現在各地紛紛舉行土地拍賣會，土地的出讓走向公平、公開、公正。但在土地拍賣火熱的背後，土地出讓方式新舊體制並存、土地規劃滯後、土地回收資金週轉緩慢、房地産開發資質門檻不合理等問題，正困擾著稚嫩的土地市場。
土地出讓方式新舊並存造成土地市場混亂
土地由政府儲備後進行招標、拍賣和掛牌拍賣，是政府著力推行土地進入市場的運作方式。但目前土地出讓方式仍是新舊並存，如青島市僅在市區開始推行土地拍賣，市區外的五市三區的土地出讓仍採取協議出讓這種舊的方式。
土地儲存、出讓方式的不統一，容易造成土地市場混亂，使政府無法有效控制土地一級市場；影響市區土地價格；在協議出讓的過程中容易産生腐敗行為；在規劃過程中各自為政，造成規劃混亂。
據青島市國土資源局的一位同志介紹，他曾在2000年5月拿著市政府的文件到某個區對一地塊進行儲備回收，但到了6月這個區卻已經把此地賣給他人。
即便是在市區，土地的出讓也並非都市場化操作。目前青島市共儲備了二三十塊地，其中拍賣了17塊。房地産開發商都説拍賣的地還佔不到開發用地的十分之一。土地儲備中心的同志説，不是我們不想拍賣，而是我們得不到更多的開發用地進行土地儲備。各地舉行的拍賣會能有幾十家房地産開發商參加就不少了，但其他上百家開發商就都有地了？他們是怎麼弄到地的？
土地規劃滯後使土地開發商“越俎代庖”
青島市土地儲備中心的同志説，雖然《城市規劃法》規定土地開發前必須進行規劃，但現在的規劃滯後，土地開發商在開發前需要制訂出規劃方案拿給規劃局審批，本來是政府應該做的事卻交給了土地開發商做。
專家提出，政府必須對城建規劃制訂好一個長久的規劃，規劃局應該主動規劃，不應被動批條，土地部門出讓土地要根據城市的規劃方案執行。現在青島市已經認識到規劃的重要意義，城市的全面規劃工作正在加緊進行。
青島市土地儲備中心準備探索實行土地與規劃一起出讓的新方式，即土地儲備中心請專家對擬出讓的土地，制訂出一套完整的控制性規劃和修建性規劃，土地開發商想要拍得這塊地必須連同這塊地的規劃一起購買。他們認為通過這種方式可以避免土地開發商不顧規劃唯利是圖的建築行為。
土地回收資金運作捉襟見肘
現在青島土地回收資金是土地儲備中心通過向銀行貸款解決，土地出讓給土地開發商後所得的資金全部上繳財政，然後由財政核算後將成本返還給土地儲備中心，這個過程最快也要半年。返還資金週期長，使土地儲備中心需要向銀行交納大筆利息，現在青島市土地儲備中心已經貸款600多億元，每天的利息就達十萬元；而且繼續回收土地急需大筆資金運作，土地儲備的繼續運作資金乏力。
據了解，杭州的做法是在土地出讓時，土地開發商簽兩個合同：一個是土地出讓合同，即開發商應付的土地出讓金；一個是土地開發合同，由開發商拿出土地出讓金的40－50％直接給土地儲備中心，作為土地開發補償費。這樣，土地儲備中心就可以利用土地開發補償費繼續土地儲備運作。
房地産開發資質的怪圈
根據有關規定，房地産開發商必須手中有地才具備開發資質，擁有開發資質者才能參加土地拍賣等土地出讓活動。而大批資金持有者一開始想投身房地産時是沒有土地的，這樣就形成了沒有地的房地産開發商想買地，但沒有地就不能參加土地買賣的怪圈。青島市許多擁有開發資質的大開發商就四處搞地，然後再賣給眾多沒有開發資質的小開發商，自己坐收漁利。這就造成了房地産業層層剝皮，建築質量得不到保證，有的不負責任的小開發商做完了一個劣質項目就溜，換個名字再繼續做。
土地走向市場的過程就是土地儲存、出讓的過程，關於土地儲備制度國家尚未有一個明確的法律法規，許多地方連這項制度還都沒有引入，各地都存在著許多困惑、都在進行探索。青島市土地儲備中心副主任周錚説，土地儲備是個新生事物，需要進一步完善。（孫浩）
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