CCTV.com消息（新聞會客廳）：
主持人：您好觀眾朋友，歡迎來到《新聞會客廳》。今天節目開始之前我先得給您出道題，誰是最近一年當中中國房地産界最紅的人，如果您的答案是任志強或者是潘石屹這樣的房地産大腕兒，我得告訴您，您已經有些落伍了，因為最近一年，中國房地産界最紅的紅人的名字叫易憲容，他不做房地産，但是他是一個經常對房地産界發表評論的學者，為什麼説他紅呢？我們有數據為證，一起來看一下。
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在百度網上輸入易憲容的名字，立刻就能找到335000多篇相關內容，而在一年多前，就是這樣一個炙手可熱的房地産市場理論界紅人還不太為人所知。
易憲容是中國社會科學院金融研究所金融發展與制度室主任，從事金融研究已經有10多年的時間，但是多年來，在學術圈以外，很少有人注意到他。直到去年7月底，僅僅憑著一篇關於中國房地産市場的文章，易憲容的名字開始逐漸為人們所熟悉。
在這篇名為《謹防房地産要挾整個國內經濟》的文章中，易憲容提出“房地産業正挾持著整個中國經濟。如果讓國內房地産的泡沫任意吹大，破滅將不可避免。”易憲容這個大膽的論述立刻引起了人們的注意，房地産業界也掀起了一場房地産是否存在泡沫的討論。
在此後一年多的時間裏，易憲容的名字開始頻繁出現各種媒體上。不僅是傳統媒體報紙雜誌紛紛向他約稿，許多網站在舉辦有關房地産的活動時，也忘不了請易憲容來吸引網民的眼球。
今年9月15號，易憲容參加了一家網站房地産專欄舉辦的辯論會，他的辯論對手是北京房地産商潘石屹。這個辯論會有一個非常時尚的名字：PK臺。在人們的印象中，經濟學家一向是與大眾保持著距離，但是現在易憲容像其他網絡明星一樣，也成了網上一個火熱的名字。
一年之內，易憲容從學界走向了公眾，成為了對房地産市場發言的紅人兒，一個並非專業從事房地産研究的學者，怎麼就成了這個行業的理論明星呢？
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主持人：您一年之間似乎成名的速度要比那些房地産商快多了，想到這事兒嗎？
易憲容：沒這樣的感覺，民眾為什麼會關注我，可能是我提供的民眾思考的一些角度，提供了民眾可能如何去買房子，怎麼去買房子的方式，一種觀點的東西。
主持人：您其實搞經濟研究工作有幾十年了，但是成名好像就是最近一年的事，因為在房地産界跟大家的觀點不一樣，所以出名了，這事兒奇怪嗎？
易憲容：其實不是這樣，我成名是在90年代末的時候，跟我們老師張五常教授做一些演講，跟著他一起演講。對中國的制度研究，經濟界的學生等等也熟悉我，只不過大眾化的了解我，大眾化的知道，可能在近幾年。
主持人：從一個小眾知名到大眾知名，這是您原來想到的嗎，是您的目標嗎？
易憲容：我從來沒有想到要不要成名，因為我有個基本的信念，我做事情有三點，無功、無名、無利，
主持人：您説您主觀上沒有這個想法，但是您客觀上感到變化了嗎？
易憲容：變化蠻大的，開始我講，你做的事情市場認可我了。
主持人：直接對您的生活搞研究有什麼影響嗎？現在肯定很多的媒體要採訪您，很多的地方要請您去是不是？
易憲容：基本上每天都有很多采訪，做你們這個節目的時候，採訪的媒體就有五六個家，但是我們有選擇性地做，有些特別重要的事情，我們能做的就多做一些，如果是時間上安排不開就不會去做。比如説你天天要出去，天天要出去演講、做報告等等，那就肯定把自己的事情耽誤了。
主持人：大家都覺得很奇怪，比如説您説您關注房地産，而房地産是大家關注的事情，所以您自然就被關注了。但是這個理論也説不太通，因為關注房地産的學者也有好多，為什麼一年當中大家就看到您了？這到底是一個什麼理由呢？
易憲容：其實我關注房地産不是一年，我1998年的時候在香港，就對房地産十分關注，我1998年就寫了《關於房地産經營》的論文，在香港讀了一些文章。回來以後，2002年我最早寫出了《關注北京的房地産市場泡沫》，然後從那以後，我就寫了一系列的關於房地産相關的書，比如利息的問題，還有宏觀經濟的問題，跟房地産相關的一些文章，一百篇肯定不止，為什麼能寫出這麼一篇文章，也就是我過去長期積累的一個結果。還有一個，現在為什麼大家會關注這些東西？因為我們房地産市場已經推到了整個大眾，推到了整個民眾和政府面前，我們面臨一些問題，政府去思考，有些東西是很簡單的問題，但是很多人可能沒有寫出來，只不過我把自己的意見、想法告訴大家。
主持人：您給自己總結迅速成名是兩個原因，內部原因是您厚積薄發，外部原因是時機到了，房地産似乎走在一個拐點的位置，或者按您的説法，到懸崖邊上了，所以大家會關注，這是您的理論，但是我們做媒體的有我們的看法，我們也給您總結了一下。
2004年7月底，易憲容發表成名作，《謹防房地産業要挾中國經濟》，在這篇文章中，易憲容一再使用了“要挾”、“脅持”這樣的詞，而他關於房地産要挾中國經濟的觀點，更是一個從未有人提過的説法。
其實，在易憲容發表的文章中，幾乎每個標題都能給讀者強烈的刺激：《買房警惕利率風險 別成了買房的奴隸》、《房地産商大吹泡沫迷惑民眾 高價樓市攫取暴利》。
1998年，中國開始實行住房制度改革，城市居民住房問題不再由單位大包大攬，購買商品房成了必然的選擇，已經習慣了單位分房的城市居民開始對房價越來越敏感。而到了最近一兩年，隨著部分地區房價的不斷攀升，房價成了人們最為關注的問題之一。
在易憲容的文章中，他也毫不避諱房地産當中最為敏感的房價問題。在做出預測的時候，易憲容更是直接鮮明，這種風格在學者裏面並不常見。他在一篇《哪曾大漲哪有必大跌》的文章中，更是直接預測上海房價要跌50％，北京房價要跌30％，這也契合了一部分人的心理。
主持人：我們剛才給您總結了一下，從媒體的觀點，有一點肯定特吸引人，就是觀點鮮明，您的觀點很明確，不打含糊，有的經濟學家經常説，房地産市場還需要觀察，房地産市場受到很多外界因素的影響，您説肯定有泡沫，上海、北京的房價得跌，您的觀點特明確。第二，您的語言風格特明確，您曾經寫文章説，要警惕中國的房地産要挾中國的經濟，“要挾”這種詞語，所以我覺得特別迎合媒體，有人説您是故意語不驚人死不休，您承認嗎？
易憲容：我不承認。“要挾”這個詞其實在歐美經濟學裏是一個很重要的經濟學概念，而且我曾經在博士論文裏有一章專門寫這個概念，寫了三萬字，只不過我們國內對這個東西不太熟悉，其實是經濟學或者是我們經常發生的一個很基本的經濟現象，
主持人：但是您説經濟學當中可能最難的一件事情叫預測，很多經濟學家不願意做預測，但您就那麼確定嗎？上海要跌50％，北京要跌30％，説這話的時候您心裏不打鼓嗎？
易憲容：我並不是預測，我是根據這個東西做一個判斷，房價為什麼在上海要下跌這麼多，我根據民眾的經濟水平，上海近一年來房價的上漲水平，比如瘋漲，上漲了好幾倍，只有到這樣的情況下，房地産市場才能正常發展，才能持續發展，並不是説預測它怎麼樣。
主持人：您只是表示您一個判斷，不是真的以為上海真的一定會下跌50％。
易憲容：不是這樣一個意見。
主持人：很多的老百姓就被您誤導了，我家就在上海，我爸我媽就看過那篇文章，我爸我媽説，不用買房，人家易教授説了，要等一等，我等降了一半再買，不就被您誤導了嗎？
易憲容：也不是，假設上海的房地産市場真的有很好的發展，價格肯定要掉下來，最近上海的房價已經慢慢在回調，而且我的一個看法，上海的民眾真的沒有那麼多能力買這樣的高價房。今年上半年上海好幾家大學教授，我都不認識他們，特意找到我家裏，告訴我上海的房價是怎麼漲的，怎麼樣炒作起來的。還有上海很多民眾，我也不認識，寫信給我，告訴我上海的房子怎麼樣。我自己也就做了一些調查，根據這些情況，我打了好多電話，把上海的信息集中過來，上海的房價實在高得離譜，所以我就説上海房價要下跌50％以後，我們房地産市場才能正常。
今年6月，易憲容稱上海房價下降50％，北京房價下降30％，房地産市場才能健康發展。易憲容發表這番言論後，有人高興，但也有很多人稱之為無稽之談，而批評他的聲音更多的是來自於房地産商。
任志強，北京房地産企業華遠集團總裁，他對易憲容的這個説法就很不以為然。
採訪任志強：你根據什麼依據來的？下降30％到50％對中國經濟有什麼好處，對老百姓有什麼好處，你説出理由來，你為什麼説要下降30％到50％？
任志強和易憲容有過三次面對面的接觸，在10月12號舉行的“全國房地産商會2005年年會”上。任志強再次和易憲容針鋒相對。
採訪任志強：我當時跟他交鋒的時候也説，為什麼你作為一個研究人員，你所有的研究報告裏沒有數據，我唯一看到的數據就是説房地産下降30％到50％，這就是你的數據。
和任志強一樣，許多房地産商都對易憲容提出質疑。而每次在公開場合相遇，易憲容都要陷入到這樣爭論的漩渦當中。
主持人：您處在這個漩渦中心是什麼樣的感覺，您知道大家現在怎麼比喻您嗎？大家獻給您的新綽號叫堂吉柯德，覺得您就像堂吉柯德那樣的鬥士，得面對所有反對您的人。房地産商，名字我不點了，用代號，ABC，A房地産商説，我不怕國家的宏觀調控政策，我就怕易憲容，為什麼怕您？
易憲容：關鍵是把房地産的真相，它的經營方式，可能面臨的一些問題，一直在解釋，告訴民眾，如果民眾理解這個問題，民眾理性地看待我們房地産市場，我們的市場就會真正發展起來，所以他怕我。
主持人：您覺得是怕您説出真相嗎？但是B房地産商立刻就説了，你覺得你説的是真相，你根本不了解情況。
易憲容：他可以這麼説，我根本不了解情況，但是我了解一點，民眾有沒有能力購房，他的支付水平在哪，這個我知道。我近年來到了幾十個城市，我到一個城市的時候，就會首先問民眾，這裡的房價多少，收入水平多少，你有沒有能力支付這樣一個房價。所以我的這樣一個判斷不是從報紙獲得的，是感覺出來的。
主持人：B房地産商接著説，你説民眾買不起房，我的房子不是賣給窮人的，是賣給富人的。
易憲容：假定他真的這樣説，他一直宣傳這些東西，這是反映一個錯誤的東西。美國的房地産政策宗旨就是房地産開發商要生産民眾舒適、安全，有能力承擔，有支付能力承擔住房價格的房子，民眾一定要有支付能力。如果80％或者90％的民眾沒有能力來購買這種房子，説明我們的房地産政策有問題，房地産商這樣説，政府就有理由來制止這樣的事情。
主持人：但是C房地産商説的更加讓您覺得痛，他説您作為一個學者，實在不客觀，因為你寫了好幾篇關於房地産的文章裏一個數據都沒有。
易憲容：他們所看到的只是一點點，為什麼不看我更多的書呢？我有本《房地産與金融研究》，35萬字，那裏都是數據。第二條，我在國內最好的金融雜誌發表過好幾篇關於房地産的文章，都是實地研究，為什麼他們不讀？他只看到我的一本評論文章，而且評論文章對我是微乎其微的，那是我平時沒什麼事的時候寫，我真正的研究和有研究的東西在那裏。前幾年我也跟北京的房地産説，你這樣説我，你是孤陋寡聞。
主持人：您現在對ABC一一駁斥，ABC加起來他們都有統一的觀點，他們覺得您不懂房地産，隔行如隔山，最主要您是為了沽名釣譽。
易憲容：他們是錯的，有一個很基本的東西，房地産是什麼，就是金融，離開了金融，房地産沒有生存的可能性。但金融不是房地産，房地産僅僅是金融的一點點，在西方國家，房地産就納入在金融下面，沒有房地産學科，但是金融下面有一個房地産，如果研究金融的人不懂房地産，你研究什麼金融？他們只佔一個房地産市場，一個計劃經濟的房地産市場，理解他們的房地産，而不是站在現在發達的一個系統體系下理解房地産市場，他們比我更不知道房地産，這是一個基本常識。我研究金融，難道不懂房地産嗎？
主持人：你的意思是我研究了老子，我還能不知道兒子嗎？
易憲容：也不是，你要把房地産真正了解，首先就要懂金融，金融是房地産的核心。
2004年國家開始對國民經濟進行宏觀調控，有關部門也出臺了一系列關於房地産持續穩定發展的文件。而易憲容的觀點並不總是和有關部門的看法一致，有時候甚至是完全相反。
易憲容認為中國房地産存在泡沫，但是有關部門的報告卻認為，泡沫之説並不成立；國家提出穩定房價，易憲容卻認為，既不能把穩定理解為房價不升或房價下降，也不能保證房價在一定水平上上漲，而是對於不同地方各個分割的市場來説有不同的意義，他甚至還認為有些地區的房價還必須大幅下降。
主持人：説完了房地産商説説政府部門，您跟政府部門之間的觀點也有分歧，比如説泡沫問題，您堅持説就有泡沫，政府部門説總的來説是健康的，只是極個別地方有泡沫。如果您跟房地産商之間有激烈爭論，這事兒好辦，但您作為一個學者，您跟政府部門之間有爭論，對您有影響嗎？
易憲容：現在我們不能把政府當作一個籠統的概念，政府有銀行，有建設部，還有銀監會等等，但是，我的觀點跟有些部門是不一樣的，我們是站在金融的角度説房地産問題，他們只站在房地産説房地産問題，這裡就有一個很大差異。我最近寫了一篇文章，也提出了一個很基本的概念，針對這些問題，金融改革如何從分離政策走出來，政府的政策如果真正要推行，就要達到基本的一致，不能説政策推行以後，政府部門之間在打架，這個政策一方面成本很高，執行難度比較大，而且也可為既得利益集團創造獲利的條件，所以我最近針對這個問題提出了一個新的概念。説我跟政府對立，那是説不通的，我其實跟央行，跟銀監會、證監會的關係特別好，一些大的事情他們都會請我去開會的。
易憲容作為一個學者總是能語出驚人，但是一些同樣是研究房地産市場的學者也對他提出了批評，認為他的研究方法完全不對，甚至是缺乏基礎理論的支撐，一些經濟學專業的學生對他的研究也頗有微辭。
採訪學生：都是主觀意見，沒有嚴格的論證。
主持人：跟您持相反意見的還有一部分其他學者，當然觀點有交鋒，在學者之間很正常，但是他們説，作為一個經濟學家應該非常客觀，但是預測房價是很困難的事情，既然是很困難的事情，您那麼堅定地説，這事兒您有點不負責任。
易憲容：其實他沒有讀我的文章，我的文章寫得很清楚，房價漲得有多快，跌得有多快，而且瘋漲，上海的房價為什麼跌得這麼快？曾經有些地方上漲了三倍，我還沒有説一定要下降三倍，你是上海人，你應該很清楚，在內環的房子，我一個同學告訴我，五角場的房子2003年底的時候五千多塊一平米，到了2005年3月份的時候兩萬塊一平米，價格在翻倍地漲。
主持人：您這個信息是聽您上海一個同學説的吧。
易憲容：他是自己買的房子。
主持人：但是您去過上海沒有？
易憲容：去過。
主持人：您做過所有的市場調查沒有？
易憲容：所有調查不可能，但是只能做一些簡單的調查。
主持人：但是簡單的調查您就這麼堅定地説肯定要跌。
易憲容：不是，我就是説上海的房價內環以內上漲了300％，這是肯定的。比如説濱江花園、黃埔花園房價賣到五萬八一平米，一套房子兩千多萬，五六百萬一套還是最低價，中國的民眾有多少能力購這種房子？
主持人：我列了一堆了跟您意見不一致的，對您有批評意見的，您一個人跟這麼多人幹仗覺得累嗎？
易憲容：我從來沒想到跟他們幹，也從來沒想到跟他們對立，我要把一個道理、一個事情、一個現象描述清楚、解釋清楚，然後讓大家去看怎麼回事，我從來沒有説我的觀點是怎麼樣，大家都聽我的觀點，從來不是這樣。假定一個市場的價格由我來定，我説上海的房價要跌多少，這個市場一定會這樣，那麼我們這個市場脆弱得肯定會崩塌了。
很多人以為易憲容就是專門研究房地産市場的學者，其實對於社科院金融研究所的易憲容來説，房地産問題並不是他的主要研究內容。
1997年，易憲容獲得中國社科院研究生院經濟學博士學位，這些年來他研究的方向一直是金融領域的各種問題，房地産市場只是他的研究課題中的一個方面。
一年多來，易憲容因為對房地産市場頻頻發言，才引起了人們的注意。有人就認為，易憲容評論房地産市場的目的就是為了出名，而不是出於嚴肅討論的目的。
採訪學生：感覺就是為了吸引大家的注意。
採訪任志強：作為一個研究者，易憲容所有對房地産的評論都不是他的專業，也沒有很深的研究，典型的嘩眾取寵。
主持人：如果僅僅是學術上的或者觀點上的針鋒相對還好説，現在由於不斷升級的爭論，有的直接指向您的人品了，有人説不就為了出名嗎，不就是借著語不驚人死不休沽名釣譽嗎？您聽到過這樣的議論嗎？
易憲容：不重要。
主持人：對一個學者，這樣的名聲不重要嗎？
易憲容：我是無名、無利、無功，我做任何事情從來不會想到出名，我獲得多少利益，我有多少功名，我做任何數據的時候不會這樣考慮，如果我這樣考慮，我就不會做了。我有篇文章，《我飄在哪》，我飄在無名、無利、無功。
主持人：我得寫下您的人生格言。
易憲容：無名、無利、無功，三無。
主持人：因為您是一個經濟學家，就像您説的，經濟學家是用邏輯思維的，他會判斷，您主觀上無名、無利、無功，但是您在做之前就已經判斷到了結果了，不是嗎？
易憲容：你錯了，經濟學家同樣要有道德判斷、道德水平。舉一個很簡單的例子，我認識好幾個諾貝爾獎，科斯是我很敬重一個經濟學家，他在1991年獲諾貝爾獎，他研究問題的時候，在研究界裏，他沒想到他得諾貝爾獎，82歲得諾貝爾獎，他就喜歡這個東西，可能這個東西對社會，對經濟學研究有用。但是他從道德上，從自己的動機上一直是追尋這個理想，人為什麼要有理想，為什麼要有道德，為什麼有一些追求，就是這樣，要把這個東西分開，最後的結果是另外一回事。
主持人：我再給您寫一個關鍵詞，叫餘地，這是中國人文化當中非常講究的一個東西，中庸之道，説話做事得留有餘地，特別是中國的知識分子，更講究這個，不是特別有把握，百分之百把握的時候，一定留有餘地，但是您經常從觀點到語言方式不給自己留餘地，這個就肯定有目的。
易憲容：錯了，人其實來講，大家有個很簡單的東西，我舉個最簡單的例子，前幾天收到一份書稿，要我寫序，他寫好了一個序稿給我，他説易老師，我的序寫好了，你稍微改一改就給我，錢給你。因為是我同學介紹過來的，我一般不寫這個。我説你把稿子拿回去，我自己的文章從來不讓別人代筆，從來不需要別人寫好，我簽個名字，你別看我輕而易舉獲得我的勞動所得，但是我不要，你拿回去。我們的社會，你不能僅僅站在自己的角度，自己的觀點，去看任何一個人，每一個人都是一個個體，每個人都有自己的個性。重要的一條，我們現在的社會是一個多元化的社會，就需要各種各樣的學者，各種各樣的人對社會做各種各樣的事情，你可以做的，在學校裏好好教書，把學生教好，你可以做一些學術研究，你專門做幾篇論文，你也可以對大眾的知識、大眾的文化，比如房地産知識的一些信息分析和評價，所以這一個多元化社會需要各種各樣的人出來。大家的一個思想、觀念一定要改變過去的東西，只是一種人，一種學者，各種各樣的人對社會做貢獻，我們社會最根本的一個問題，社會真正發展，每一個人做他能做的事情。
主持人：那您覺得您適合做什麼呢？
易憲容：我希望，不是奢求，我希望自己能做一些讓整個社會經濟學知識，經濟學信息，能夠分析得更清楚，看得更明白，能提供一些知識這方面。
主持人：我注意到一個細節挺有意思，因為我們經常跟人交談，我們會觀察人説話的方式，我覺得您剛開始説話的時候還稍微有一些靦腆，但只要進入了爭論階段，你就立刻處於一種興奮狀態，越説越興奮，這跟您的個性有關係嗎？
易憲容：跟我的個性也有點關係，我也不是喜歡爭論，我就是喜歡對一些事情討論，怎樣講，儘量通過各種各樣的方式討論得更清楚一點。
主持人：您老勸大家，房子有泡沫，房價會跌，但是我聽説您自己都買了兩套房了，有這事兒嗎？
易憲容：有，其實我買房時，房地産市場根本就不發達，大家都不願買房的時候我買了。
主持人：您是提前買的。
易憲容：我很早就買了，我沒有勸大家不買房，我有個原則，有個説法，你真的有實力，你有實力，有能力，無論是房地産泡沫不泡沫的時候，什麼時候買都可以，但是如果你自己的能力不是太好，你又借銀行的錢，還要面臨利率風險的時候，你買房的時候如果用父母的錢買，父母面臨要養老風險、醫療風險的時候，我就勸大家一定要把這個風險考慮進去，如何讓大家更理性一點很重要，並不是勸大家不要買房子。
主持人：好，非常感謝。
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責編：武林