中央電視臺《生活》特別節目“維權啟示錄”，重點關注有關物業管理的話題，物業管理至現身之日起，紛爭似乎就從未休止。2001年關於物業管理的投訴大量增加，而進入2002年兩個月，又接連發生了幾起物業糾紛事件，面對這個曾經令市場振奮、革新居住觀念的舶來品，我們不禁要問：物業管理究竟應該怎麼做？
在3.15來臨之際，《生活》就物業管理方面的問題特別專訪了建設部總經濟師、住宅與房地産業司的司長謝家謹女士。
物業與業主是平等的合同關係
記：謝司長，您好，我想請您給大家介紹一下究竟什麼是物業管理？
謝：物業管理是物業管理企業接受業主的委託，依照合同的約定對物業和相關的附屬設施進行維修養護，對它的周圍的環境，還有公共秩序進行管理，並且對業主提供一系列相關服務，這樣一種活動就叫物業管理。
記：這麼説，物業公司和業主之間是一種合同的關係，那您認為物業公司和業主之間産生的一些糾紛也好，或者矛盾也好，它主要的原因是什麼呢？
謝：主要的原因我認為是三個方面，第一個就是現在法制不健全，物業管理公司和業主各方的權責利益不太清楚，同時他們簽訂的合同可能也不是非常健全，所以出的問題已經很難來進行處理；第二個主要的問題還是物業管理公司的行為不規範，一些物業管理公司可能只收費不服務，或者説多收費少服務，這些問題不同程度地存在，侵害了消費者就是業主的權益也帶來糾紛；第三個方面是業主的物業管理的消費觀念，消費意識還沒有完全樹立起來。有一些業主希望得到最好的物業管理，但只願意付非常少的物業管理費，這樣物業管理的收費和物業管理的服務質價不相符，給物業管理也帶來很多困難，這個是當前産生物業管理矛盾的一些主要的一些原因。
記：您是説一些人可能對物業管理存在認識問題，可能只付三毛錢就想享受到一元錢的服務，那麼我們國家在這一方面有沒有相關的規定比方説三毛錢應該是什麼樣的服務，七毛錢應該是什麼樣的服務呢？
謝：主要是通過合同來約定，但是有些城市比如上海它有一個指導價，比物業管理分成三檔第一檔次的物業管理大概是一塊錢一平方米一個月，這個是比較高檔的物業管理，還有第二檔是七毛錢，第三檔是四毛五分錢，那麼你出不同的物業管理費，你得到的物業管理的服務的廣度和深度就不同，我想這是一種指導價。業主可以根據這個指導價來選擇，根據自己的支付能力來和物業管理公司談大概需要什麼樣的物業管理。雙方可以協商以後最後定下來。
記：據我們了解，其實一些業主他還是比較負責的，你物業公司為我服務，我要交相當的錢，就包括您説的可能是不同的層次獲得不同的服務，但關鍵是，有些業主交了這筆錢卻沒有享受到應該得到的服務，這也是一個質價不相符的問題，我們在這方面有沒有什麼具體的措施？
謝：這個我覺得要加大物業管理的培育和物業管理市場化的進程，通過物業管理企業對物業管理項目的招投標，來選擇業主比較信得過、能夠提供質價相符的物業管理，就是品牌的物業企業。然後簽訂好合同，通過合同來明確約定我付多少錢你必須給我提供怎麼樣的服務，如果説我付出這樣的錢，你不給我提供這樣的服務，那麼我通過合同來追究你。同樣的，如果説物業管理公司提供這樣的服務，業主又沒有按時的交費，那麼物業管理公司也可以通過合同來向業主追究他的責任。我覺得這個主要是通過合同的關係。
記：不過現在有關房地産和物業管理收費的官司，一打就要幾個月甚至是半年，然後好像這個時間是比較長的，您覺得這是什麼原因？
謝：現在一個是法律方面的原因，我覺得另外一個很重要的就是合同，以後業主和物業管理他們對很多問題雙方都要增長合同意識，包括物業管理公司，它要增強合同意識，我承擔哪些責任。我不承擔哪些責任，包括業主也是一樣。我交了什麼樣的費用，我要得到什麼樣的服務，在合同中都要寫清楚。如果互相之間一旦産生了矛盾和糾紛，就可以通過法律途徑去解決。上海有多起通過法律到法庭來訴訟的，時間拖得並不長，很快就得到了解決，也有物業管理公司多收費不服務的，也提前解除了合同，業主選聘了自己滿意的物業管理公司，也有業主享受到了服務但是不交費的，那麼物業管理公司也把業主告上了法庭。法院也判業主敗訴，不光要交沒有交的管理費，而且還要交訴訟費，這個是雙方的一種合同關係。也是一個平等的一個主體的法律關係。
開發商與物業管理應分業經營、相互制約
記：我們再談談物業管理公司，業主以及房地産三者的關係，現在很多物業管理公司都是房地産商捆綁在一起的，或者是他自己開的，或者是下屬，或者是找來的。所以很多人認為物業管理公司覺得自己錢難收，或者自己覺得支不敷出、虧本。主要是因為它的利潤轉移到了房地産開發商那兒去，您覺得這種説法對嗎？
謝：這個有一定的道理。實際上就是説物業管理它的起源是大量的住宅小區建設完成，投入使用了以後需要這樣的物業管理，所以在發展的初期大多數的物業管理都是開發商自己組建一個物業管理公司來進行管理的。這種模式延續到現在，大概在社會上還有三分之一以上的物業管理是通過這種體制來進行管理的。實際上這帶來很多問題。
現在很多的物業管理公司代開發商受過，開發建設過程中遺留下來的很多問題，包括它打廣告時配套的一些有利條件。還有就是開發商在建設過程中，有質量的問題，漏水這樣的問題，都遺留到物業的階段才暴露出來。那麼這個問題該怎麼解決呢？實際上就是物業公司和開發商應該是有一個制約的關係，但是現在的問題就是很多物業管理公司是開發商的兒子公司，在開發商還沒有完全具備條件的時候，他就要物業管理公司進行去管，如果物業管理公司它提出來現在還有一些問題還沒有解決，因為開發商處在一個老子的地位。他就説你必須馬上給進行去管，所以很多人在驗收和接管過程中，就不能很好地為業主把好關，帶來了在後續管理上的一些問題。另外在出現問題以後，它也不方便去嚴格地去追究開發商的一些責任。
記：也不能因為開發商和物業是父子關係而損害了業主的利益？
謝：在我們國家《十五計劃發展綱要》中，已經明確地提出，規範發展物業管理業，鼓勵房地産開發房地産銷售和房地産管理分業經營，那麼我們現在也更多地鼓勵，就是像深圳的一些開發商，他自己不再組建物業管理公司了，他就是社會上選評，經過實踐被業主非常認可的，被業主喜歡的這種品牌的物業管理公司，聘請他們來進行管專業化的管理。實際上，分業經營以後，互相形成了一種制約的關係，這種有品牌的物業管理公司，它會很好地對今後入住的業主負責，對開發商的前期行為來進行監督，使得整個物業的前期過程中，在開發建設過程中，就會為後來的物業管理，為大家進住創造了一個比較好的條件。
記：也就是説，明確房地産開發商、物業公司以及業主之間的關係也是非常重要的，也應該説是一個前提？
謝：對，這也是我們正在制定的物業管理條例中非常重要的一點，就是它在物業管理條例當中，不光要明確物業管理公司和業主的權責利益，而且還要追溯到前面，要明確開發商它在物業管理當中的權利責任和義務，它要代替業主選擇物業管理公司。因為那個時候，業主還沒有買房，他代業主選擇物業管理公司，可以跟物業公司簽的合同，但合同不能超過三年，三年的時候業主基本上都進住了，而且通過三年，業主也能夠看到開發商為他選擇的物業管理公司管得好，還是不好，收費合理還是不合理，如果管得好，收費合理，那麼三年以後，業主會成立了以後，會繼續留用這個物業管理公司。如果管得不好，或者收費不合理，和我的要求不相符，那麼業主會成立以後他可以在合同期滿了以後重新選擇自己滿意的物業管理公司，重新簽訂物業管理合同，這個是今後物業管理的發展方面。
收費與服務應該相符
記：除了業主和物業官司簽定合同是一種法律效律以外，那麼作為國家來説，在管理這一方面，是不是也有一些相關的法律？國家的在這方面的執法情況怎麼樣？
謝：對於收費我們關鍵就是高檔的商住樓，主要通過市場價，就是雙方平等協商，那麼業主在買房的時候，一定要看一下開發公司打的廣告，我們現在要求開發商在賣房的時候，必須明示，你代物業管理公司選擇的業主是哪一家，這是第一；第二要明示你下一步的物業管理收費的每平方米多少錢，業主在買房的時候必須要看開發商所選擇的物業管理公司，我接不接受。和公司簽訂的物業管理，我能不能認同。我能認同我就買這個房子，我不能認同，我就買別的地方的房子。我想這是一個很主要的方面，那麼進住了以後，我才來看，我得到的是不是和價格相符的服務。
記：比方説我進住的以後，價格和我得到的服務大相徑庭的話，那他是不是必須等到三年以後……？
謝：不是，因為開發商和物業管理公司簽的物業管理合同是買房合同的附件，他也有一個前期合同告訴你，所以你和物業管理公司實際上也簽了一個合同。你如果不滿意的時候，你要把合同找出來看這個物業管理公司是不是按照當時的約定來提供的服務，如果他完全是按照當時的約定，那也沒有辦法。如果説他沒有按照合同的約定，合同上説了他要提供什麼服務，現在完全沒有提供這個服務，那麼我可以物業管理公司交涉，甚至於我可以把他告到法庭上，因為他沒有按照合同規定來。那麼在這種情況下，法庭也可以判物業管理公司，你完全沒有按合同來，可以提前解除這種和約，讓我來選聘物業管理公司。但是如果基本上是按照合同來執行的話，你就要在這一期的合同時間期滿了以後，在選聘物業管理公司簽訂物業管理合同的時候，你的合同意識就要非常強，你必須要寫得非常清楚，我交多少錢的我必須要得到多少服務？
物業管理條例可能於上半年出臺
記：看來這個合同在物業公司和業主之間的糾紛是非常重要的一件事，證據也好，或是物證也好，他們是非常重要的。那麼國家是不是有這方面的一個法規呢？
謝：我們制定國務院的物業管理條例希望今年上半年能夠出臺，物業管理條例對於房地産開發企業管理公司和業主包括物業管理，涉及到的還有水電氣暖等等其他的外圍的一些方面的一些法律關係，都有非常明確的法律條文，我想還有包括質價相符的物業管理的服務，收費和繳費的這種雙方的權利責任，我想這個條例出來以後，對於物業管理的依法運營對於更好地解決目前的物業管理中出來的諸多的法律糾紛，來推行物業管理的規範發展，我想都會起來非常重要的作用。目前國務院法制辦正在抓緊認證和修改，由國務院來制發。
物業公司應該社會化、專業化、經營型
記：我們也希望這個法規能夠儘快出臺，來更好地解決我們業主和物業管理之間的一些糾紛，剛才聊了一系列目前我國的物業公司和業主之間的一些話題，我們也特別想了解一下，您覺得未來我們國家的物業公司，它發展的趨勢是一個什麼樣子？
謝：中國的物業管理走這樣一條路就是社會化、專業化、經營型的物業管理髮展道路。社會上就是整個的住宅小區裏住了多個業主，産權多元化的格局形成，那麼多個業主他們一起出錢，通過在社會上選聘一個物業管理公司，代自己作這麼一個管家。專業化就是由專業性的物業管理公司來提供專業化的管理和專業性的服務，那麼經營型就是業主和物業管理公司之間是一個經濟關係，是一個法律合同關係，那麼物業管理是一個有償的管理和有償的服務。業主他要花錢買服務，物業管理公司得到物業管理費後，必須提供質價相符的服務，這是我們今後物業管理的發展方向。
物業公司論資收費
記：剛才您講的有第二點就是説它的專業化，就是説你這個物業公司是不是談到他的資質問題，你要具有一定的資格以後，你才能夠來經營這個。
謝：對，因為物業管理它要對公用設施設備進行維修和養護，它要進行保養，還要專門來承擔清潔的任務，另外還要有住宅區的保安，每一項工作都是非常專業性的，所以它必須要有資質，要有專門的管理人員和相應的操作服務層的人員。所以這個對於它的資質層的管理還是比較嚴格的。
記：國家在這方面是否有監督的機構，是不是也會有分級別的呢？
謝：對，我們建設部主要管一級物業管理。一級企業現在全國有40個物業管理的一級企業，對他的要求是非常嚴格的，他要有多少年的物業管理的經驗，物業管理的面積要達到多少，在他的管理的整個總數當中，有80％曾經獲得國家的優秀物業管理項目的表彰，他要有專門的一些各方面的管理人才，這樣一級的管理企業社會管理品牌的，二級的還有二級的物業管理的企業。
記：大概會分幾個級別？
謝：目前大概是有三級，三個類型。
記：我覺得有這資質的考核的話，對業主來説絕對是很好的，因為我們會選擇很好的，比方説選擇一級的，他會有什麼樣的能力，我們應該付什麼樣的錢，都有依據的，對不對？
謝：除了看他資質的條件之外，我覺得更多的應該看它的物業管理的效果，現在業主都很精明，他在選擇物業管理公司前，他會組織去對自己來投標的物業管理公司的管理的項目到現場去作一些調查，我覺得這個很重要。另外關鍵還是他在社會上的信譽，這個物業管理他做得好，他在社會上的信譽會非常好，我想大多數業主會認可。實際上，信譽好的物業管理公司也為他今後的發展創造了條件。
收費與服務不符導致虧損
記：還有就是第三點，因為它已經走向市場化了，可能就會存在一個盈利和虧本的問題了，那您是否了解目前我國的物業公司，虧本的多，還是盈利的多？
謝：從整個的不同的地方，從深圳經濟比較發達的，物業管理起步比較早的這些地方，現在肯定是盈利的。物業管理公司不光是盈利，而且他也應該是一個比較好的行業，競爭非常激烈，為了得到一個物業管理的項目，物業管理公司肯定會使出渾身的解數來，而且要把現在的物業管理做得更好。它去拓展它更大的市場，但是在物業管理起步比較慢的這些城市，目前應該説有很多物業管理企業是虧損的。
記：那你覺得他主要的原因是什麼呢？
謝：主要是物業管理收費和它提供的服務不能相符，就是業主希望得到非常好的物業管理，但是目前一個是支付能力有限，他可能不能支付他所要求得到的物業管理服務的費用；另外一個就是他的消費意識，他可能想得到更好的服務，但是他不願意付出那麼多錢。正因為這樣，可能大家都拿一塊錢標準的物業管理來衡量，我現在只付了可能兩毛錢，可能有些地方只付了一毛錢兩毛錢或者三毛錢的繳費。拿一塊錢的標準來衡量我這個物業管理公司管得好不好，我覺得可能這個當中就有一個認識上的錯位。
物業管理公司它是一個企業，它必須給他的職工發工資。如果它收不到能夠維持它運作的物業管理費的話，有不少人他拒不繳費的話，可能他就沒有辦法運作，所以在一些城市也出現了物業企業虧損以後，他沒有辦法他進行這個小區的管理。
按國家示範文本簽訂合同
記：從這個談話中我覺得合同在物業公司和業主之間是非常重要的一個保證或者説是保障，那據我們了解，好像現在的這些合同都是由物業公司單方擬定的，有的會讓業主來簽個字，甚至還有的沒有簽，那我們國家對這方面有沒有一個具體的規定？
謝：國家工商局和建設部的物業管理已經出了一個合同的示範文本，所以業主應該按照這個示範文本，這個示範文本上都有業主的各方面的權利和他應該了解到的內容。所以應該拿這個示範文本，按照這個示範文本和物業管理公司來簽合同。
記：就是説每一個物業管理公司的話，比方我是一個業主，我應該簽這個合同的話，就是説應該按照國家的文本來進行簽訂是嗎？
謝：對。
今年物業管理有四個工作重點
記：還有一個問題，您覺得今年我們國家在物業管理方面最主要要做的事情就是哪些事情？
謝：當前最主要的就是要爭取國務院的物業管理條例儘快地出臺。使物業管理能夠依法運行。那麼物業管理條例出臺以後還有一些配套的行政規章，包括業主委員會的章程。現在業主委員會也有不少問題，那麼業主委員會怎麼樣來實施自己的權利和義務，要出章程。
還有就是公共部分維修基金的管理辦法。也就是我們要和國家工商局一塊兒來修改物業管理的示範合同文本，使得這個合同文本更加規範，能夠來保障物業管理雙方的權利、責任和義務，我想這是一個，就是今年要進一步的完善物業管理的立法。
第二項工作我們要進一步推行物業管理的市場化進程，就是要鼓勵物業管理項目的招投標來選擇好的物業管理的企業，通過優勝劣汰來提高物業管理全行業的整體水平。
第三個就是進一步規範物業公司的運作，對那些只收費不服務或者多收費少服務的物業管理企業我們要進行監督，可能還要通過業主追究它的一些法律方面的責任，從而營造一個好的物業管理的市場。
第四個我想一方面要提高業主的物業管理的消費意識，花錢買相應的服務，另外一方面要提高業主的居民群眾物業管理的支付能力。我們現在也正研究物業管理貨幣化，能不能給大家發物業管理工資，使物業管理的支付能力提高了以後，他能夠花多一點的錢，讓你得到更好一點的服務。這幾個方面都是。
我們今年總的來説，是要推行物業管理的規範發展，依法運行，保障物業管理雙方的權利。
記：隨着我國住房制度的深入改革，物業公司會和越來越多的人的生活密不可分，所以在這裡我們非常希望國家有關部門能夠儘快出臺一些相關的法規，使得業主能夠享受到更好的服務，同時能夠保證物業管理能夠有一個健康地發展，好了，再一次感謝謝司長，謝謝。
|
