[時空連線]透視重慶經濟適用房的陷阱  

央視國際 (2004年07月05日 13:00)

　　CCTV.com消息（時空連線）：

　　開發商明明建的是經濟適用房，卻當作商品房出售；業主明明買得是經濟適用房，卻在購房幾年後對房屋的真實性質渾然不知。記者近日在重慶採訪時就發現了這樣的怪現象。

　　徐女士購買的聖馬小區位於重慶市九龍坡區，這個小區的業主大多都是在2001年和2002年購房入住的。

　　在業主保留的聖馬小區宣傳單中，記者看到，唯一顯示小區性質只有商住兩個字。而在業主與開發商所簽的購房合同中，房屋性質一欄也同樣是商住兩個字。甚至在一些業主已經取得的國土證當中，記者也沒有看到任何關於經濟適用房的字樣。然而，在業主們事後得到的原始文件中記者看到，無論在計劃部門的立項批文上還是物價部門核定價格的復函中，都明確標識了聖馬小區的項目性質為經濟適用房。那麼，開發商又是如何隱瞞了這一事實呢？

　　康世平是聖馬小區的業主之一，而在兩年前，他的另一個身份則是聖馬房地産公司一名副總。作為開發商的高級管理人員，他參與了整個小區的開發過程。

　　康世平告訴記者，開發商在取得經濟適用房的立項後，已經獲得了政府在土地和稅費方面大量的優惠，但為了謀取更多的利潤，開發商還是竭力隱瞞了小區的真實性質。在物價部門對聖馬小區核定價格的復函中，記者看到核準價格為每平方米960元，而這裡的業主由於在購房時無法看到這樣的文件，大多數都是以每平方米1080元到1200元的價格購買的。

　　記者在採訪中了解到，聖馬小區的整個住宅開發面積為4萬6千平方米，而開發商通過隱瞞項目真相，平均每平方米就多賣了100余元，這樣算下來，整個小區就多賣了近500萬元。而康世平告訴記者，這些超價銷售得到的利潤還僅僅是開發商攫取暴利的冰山一角，即使是物價部門所確定的每平方米960元的核準價同樣存在水分，而開發商通過虛報成本所獲得的不正當利潤則更高得驚人。

　　記者：接下來我們就來連線房地産從業人員，原重慶聖馬房地産開發公司副總經理康世平，康先生您好。首先問一下，聖馬小區的開發您也參與了，聖馬小區開發的基本成本投入是多少？包括你們自有的資金，包括從銀行的貸款？

　　康：聖馬小區的開發是這樣的情況，它的自有資金大概在500萬左右，沒有銀行貸款。總投資大概在4000萬左右。

　　記者：我想問一下這個項目開發完之後，利潤能有多大？

　　康：利潤有3500萬左右。

　　記者：我們看到了經濟適用住房管理辦法裏面，非常明確的規定，像經濟適用住房應該是以微利為原則的，不能夠超過基本成本的3％，2500萬超過了多少？

　　康：大概佔到總投資的50％。

　　記者：超過了將近20倍。

　　康：將近20倍。關鍵利潤在物價局上報的價格，房屋售價上。而房屋售價沒有按實際成本上報，肯定房價就增加了，這是毫無疑問的。

　　記者：在哪些方面能夠達到一種虛報呢？

　　康：第一個方面就是前期工程費，前期費用，勘查設計費用一部分，那一部分可以虛報。

　　它上報的價格不是按實際實用的價格上報的。另外一個方面就是比如説國家規定多層建築，國家規定是8塊一個平方，實際上我們是4塊一個平方都搞的下來，4塊錢一個平方的設計費，報給物價局的合同和報到招標站的合同，按定額滿打滿算，報自然就報8塊的標準，實際和施工隊操作的時候，另外形成一個執行合同，合同稱為黑白合同。上下的差距，一個平方就上百塊，這就是一個漏洞。

　　記者：剛才您提到房屋建築安裝工程費裏，説跟施工單位明著是一個合同，暗著是一個合同，可以這樣理解嗎？

　　康：可以。第三個方面就是基礎設施方面。基礎設施方面，很多項目上報的時候，儘量把那些項目都報齊，實際上在落實的時候，有些項目沒有，價格、成本就算在裏面去了，比如説水池，自來水的安裝，報了60多萬，實際上這塊沒有，實際上這塊不存在。

　　記者：這一下就空賺了60萬。

　　康：對。其它的還有一些是屬於多報，實際上沒有那麼多。

　　記者：實際上算來算去，最後這些錢是不是都落在了購房者身上去了？

　　康：對，成本加上去了，比如成本套上去了，物價局按這個成本批下來了，實際上購房者掏這麼多錢買這個房，轉嫁到老百姓身上去了。

　　記者：您這個小區的房子賣給消費者，平均價是多少錢賣的？

　　康：平均價大概在1008左右。

　　記者：如果按照經濟適用住房的標準的話，一切都是按照正常規定的話，價錢應該是多少？

　　康：不超過800。

　　記者：就是一平米每個消費者要多交了200多元錢？

　　康：對。

　　記者：另外我們記者在採訪的時候還發現，像聖馬小區在和購房者簽定合同的時候，關於房屋性質這一欄寫的是“商品房”，而沒寫“經濟適用住房”，為什麼要這樣做呢？

　　康：是這樣的，因為經濟適用房，國家有優惠政策，繳納的費用，配套費，國家都實行減半。

　　記者：據您了解，比如類似的情況在重慶整個房地産開發經濟適用住房的過程當中很普遍嗎？

　　康：應該説比較普遍。

　　記者：普遍到了什麼程度呢？

　　康：普遍到，當然沒做過調查，據我看到的基本上都是這種操作模式。

　　記者：您看到過多少這樣的房地産公司？

　　康：我看到3、4個經濟適用房小區都是這樣的。

　　如果説，聖馬小區的開發商通過隱瞞項目性質和虛報成本，牟取暴利，帶有明顯的欺詐性質。那麼，位於沙坪壩區的經濟適用房項目聯芳花園六期的營銷手段則要高明和隱蔽得多。

　　在記者表達了購房意願後，售樓小姐為記者挑選了一套106平方米的戶型，並很快的計算出這套房子的價格。建築面積單價2350元，套內單價2660元，這個價格和記者之前在周邊的商品房的看到價格相差無幾，那麼，既然是經濟適用房怎麼會賣到商品房的價格呢？面對記者的疑問，售樓小姐告訴記者，價格雖高，但高有高的道理。

　　眾所週知，經濟適用房的一個重要屬性就是開發商可以通過政府無償劃撥的方式拿到土地。如果土地性質可以由無償劃撥變成有償出讓，那麼這樣的經濟適用房也就和商品房沒有多大差別了，但是開發商真的能做到這一點嗎？

　　為了打消記者的顧慮，售樓小姐乾脆搬出了購房合同和補充協議的文本。在這份格式化的購房合同中記者看到，開發商的確是以劃撥的方式拿到了聯芳花園六期的開發土地，而土地的規劃用途欄也註明了是經濟適用房。而在其後的補充協議第六條中，則明確寫著開發商將在2005年3月30日之前，為業主辦理出讓性質的國土證，除工本費外，業主不承擔任何費用。然而，記者在採訪之前就獲悉，在建設部剛剛出臺不久的經濟適用房管理辦法中明確規定，不得改變經濟適用房的土地用途，嚴禁搞變相的商品房開發。難道開發商真的敢於公開違規操作嗎？

　　按照售樓小姐的説法，聯芳花園六期雖然以經濟適用房立項，而實際上賣的卻是商品房。為了了解更多的事實，記者幾經週折採訪到了幾位業主代表。這些業主大多都是在去年年底時購房，當時房價在每平方米1800元到2000元之間。

　　由於當時聯芳花園六期的價格與周邊的商品房相比並不算高，業主們覺得用這樣的價格買到真正的商品房還算划算，於是1400多名業主陸續簽約、付款，而由於熱銷，房價也一路走高，僅僅在去年12月的一個月時間裏，就從每平方米1千7、8百元飆升到2200多元。然而，到了今年五月入住時間臨近，事情發生了戲劇性的變化。

　　在這份要求業主在入住前必須簽定的補充協議中，開發商明確表示，不再為業主辦理土地性質變更，如果選擇自行辦理，一切費用由業主承擔。並且宣稱，此協議與主合同及附件有衝突之處，以前者為準。這就意味著開發商完全推翻了與業主簽定的第一份補充協議。

　　直到這個時候，業主們才真正意識到自己是用商品房的價錢買了一個經濟適用房。那麼，聯芳花園六期的真實價值應該是多少呢？記者在重慶市物價局的電腦數據庫中看到，物價部門當時核準的價格為套內面積每平米1391元，按照平層最高上浮10%的規定，最高只能賣到每平米1530元。與這個價格相比，已經購房的業主每平米多花了300到1000元！

　　記者：針對經濟適用住房的問題，接下來我們再來連線兩位，第一位是前方記者柴勝濤，小柴您好。

　　柴：你好躍軍。

　　記者：另一位是建設部政策研究中心住宅與房地産業研究處的處長趙路興，趙處長您好。

　　趙：您好，小柴。

　　主持人：針對經濟適用住房的問題，接下來我們再來連線兩位，第一位是前方記者柴盛韜，小柴您好。

　　柴：你好躍軍。

　　主持人：另一位是建設部政策研究中心住宅與房地産業研究處的處長趙陸興，趙處長您好。

　　趙：您好。

　　主持人：小柴，這麼長時間你在重慶採訪經濟適用住房方面的情況，你採訪過程當中所了解到的像開發商通過經濟適用住房用哪些不法手段來謀取暴利呢？

　　柴：我們調查中採訪發現，有一些開發商，他在以經濟適用房立項方式拿到土地之後，它沒有明示給購房者這個信息，而是以商品房的名義用一個比較高的價格來賣這個房子，另外，還有開發商雖然他明確地告訴了購房，他的房子是經濟適用房，但是他私下承諾給消費者，他可以通過改變土地劃撥性質轉向出讓性質，來為購房者提供一個實質上的商品房。

　　另外，在定價的過程當中，一個經濟適用房它的價格是要經過當地的物價部門核準的，物價部門核準了價格之後，很多開發商就以各種各樣的理由來擅自改變這個價格，而同時沒有經過物價部門再次核準。所以説這就等於説，物價部門核準價格之後，在實際上購房者買的過程當中沒有買到這個價格。應該是一方面破壞了國家經濟適用住房的制度建設，另外一方面嚴重地侵害了廣大購房者的權益。另外還有一個擾亂了房地産市場。

　　它通過這種非法的改變建設房用地性質的這種做法，實際上是減少了經濟適用住房的比例和供應規模。這是一方面，等於是增加了中低收入者解決住房問題的困難。另外一方面，它對於一部分違規商品房入市以後，又衝擊了其它的商品房的銷售。這樣的話，整個擾亂了整個我們整個住宅的正常秩序，這也是一個方面，必須也得引起注意。

　　主持人：小柴，你在重慶的採訪過程當中，一些因為經濟適用住房而受到損失的一些購房者，他們都有什麼樣的要求、什麼樣的反應呢？

　　柴：消費者要求，簡單歸納一句話是我花多少錢就要買什麼樣的房子，如果我花的是經濟適用房的價錢買經濟適用住房是沒有問題的。但是我花了過於經濟適用住房的價錢買了經濟適用住房，我就希望它是一個商品房，因為這涉及到以後的上市轉讓，包括産權變更的問題，由於經濟適用住房沒有繳納土地出讓金，如果一個消費者以比較高的價格買了經濟適用住房的時候，他在面臨以後在上市轉讓的時候，還要補交一筆出讓金，這樣無疑中産生了一筆很大的損失。

　　主持人：趙處長你看像很多的消費者買房的時候，卻遇到了這樣的不應該遇到的事情，被欺騙了，而且最終經濟利益受到損失了。像這種情況怎麼辦呢？

　　趙：如果它是按照商品房的價格出售經濟適用住房，那它這裡就有一個糾正的問題，應該是主管部門按照國家有關的行政和法規予以糾正，或者予以處罰。糾正的問題包括補償消費者的利益，多支出利益這一塊的內容。

　　柴：趙處長我插一句，這裡邊有一個的關鍵問題，我們採訪中是由誰來補償，很多購房者和業主都有這樣的擔心，如果政府主管部門發現了這個問題之後，要求開發商返還經濟適用房最高限家和他們真實買價格之間的差價的話，開發商如果沒有能力償還，比如它已經用這筆錢買了另外一塊地，或者是用這筆錢還了其它的債，這個時候就面臨一個難題，

　　趙：政府作為一個裁判員，作為公眾利益的代言人，它是社會服務職能。政府要判定這個事情，按照國家的有關的法律法規來判定這個事情。要是有違規現象的存在，都是應該得到處罰的，也會得到處罰的。

　　主持人：感謝二位接受採訪，謝謝。

責編：陶柯 　來源：