何能成為朝陽區政府如此親密的合作夥伴存有疑問。但新官上任的李明並不願多談有關ＣＢＤ開發建設公司的事，“ＣＢＤ現在是一個非常敏感的詞，政府對ＣＢＤ的建設開發還有很多不明確的東西。我只能講這是一個市場化的公司，只不過比別的公司更具有競爭力吧。”

　　但有知情的業內人士指出，其實，中遠房早就盯上了ＣＢＤ核心區的土地，在與合資方成立這一公司之前，中遠房就已經與ＣＢＤ區內的某企業達成土地轉讓協議，該企業擁有佔ＣＢＤ核心區總開發面積的約四分之一。

　　中遠房秘籌上市

　　事情的進展顯然並沒有到此為止，從中遠房人士透露給本報記者的規劃資料上看，中遠房計劃開發的ＣＢＤ核心區規模高達１６０萬平方米，總投資高達１５０億左右，幾乎佔了其在北京市場即將開發的２／３。鉅額的資金從哪籌集呢？ 李明告訴記者：“目前公司的股份制改造即將完成，會在很短的時間裏進來新的股東，我們會在有需求的時候尋求上市，應該説針對長遠的發展，我們還是有上市的計劃的。”但他拒絕披露詳情。

　　記者了解到，雖然中遠房早在１９９３年６月就已經成立了，是中遠集團在房地産領域的一個全資子公司，但是一直只是個管理型的公司。直到今年年初，才由中遠集團和中國化工進出口總公司共同出資重組設立了現在的有限責任公司。兩大股東各佔５０％的股權，註冊資本為７．５億人民幣。

　　從重組的時間上看，中遠集團也就是在最近兩年才決定大力扶持中遠房的，並給予了很大的支持，如果沒有中遠集團和中化集團強大的支持，中遠房的發展顯然也不會有如此之快。而如此迅速的股份制改制，可能的解釋或許就是上市。

　　記者還注意到，在９月５日中遠房的系列年會上，中遠房邀請了近百名知名證券公司及各大銀行的代表專門召開了金融溝通會，一位到場的證券公司人士向記者表示：“中遠房的各項財務數據還是較為良好的，好像聽説它們有計劃上市，應該在明後年左右吧。”

　　　中遠（香港）欲重組深深房

　　就在記者了解到中遠房秘籌上市的情況後，遠在千里之外的深圳老牌“地産股”深深房（００００２９又傳出有可能被中遠（香港）重組的消息。記者隨即與一位和中遠集團關係密切的人士取得了聯絡，他告訴記者：“重組深深房好像還只是香港那邊在運作，根本還沒有進行到實質性的階段，而且重組深深房顯然不是簡單的事情，前景並不明朗。”但深深房的控股公司深圳市建設控股公司的一位高層最近就此事對媒體表示，對於中遠（香港）集團重組深深房，建設控股持歡迎態度。

　　但較為樂觀的是據深深房２００２年中報顯示，深深房的凈利潤為負４００８萬，主營收入還有近３億元，至少從財務上來説還不至於“爛”到無法重組的地步，雖然其目前的土地儲備較低，而且營運資金較為緊張，但以中遠（香港）的實力，重組成功的可能性還是比較大的。

　　對於中遠集團來説，重組深深房是完成其房地産戰略佈局的好機會。因為近年來香港房地産市場一直委靡不振，中遠（香港）集團旗下的中遠國際控股一直被認為是中遠集團的上市旗艦，但最近的情況卻不容樂觀。據公告顯示，中遠國際去年業績就由盈轉虧，虧損達到了１．６８億港元，前年卻獲利３０１９．７萬，為了保持其發展的速度，拓展內地房地産市場勢在必行。

　　事實上，最近兩年，中遠國際控股已經開始較大規模地進入北京市場。去年中期中遠國際（０５１７）就動用了３．１５億元人民幣與中遠房合作投資了北京天麟房地産開發有限公司，共同開發遠洋風景。中遠國際副主席劉國元此前曾表示，中遠香港現正討論將中遠國際房地産業務與中遠房的業務進行整合，爭取在年底完成。

　　中遠“地産係”浮出水面

　　中遠房上市以及重組深深房如果成功的話，那麼在香港、上海已經分別擁有中遠國際和中遠發展的中遠集團旗下就將有四家房地産上市公司，一個囊括四大城市、龐大的中遠“地産係”即將形成。

　　中遠這樣一家資産總值約１５００多億人民幣的、在國家５６家特大型國有集團公司中排名第五的海上“霸主”，為什麼會選擇在如此短的時間裏迅速發展房地産業務？ 其實早在９０年代初，中遠集團就提出了“下海、登陸、上天”的發展戰略計劃。１９９７年中遠集團為了順利收購眾城實業，迅速成立中遠置業，在最初有部分股東不願出售其股份的情況下，採用分步收購的措施，成功地獲得眾城實業６８％的股權，成為該公司絕對控股地位的第一大股東，隨後易名中遠發展（６００６４１）。這次收購是上海市房地産業第一起“買殼上市”案，也是中遠真正意義上的第一家以房地産為主業的上市公司。

　　而中遠國際控股是中遠（香港）集團于１９９７年收購香港順成集團後改名而來的，當時的定位並不是純粹的房地産公司，但隨著近幾年的發展，房地産業務所佔的比重開始逐步加大。

　　如果説當時的中遠集團還並不是非常重視房地産業務的話，那麼，在近幾年國際航運業競爭加劇、行業利潤逐步減少的情況下，中遠集團顯然開始重視房地産業務了。還有一個重要的原因就是中遠發展的出色業績（中遠發展這幾年凈資産收益率均在２５％左右）以及中遠房在迅速改制後取得的成績也足以讓這個大型國企看到希望。（華威 覃愛玲）

責編：楊潔