主持人（翟樹傑）：現在我們大家看到的畫面是上海一家物業管理公司對自己的女業主大打出手的鏡頭。買了商品房搬進了小區的人通常稱為業主。為了保護小區的環境，管理好小區的公共設施，並且提供給業主各項配套服務，小區還需要一個管家，也就是物業管理公司。小區的物業管理公司本來是為業主服務的，但是近一段時間以來，北京、上海等城市卻就相繼發生了物業公司的人員毆打業主的荒唐事。管家竟然變成了毆打業主的打手，這到底是怎麼回事呢？
您現在看去年9月20號發生在上海雅士居小區裏，幾名業主被房産公司經理、物業公司經理及保安人員毆打的場面。這一切恰好被在場的上海東方電視臺記者和小區業主用攝影機鏡頭記錄了下來。
這是被打人員洪波。動手打人的是莘迪房産公司經理葉國梁，物業公司經理葉國元。這是被打業主洪波的妻子嚴謹。
洪波的妻子嚴謹：這是什麼地方？有公理嗎？有天理嗎？
這是被打業主張曼曼。在整個追打過程中，三名業主都不同程度的受傷。其中洪波右手大拇指粉碎性骨折，一根肋骨骨折。
上海市公安局松江分局局長陳明軍：我覺得非常氣憤，因為整個物業管理和業主矛盾，衝突到這麼個程度，而且這麼厲害，確確實實這些人的行為，這些人造成的後果，已經構成刑事處罰，所以當時就決定把這些人全部刑事拘留起來。
洪波：對我來説人生當中，我還是第一次碰見，又是在自己的家門口。
業主洪波的妻子嚴謹：有點後怕，當初要是公安局來晚一些的話，説一不定是他殘廢吧，都看不見，都説不定……
業主陸躍：信任你，每個月這麼多的錢交給你，那麼你應該給我們提供相應的服務，現在你不但不提供服務，還打我們，那好像太過分了吧？
那麼這幾名業主究竟為什麼被打呢？事情還要從開發商延期交房説起。位於上海市松江雅士居小區是1996年由上海莘迪房地産公司開發建設了。
1998年3月正當購房者歡天喜地的準備搬進新居時，卻被開發商告知房屋要延期交付。
上海深迪房産公司原總經理葉國梁：把房子交給業主的時候，晚了，晚了七個多月。
沒有按期住上房，這下可坑苦那些早已做到打算的業主，以前有房的房屋主或租或賣，沒房的就只好付租金租房子住，損失就這樣落到了買房者的身上。於是業主們拿起了先前與開發商簽訂的合同，向開發商索要違約金，沒想到本來是合情合理的事，開發商卻耍賴拒絕賠付。業主們只好用法律的手段來解決問題，但這一告卻使自己陷入了危險與麻煩之中。
葉國梁：業主這裡，每戶人家要賠十多萬，要賠一千多萬，全部的壓力都在我這裡。
大額的賠付讓開發商葉國梁著了急，怎麼才能保住自己腰包裏的錢。他認為還得從業主身上想辦法，於是他找來了自己的親弟弟，物業公司經理葉國元。
上海市雅士物業管理公司原經理葉國元：他（業主）在跟房産公司有經濟糾紛，有矛盾的情況下，因為房産公司，跟我們物業也商量過，跟我們説的，叫幾個保安配合。
讓我們來看一看物業公司經理葉國元究竟是怎麼配合房産公司的。小區32號業主洪波便是葉氏兄弟盯上的一個對象。洪波于98年9月購買了一棟別墅，其價值9萬元的花園。從洪波給我們提供的房款結帳單上，我們清楚的看到洪波的所有款項早已向開發商結清，但開發商卻硬説洪波的9萬元花園款沒有付。
洪波自然不肯給錢，葉國元便開始給洪波找起了彆扭。2000年10月數名物業公司保安將洪波扣留在小區門衛室長達1小時之久。
業主洪波：他説你錢拿出來，九萬多塊的錢拿出來，你不拿出來的話，我們工資沒了，沒有工資了，要麼你撤訴。
原來向洪波要錢並不是根本目的，最主要的是想要逼迫洪波撤訴。與洪波有著類似遭遇的還有193號業主張曼曼夫婦。房産多次向莊家索要一筆根本就不存在的欠款，遭到莊家拒絕後，物業公司經理便指派保安幾次將莊家的大門封住。這些就是當時張曼曼夫妻拍下的照片。
洪波與張曼曼夫婦的遭遇也相繼落到了小區內其他一些業主的身上。
業主趙學富：採取高音喇叭，晚上的大光燈，汽車輪胎放氣，我們進出小區大門，有些業主被關在裏面，不讓進出，不讓我們有些業主家屬及業主本人，乘我們小區班車上下班等等吧。
物業公司的手段變得越來越離譜，在一份物業公司發給業主的催款通知單上竟然滑稽地寫到“由於您的卑劣行徑，導致了我公司的經營連續虧損，您是我公司全體職工的仇人，是本小區不受歡迎的人，我們將不會給您提供任何業務和保安服務。由於您不享有本小區的服務，請你自帶保鏢。”
趙學富：就好象看監牢一樣，就好象做犯人一樣。
我們有些業主都深有感觸，好象我們進入了雅士居小區，就好像我們以前進了敵戰區一樣。
物業公司這些做法就連自己公司的職工也看不下去。
上海雅士物業管理公司原職員施第敏：感到那裏不管保安也好，物業公司經理也好，就好象看監牢一樣，把業主當做犯人一樣。
物業公司對房産公司的指令執行得不折不扣，然而對自己的分內事卻視而不見。
一些業主向我們反映，當時小區的雜草長得有一人多高，垃圾要每隔15天、20天才清理一次。
業主盧妮虹：還認為這個房子是他的，就是本末倒置了。你要聽我的話，我是你們的領導，我是房管所，領導你們，就感覺是那個樣子。所以好多業主提的意見，他根本就是表面上説，根本就不幹。
物業公司的行為讓小區的業主們再也坐不住了，他們開始向有關部門反映情況，並且並且準備向新聞媒體訴説他們的遭遇。
去年9月20號，當幾名業主正在接受上海東方電視臺記者採訪時，遭到了葉國梁、葉國元及保安人員的阻攔，於是便出現了節目開始時的場景。其實類似這樣的情形在全國已經不是第一起了。
中國消費者協會投訴與法制事業部主任王前虎：像雅士居的這種情況，應該説是非常典型的，也是非常惡劣的一起事件。這類事件呢，應該説這幾年，陸陸續續發生了不少。
王前虎：中國消費者協會接到這類投訴呢，應該説是與日俱增。從各地消費者協會普遍反映的情況的來看，由於物業公司和消費者之間發生的爭議，從這個數量上來看，已呈逐年遞增的趨勢。
據中國消費者協會對接到投訴進行了分析，發現目前業主與物業公司之間的糾紛主要集中在四個方面：第一，物業公司只收費不服務；第二，物業公司亂收費；第三，物業公司對業主實行野蠻管理；第四，物業公司收費高。
王前虎：像雅士居小區所反映出來的問題，它就是典型只收費不服務，在管理上也實行野蠻管理的辦法。
本應為業主提供服務物業公司，收了錢卻不儘自己應盡的職責。並且房産公司與業主發生經濟糾紛以後，不但不出面進行調解，反而站到了房産開發商一邊，在小區裏肆無忌憚地毆打業主。這使得小區的業主們不得不面對來自開發商物業公司的雙重壓力。
建設住宅與房地産業司司長謝家謹：大量的住宅小區，都是由房産開發公司興建的。那麼在建設的階段，它可能就已經確定了，由它下屬的物業管理公司來管。那麼實際上開發這種呢，就是説，開發公司和物業管理公司是一種父子關係。由於它們直接的父子關係，就造成了物業管理公司，在前期介入的過程當中，它還是只有聽開發商的。
目前這種由房地産開商委託給自己下屬企業來承擔小區物業管理的形式，已經佔到整體的1／3以上。為了進一步規範物業公司中出現的種種問題，物業公司與房産開發要分業經營，已成為今後的發展方向。與此同時，今年下半年有望下發的物業管理條例也在加緊論證和修改當中。
謝家謹：物業管理條例它主要是規範物業管理所涉及到的各方主體的法律地位、法律關係和各方的權、責、利。這裡面涉及到開發商，你開發商交下的物業必須是合格的，特別要強調接管和驗收階段。物業管理公司，你承擔了後續的物業管理，你就要幫所有的業主把好驗收和接管關。那麼，在接管驗收的過程當中，有任何出現的問題、質量問題、配套問題和其它與原來承諾不符的問題，物業管理公司在它的職權範圍內，它應該代業主出面來和開發商進行協調溝通。使得這些問題，能夠更好地得到解決。
2002年3月29號上海市松江區人民法院對葉國元及保安隊長曹連心三人作出一審判決，葉國梁、葉國元因犯尋釁滋事罪被分別判處有期徒刑1年，曹連心因犯尋釁滋事罪被判有期徒刑7個月。
雅士居小區終於平靜了下來，去年10月在業主們精心的挑選下，他們為自己選擇了一個新的管家。
主持人（翟樹傑）：物業管理公司是業主買方入住以後打交道最多的部門，他們的服務質量直接影響到住戶的居住質量。那麼，物業管理公司的職責究竟是什麼，他們的權限究竟有多大？這麼多圍繞物業公司所産生的糾紛該如何解決？隨著商品房市場的進一步發展，物業管理將會越來越發達，加強對物業管理公司的監督，明確其地位和責任是房地産市場規範發展的迫切要求。商品房市場作為一個新興的市場，它滿足了消費者的住房要求，也促進了經濟的發展。而與此同時，這個市場也的確出現了種種不規範的現象，所以我們必須要對這些問題進行有效的治理和規範。只有這樣才能促進我們房地産市場的健康發展。
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