近年來隨著我國住宅産業的不斷發展，老百姓購買商品房有了更多的選擇，但是隨之也出現了不少的問題，為此不久前我們的欄目製作了關注商品房系列節目。節目播出以後引起了國家相關部門的高度重視，廣大觀眾也希望能就這個問題繼續進行關注。所以我們今天專門請來了國家建設部住宅與房地産業司司長謝家瑾同志，還有中國房地産估價師學會秘書長柴強博士，就我們商品房買賣前後的一些熱點話題進行探討。在這裡先讓我們回顧一下我們《焦點訪談》播出過的一些節目。
商品房銷售當中的廣告欺詐、面積的缺斤短兩、物業公司的不規範管理是當前消費者投訴的熱點，為此我們欄目曾經推出過三期相關內容的節目。看過4月11號我們節目的觀眾可能對這個畫面並不陌生，這就是發生在去年9月20號上海雅士居小區裏，物業公司經理、保安隊長在小區裏肆無忌憚地毆打業主時的情景。
業主趙學富：好像我們進了雅士居小區，就好像我們以前進了敵戰區一樣。
談麟是福州市一名年逾古稀的老人，他用半生的積蓄購買了福建東皇房産公司的一套商品房，可不曾想房産公司竟然在房屋面積上打了折扣。
購房者談麟：當時我差了8個平方米，我嚇了一跳。我要的不是錢，我要的是理，討個説法。
2000年初在深圳市幾家主要報紙上刊登了深圳山水居小區的售樓廣告，由於廣告上的小區環境優美、價格優惠吸引了不少買房者，而買房者拿到現房後卻發現自己一不留神卻掉進了開發商為自己鋪設的美麗陷井裏。
山水居的業主：到現在為止我們住進來一年多了，一個影子都沒有，所有這些配套……
業山水居的業主：我們現在不要説上當受騙，我們簡直是投訴無門。
沒譜的面積——關注商品房系列報道（一）
沒準的承諾——關注商品房系列報道（二）
霸道的物業公司——關注商品房系列報道（三）
這三期節目所反映的情況引起了建設部的高度重視，鋻於上海市有關部門在物業公司打人事件發生後已對此事做出了妥善處理。建設部此次派出專門的稽查特派員重點是對深圳山水居項目中所反映出來的廣告欺詐、福建東皇房産公司的面積欺詐問題到當地進行查處。針對節目中所反映的問題，深圳市、福州市有關部門已決定對違規的房産開發商進行相應額度的處罰，涉及此案的有關主管部門的責任人也已調離了工作崗位，並被取消了公務員資格。經法院判決，福建東皇房産公司返還業主談麟購房款及利息，並一次性補償談麟九千五百元。5月23號，建設部、國家計委、國家經貿委、財政部、國土資源部、工商總局、監察部下發了關於整頓和規範房地産市場秩序的通知。為進一步貫徹落實七部委下發的通知精神，6月25號七部委在北京聯合召開了電視、電話會對整頓和規範工作進行了全面部署。
主持人：七部委下發的通知重點是要解決什麼問題？
建設部住宅與房地産業司司長謝家瑾：這回七部委下發通知重點解決這樣幾個問題，第一個是違規開發房地産項目；第二個就是面積短斤缺兩；第三個是合同欺詐；第四個是仲介坑蒙拐騙；第五個是物業管理亂收費。這樣一些問題是最直接侵害老百姓利益的。查到這些問題以後，要責令改正，要處以罰款，沒收非法所得，直至資質年檢當中降低資質的等級和取消它的資質等等這樣一系列處罰。
據了解，今年一季度建設部對部分報紙中的房地産廣告進行了集中排查表明，違法、違規及不規範廣告比例高達41.7％。
主持人：你們有沒有做過一項統計，這種廣告虛假，不能兌現的承諾大概都有哪些體現？
中國房地産估價師學會秘書長柴強：大致上這樣，一個是位置，一個是距離，特別有些用車程來衡量，什麼五分鐘、十分鐘車程。還有就是周圍的環境，靠點山呀，靠點水呀。
主持人：對。有的就是一條臭水溝。他説是親水住宅。
謝家瑾：這比較嚴重的問題就是現在社會上亂評比、亂排序，都是以收費，交錢他就給評一個精品樓盤第一名、第二名，他就把這些作為他的廣告。老百姓不知道，他一看，你是精品樓盤評比第一名就去買了。
主持人：像現在我們國家對於這種虛假的宣傳和不能兌現的承諾有些什麼樣具體的規定？怎麼去約束這樣的行為？
謝家瑾：今年我們建設部和國家工商總局關於規範房地産廣告專門發了文（件），對這一類的虛假廣告要嚴厲打擊。有虛假廣告成分的首先要讓它立即糾正，對於不糾正的，在房地産開發企業年檢當中，要降低它的資質，甚至於吊銷它的執照。這一次我們特別要求廣告當中一些主要的承諾和事項必須在合同中寫明。
主持人：那舉個例子呢？
謝家瑾：你比如説，廣告上面説的旁邊有什麼樣的星級式的物業管理，因為我有五星級的物業管理的話，你在合同裏寫清楚，我今後拿合同我來要求你有五星級的。你要沒有的話，合同上我就可以要求你賠償。
對於近年來投訴比例增加最快的面積的缺斤短兩問題，2001年已佔到房地産投訴總量的16％。
主持人：老百姓去買房的一個重點就是注意一個價格，可恰恰有時候往往忽視一個問題就是面積問題，你看起來很便宜的房子，由於面積缺了幾平方米，這價錢又很高，結果買到手的時候，實際上這價格是很貴的。
柴強：面積這個問題比較專業一點。現在通常按照建築面積來標價出售的。建築面積含套內建築面積和公攤面積，所以比較複雜就是公攤面積這一塊。現實裏面比較常見的這樣幾個問題，一個就是預售的時候合同的面積和實際交房的時候這個面積相差比較大。
主持人：説有一個縮水和漲水，縮水和漲水就是面積變化。
謝家瑾：少了，説買了100平方米，最後拿到了（實際交房）95平方米，差5平方米。
主持人：這就叫縮水？
謝家瑾：對，這叫縮水。
主持人：還有漲水呢？
謝家瑾：漲水就是説他（開發商）買房的時候跟你説80平方米，實際上拿到的（實際交房）時候91平方米。80平方米你能接受，91平方米你要多拿多少錢出來？
主持人：讓你把這個錢補給他。
謝家瑾：他套你來買他這個房子。
柴強：剛才我講了有幾個。一個就是合同面積與實際面積不符。還有就是公攤的面積不準確，或者多攤了。還有就是公攤的面積事後把它出售了，出租了。
主持人：公攤面積涉及的範圍非常廣，走廊、電梯，還有院子裏的一些設施是不是也算公攤面積？
柴強：對。
謝家瑾：有一些現在要明確的標明，只要是公攤面積，你（開發商）只要算進去，它（公攤）産權就應該是業主共有的。因為你（開發商）給我算了面積了，現在就是説，他（開發商）在算面積的時候，他（開發商）把公攤分攤給了業主，但是這一類的房子，他（開發商）又捏在他（開發商）的手上，他（開發商）又有用出租來或者再賣來牟利。實際上他（開發商）就侵害了業主的權利。所以這回我們要求，你（開發商）必須標明公攤面積在什麼地方，公攤面積只要分攤了，你開發商你就無權去出售和出租。
柴強：現在倡導按照套來計價，或者按照套內建築面積來計價。
對於如何解決面積糾紛問題，建設部在2001年6月1號發佈的商品房銷售管理辦法中已有了明確規定：2001年6月1號以後購買的商品房存在的面積糾紛問題遵照此辦法執行；此辦法發佈之前存在的面積糾紛依照甲乙雙方的合同執行。據中消協的統計表明，存在多收費、少服務、服務態度惡劣等問題的物業管理投訴，2001年比上年同期增長了13.2％。
主持人：這個物業管理公司和業主之間發生矛盾的情況，應該怎麼來解決這樣的問題？
謝家瑾：物業管理公司和業主主要是一個合同關係。如果説發生了矛盾以後，我覺得主要是依據合同來處理，業主可以按照合同來追究物業管理公司的責任。你完全沒有按合同辦，我可以炒掉你物業管理公司，就算合同沒有到期，我可以説炒掉你物業管理公司，我換物業管理公司。
通知除了對上述內容的違法違規行為的查處，做出了相應的規定，還明確了房地産仲介活動中違法違規行為的處罰辦法。對於違反決定不具備資格的，同樣要受到降低資質等級或罰款等項內容的處罰。
主持人：那有什麼辦法讓消費者把這些矛盾和糾紛解決在商品房拿到手之前？
謝家瑾：最關鍵的是，第一個你在看他（開發商）的宣傳廣告上面一定要看看有沒有預售許可證。這個如果是預售的商品房，預售的許可證就是關鍵。因為預售許可證發的時候，他（主管部門）首先要看有沒有規劃許可證、施工許可證、用地許可證，都有了，他（主管部門）才會發預售許可證，而且建到了一定的程度。第二個就是你要認真簽好合同。去年我們和國家工商總局發佈了一個合同的示範文本，你要知道，他要有土地使用證給你去解決質量問題，交付使用的時間，如果不是按時交付的話，你要得到什麼賠償。廣告虛假要怎麼樣，這全都有。有些開發商就不願意消費者知道這麼多內容，所以他不用我們的示範文本，他用自己的格式文本，我希望我們的購房者要求開發商出具這種示範文本。
柴強：從專業角度上來講，房地産買賣是比較複雜的。包括房屋的質量、房屋的産權，還有環境、整個手續這些，所以老百姓肯定不是專家。按規範房地産市場來看，必須有仲介服務這樣一些機構來購買、辦手續，還有其它一些的服務。
主持人：但現在更多的老百姓都是自己去買。
柴強：因為仲介前幾年發展不太規範、不可信，逼著老百姓自己去買，所以這樣的話，出現了一些問題。在國外或成熟的市場裏面都是通過仲介來購置的。
應該清醒地看到我們國家房地産市場畢竟是近幾年才發展起來的新興産業。對於在商品房開發中存在的違法違規行為的規範，還需要花相當大的力氣。好在這次我們國家已經有了相對完整和明確的法律法規。可是要把這些法律法規真正落實，還需要我們各級政府部門切實履行好職責。這不僅會增添買房者的信心，維護好購房者的權益，也是房地産市場健康發展的需要。
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