嘉賓
秦兵：律師
李釗：高級工程師
觀察員身份：
舒可心：社區管委會主任
吳象根：工程師
雍靜珠：經濟師
張華：公司職員
柳瑩、萬潔：律師
於慶新、楊國輝：經理
趙櫻斌、於芳、何川：大學生
金丹：律師助理
李釗：這個條例基本上相對完善、相對公平、合理的。
秦兵：我認為這部法律質量不是特別好，操作性不是特別強，有待於重新立法。
主持人：有兩位認為是相對完善的，其他的好像都有意見，我們就來徵求大家的意見。秦先生您覺得這個法規有沒有平衡各方的利益？
秦兵：在現實生活中，物業管理公司它的強勢地位已經非常明顯，業主和物業管理公司和開發商相比，它的地位是非常弱勢的，法律應當是充分提升業主的弱勢地位以保護業主的權益為中心。
李釗：我是反對他這種提法，一個法律的關鍵問題就是把權利義務通過法律條款的形式錶述出來，我們在物業管理中的權利是客觀存在的，就是法律如何公平、公正、合理地把一些條款表述出來，這是法律要做的事情，這也是在起草法律中最頭痛而且是最難解決問題的東西。像業主、業主大會、業主委員會、開發商、物業公司，這些權利義務都是客觀存在的。
主持人：不是説平衡就意味着公正。
秦兵：法律就是要維護公平、維護大家的權益，達到相對穩定的平衡狀態。
李釗：這樣的理解，有點太過於狹隘和片面了，首先要看法律是不是能夠公平，要看法律的具體內容，比如我們以往在物業管理中糾紛最多的問題，開發商往往把自己該承擔的義務，該承擔的責任推掉，變成物業公司成擋箭牌了，所以業主本來該去找開發商維護利益的，由於物業公司在做擋箭牌，導致沒法維護這裡面可能有幾方的利益。
主持人：您給大家做一個解釋，業主要想行使權利，應該給業主有一個行使權利的機構。現在就是業主大會，我看條例是這樣規定的，用業主大會行使權利，關於業主大會的産生以及業主地位的確定這方面的條款，您認為制定的合理嗎？
秦兵：不合理，比如説業主大會，業主大會是一個自治組織，這個自治組織，應該怎麼樣産生，它的常任機構是誰？它的常任機構怎麼樣産生？它有沒有財務管理權？它的財務怎麼來管理？誰來監督它？這個具體的選擇程序，幾乎沒有寫或者説寫了一部分，但是沒法操作。
李釗：作為行政規章，它有將近有十多個行政規章正在起草，而且包括業主大會的規則，現在建設部已經起草出來了。
主持人：我問一下，為什麼不在這一個條例裏寫明白呢？
李釗：這個條例作為國家行政法規，主要是給司法判案、解決糾紛提供一個依據。並不是説具體怎麼操作。具體操作是行政規章和地方性法規的事情，所以各級有各級的責任，你不能越權。
秦兵：一個壽命長的條例法律，重要一點就是要細緻、有操作性，比如：德國民法典2300多條，100多年了，非常穩定。它非常細緻，它至少應當解決一些目前矛盾最尖銳的問題，比如説業主委員會、業主大會這兩個是不是兩個獨立的組織？如果説是業主委員會認為是業主大會的一個常設機構，它怎麼選舉？選舉之後有什麼權限？好像有一條現在規定，業主大會必須召開的話，要有50％以上的入住率，我覺得50％根本就不可能。比如説它第10條規定，要兩個以上業主，50％以上的面積銷售完畢，誰來證明50％已經銷售完畢，是不是每個業主都可以有權在銷售完50％的時候，召集業主委員會。如果説物業公司不協助，能不能到法院去起訴，這上面都沒寫，但實際上這個條例不具這種操作性。
李釗：從業主大會的角度來講，首先這個條例規定了業主大會誰成立？開發商來成立，就是建設單位，這條寫得很清楚，建設單位應當組織業主成立。
李釗：實際上就是説建設單位它決定了能不能構成構成50％入住。建築面積完全掌握在建設單位之中，業主認為它已經達到50％，而建設單位不組織怎麼辦呢？現在業主可以直接去追究開發商的責任。
秦兵：我這100套房子，賣出去30套，這30套就不能維護所有權嗎？
李釗：你通過其它的法律途徑可以維護，首先業主直接以個人名義起訴，或者説以個人名義向政府投訴，讓政府處理，政府不處理你還可以行政訴訟、行政復議，甚至要求國家賠償。政府的作為或者不作為，侵犯了你的合法權益的，你完全可以追究。
秦兵：比如大修基金，沒有規定怎麼籌集？什麼時候使用？誰來保管？怎麼樣來監督？如果大修基金被人挪用以後怎麼辦？它的子息的收益怎麼辦？誰來管理？這個為什麼不寫呢？
李釗：秦律師所説的大修基金，也是行政規章所要做的事情，行政規章建設部已經起草出來的物業管理的維修基金的管理辦法。物業管理到底管哪些內容，所在這個條例裏必須要規定。最重要的權利，作為大家共同利益的成員權，它沒有約定。這一部分作為建築物區分所有權，是專有部分的持有權和共有部分的持有權還有共同利益的。物業管理立法滯後，糾紛矛盾沒辦法解決，急需要有一個法律解決。
主持人：這裡面規定有沒有不合理的地方？
秦兵：有，比如説第十條，兩個業主以上或者交付物業買受人的，物業建築面積達到50％以上，建設單位應當在所在地區的區縣人民政府，房地産行政管理部門和街道辦事處的指導下組織業主成立業主大會，並選舉産生業主委員會。你這個區域誰來劃分？其二、建築面積達到50％以上，誰來證明達到50％以上？是不是業主有權行使知情權，開發商你告訴我到底賣了多少？開發商假設不告訴我賣了多少，他一直説就賣了49％，是不是就不能成立？知情權怎麼保障？
秦兵：比如説第六章 《罰則》，假使物業公司犯了錯誤，那麼只受行政處罰，真正受到損害的業主得不到賠償或者説得到賠償的救濟成本非常高，因為你沒法舉證或者説你很難舉出和物業公司有直接的合同關係；比如説三種責任，首先是刑事責任，比如説挪用大修基金，你要承擔什麼樣的刑事責任？不能是一般的民事責任，然後是行政責任。現在的行政責任足夠了，更重要的是民事責任，每一個受到損害的業主有權使自己的權利得到補償。
李釗：這裡面首先要明確，行政法規是處理行政事務的，並不是約束更多的民事活動，而且民事活動民法裏已經約束了。比如説業主認為他侵權了或者認為他違約了，可以依據民法通則的侵權責任追究，可以依據合同法的違約責任去追究，明確再寫出來就不叫行政法規了，就叫法律了。要追究責任的話可以用其它的法律。
秦兵：沒有寫具體的責任怎麼樣承擔？怎麼樣分配？第六條關於業主權利，業主所有權利的基礎是知情權，為什麼知情權不寫，你沒有知情權，什麼權利都不能行使。
李釗：不能單單就是説把知情權三個字寫上了，業主的知情權就保證了，你不能狹隘地理解。業主大會形成決議，在這個業主大會決議之間，業主大會實際上這個條例裏，分成兩個決議：一個叫普通決議，一個叫特別決議，特別決議為什麼三分之二以上的業主通過，目的就是業主都知道、都了解。知情權不是説寫上知情權三個字就有知情權。現在表面上沒寫上知情權三個字，但實際上已經保證了裏面已經有條款，已經在具體地體現之中。
秦兵：您説個例子，業主有沒有對大修基金知情，這裡面對物業管理費用的知情。業主大會在履行職責中間，審議維修基金的蓄籌使用方案，監督實施，業主大會怎麼做？
李釗：業主大會通過大家業主來做，通過業主大會決議來做，這個本身就是一種維修基金的知情權。維修基金在使用中間和在利用中間就要業主大會來決議，這個維修基金才可以動用。
主持人：有一個很多業主關心的問題，這裡面沒有寫業主有沒有權利拒交物業費。
秦兵：這是合同權利，不用寫。我覺得這個拒絕的權利始終存在。
李釗：這裡面在條例裏面已經寫清楚了，在業主的義務裏面，第七條業主義務，還有第五條，按時繳納物業服務費用，這個已經寫清楚，這是業主的法定義務。業主不履行法定業務以這個為理由來拒交管理費，實際上你違反了法定義務。現在法院已經有很多這樣的案例了，你到法院去起訴，物業公司服務不好、服務不到位，法院會告訴你那與本案無關，你可以直接去告物業公司的違約責任。
於慶新：物業公司和保護業主似乎是對立，這都有一個前提。假設我們是對立的，實際在北京有很多非常好的社區，物業公司和業主委員會的合作是非常好的。
主持人：為什麼這個物業公司和業主一定要對立呢？
於慶新：這個問題就是對於物業管理知識本身的不了解導致的，比如説大修管理基金在北京運行好幾年，關於解聘物業公司，北京市也有明確的規定，這些問題實際在地方法規中早已經解決。
主持人：我現在需要大家做第二次表態，經過剛才這麼長個時間激烈的辯論，我們乾脆把這個命題改一下，我們討論的都是業主的問題，你們認為這個條例公平地處置了業主的權利，充分的考慮到業主可能面臨的問題的就請放紅塊，如果認為沒有做到這一點，對業主的權利考慮得不夠就請放藍塊。一共是三位選擇了支持李先生，其餘都支持秦律師。
於慶新：應該説作為物業管理人員，還是非常認真的研究了這個條例，這個條例應該説還是比較好的體現了法制精神，保護公平和專業水平，透過這個條例也應該相信一點，條例的出臺必然推動整個物業管理的發展，也就意味着整個城市的管理水平和我們人均生活水平應該得到不斷提高。這一點我想作為業者來講是絲毫不用懷疑的。
吳象根：目前從我們作為管委會的代表，作為業主來説管委會的運作，就是業主委員會的運作成立難、運作難；第二句話就是我們想請李先生自己做一個評斷，根據這個條例如果您是一個業主，碰到很多不方便的問題，你怎麼通過條例，得到解決。
主持人：您是用一種反問式來結束髮言。我們為這個《物業管理條例》爭論不休，在這個過程當中，我想到了在一些成熟的行業當中，有國家標準、行業標準，我希望有朝一日我們的物業管理公司或者房地産開發商都能夠用自己的企業標準執行，讓大家過得都更加省心，這樣的話，這次的討論也就起到了一定的效果。
主持人手記：利益的力量
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