物業費怎麼收
買了房子買了車還得想著給車找個停車的地方，要是居住的小區沒有停車場的話，有車的主兒肯定睡不踏實。可是就有這樣一個小區，它裏面有兩個地下停車場，但有車族自從入住以後也沒睡踏實過，為什麼呢？
在北京朝陽區的一個小區附近，每天晚上都停滿了各種各樣的車輛。這裡既有高檔車也有低檔車，把自行車道、人行道擠得滿滿當當的。就連工地旁邊巴掌大的地方也塞上了車。有的人乾脆就把車放到了機動車道上,這樣不僅影響了道路交通，而且還很不安全。
居民説，他們一聽到嘀嘀響，就趕快趴到窗戶看看，看看車子有沒有危險，還怕車子被拖走，晚上睡覺也睡不踏實。
通過採訪記者了解到，這些車都是小區業主的私家車。雖然小區裏專門建有兩層地下停車場，可就是沒人願意往裏邊停車。
許多居民認為小區裏停車場收費很不合理，所以他們寧願把車停在外邊，也不願意把車停在小區內。那麼這個停車場的收費情況究竟怎樣呢?記者首先來到了小區的售樓處。
售樓處的工作人員告訴記者，他們有專門的地下的立體車位，每個月收費380元。
買房前承諾的車位租賃價格是380元，可要買了房後就不是那麼回事了。記者在一位業主提供的小區物業管理收費標準中看到，小型轎車每月停車費的價格是400元。比售樓小姐承諾的380元的價格多出了20元.於是記者又到小區物業部門問了一下價格。
物業公司工作人員卻又有了另一種價格，他們説，租價是450元一個月。
沒想到，一個停車場的車位從買房到入住先後出現了380元、400元450元3種不同的價格。居民們認為，物業欺騙了他們。當時買房時的承諾早已煙消雲散。
據小區物業部門的工作人員介紹説，當初在售樓前承諾的車位租賃價格的確是250到300元，但這個價格是起價而不是最終的價格。他們辯解説，300元是起價，他們並沒有説要低於300元，但是，他們這裡沒有350、400元這樣的中間價。
開發商確定的250元至300元是車位租金的起價,但卻沒有可供選擇的中間價格。
那麼，為什麼物業公司把停車費從規定中的400元漲到450元呢？物業公司工作人員説，這是因為成本的原因，地下車位成本比較高，收取的費用沒法保證正常的經營和管理，所以現在租價統一上升到450元。
那麼，物業部門把車位租金提高到450元以前，是否和業主進行了商議呢？答案是沒有。
除了車位租金價格一變再變外，這個小區的物業公司還規定凡是沒有辦理車位租賃和購買手續的，所有車輛只要進出小區一律按每兩小時一元、過夜15元的標準收取停車費。
物業公司工作人員宣稱，這屬於一种經營的策略，就是鼓勵辦證。現在一天就是15元，一個月是450元，和租車位的是一樣的。那如果一次性付款，怎麼體現出優勢呢？那就就每天進出都是免費的。至於車過夜幾點到幾點，工作人員説，過夜就是頭天停了第二天開出去，具體時間是晚上12點之前。
是這樣嗎？採訪中記者又對小區停車收費問題進行了體驗。這位業主的登記單上標明的是凌晨兩點進入停車場,按照剛才那位工作人員的説法,不應當屬於過夜車輛,在當天的上午9點多鐘,記者跟隨這位業主來到了小區收費點，但工作人員還是照收了15元錢。
採訪中許多居民告訴記者,對於這個小區物業亂收停車費的問題他們感到無可奈何，而物業公司卻十分坦然。他們説，這個車費問題起訴到法院也不一定能贏，因為第一當初合同裏沒有任何承諾，第二地下車位的價格是由開發商自己定價的，國家沒有一個限價，他可以定450元，也可以定850元，只要市場認可，這個價格就不存在一個欺詐或者説利潤過高這種問題。
我們的記者邀請清華大學的教授季如進先生，和中國政法大學的教授王衛國先生一起觀看了報道，並請他們談論了自己的看法。
記：看完這部片子以後，你看這個車位的價格是一個很明顯的變化從最早的250、300、到380，再到400，到最後要交450，那你覺得作為物業管理公司來説，它有權力來變動這個價格嗎？
季：這個片子剛才説了，看起來這個顯得太隨心所欲，想説多少説多少。不管它怎麼去解釋。這個在合同上也好，在承諾中也好，他這個是不對的。
王：你既然許諾了，將來就是這麼一個價格，你就要實現，儘管沒有寫在合同當中。不要以為合同的條款僅僅就是指寫在合同文本上的那些，你在訂的合同中作出的承諾包括你在廣告上作出的，或者公開作出的承諾，只要是對這個購房者作出購買決策時産生實質性的影響，只要是為購房者所信賴，它就是一個有約束力的承諾。
記：那在什麼樣的情況下，它可以合理地來漲？季：那要看合同，一般情況下是合同到期以後，下一屆合同談的時候。因為這一屆你是認了的，還有一種情況就是合同中已經約定了，比方説每年按照消費指數上漲，還是物價指數上漲，物業管理費上漲百分之幾，一般的情況下，不就單項問題來説。
王：首先你承認這個合同，在這個基礎上，大家來協商，互諒互讓。首先一個還要建立一個相互信任的利益與共的關係，你不要一來好像我就是小區的主人，我就是管理者，我可以任意地罰你，我可以任意地提價，這樣就製造了一種對立情緒。
記：如果真的像片中的工作人員説的那樣，比如説一個月收380或者400塊停車費，他無法經營的話，難道説這個損失應該由業主來承擔嗎？
王：開發商承擔，你開發商當初對消費者的承諾，消費者的義務就是交這麼多錢，最後你移交以後，物業公司它覺得經營上有困難。那你就跟他商量，最好是第一期，你現在不能調整這個價格，那麼到第二期的時候，你拿出數據來，説明我的這個管理成本究竟是多少，然後在協商的基礎上，制定一個新的價格。
記：最後他們的物業管理公司的管理人員，或者説工作人員就説，即便你去打官司，你也未必打得贏。
王：那他不是法官吧，他怎麼有這個把握説這樣的話呢。
季：他算錯帳了，一個是社會信譽的影響，這是一個我們叫無形資産的帳。有形資産他也虧了，比方説現在的車庫，地下車庫那麼多空着，他一分錢也收不到。
王：這個事情裏面，我覺得可能多數業主來説，並不是在乎那二十、三十幾塊錢。大家要討個公道，要講個誠信。如果一開始的時候，開發商説的我就是450，可能很多人還是樂意買這個，買了以後大家不會有什麼糾紛。
記：停車收費還只是物業收費中其中的一項，而物業管理費可以説和每一個業主都息息相關。那麼它的價格由誰來定，怎麼來定，是否合理，這些問題也經常會引起業主的一些困惑，甚至會引起一些糾紛，下面我們就來看來自瀋陽的報道。
在瀋陽一個普通住宅小區，小區居民大部分屬於回遷戶，還有些居民的房屋屬於公房，既要交房租，又要交物業費，收費難度比較大。王先生住在這個小區，他對物業費的收取有自己的看法。
王先生説：“我不想交物業費。以前我租房住，我交過房費。我願意交房費，那也沒有收過物業費，為什麼我動遷之後怎麼聽説還交這個物業費呢，我們估計買這個房子吧，這是才30多平，讓我交九塊錢，我不想交，我也想不通。”
與王先生一樣，盧先生對小區物業費的收取也有自己的看法。
盧先生説：“收多少錢我們倒不是説特別在意，最主要是我們覺得我們業主來的時候，應該花錢買到一種服務，我們覺得花這個錢是值，這是最重要。現在我感覺，本身它這個物業公司的收費，第一個是不透明，它收完費以後，管理不到位；第二個現象就是這個小區本身封閉得就不是特別的好，人員可以隨便地出入，而沒有人去管理；另外他們沒有給我收費許可證，它收費的時候，也沒有説按照市政府的規定，嚴格禁止跨年度收費。它一次收取我兩年的物業收費。”
的確，盧先生所住的小區門口負責保安的，只是一條鐵鏈，節日已過，但草坪仍然留有過節的氣氛，而這樣的告示雖然是為了保護環境的清潔，但並不雅觀，而這堆垃圾也不知在寒風中呆了多久。在瀋陽市物價局，收費處的同志向記者出示了有關物業收費的文件，按規定，每平米八毛錢屬於二級收費。同樣是八毛錢，家住瀋陽市通達新村的劉大媽就覺得這個錢花得值。
劉大媽説：“這是我們小區的物業收費單，平均一平方米八毛，半年可能是822塊錢，這個小區的物業管理比較好。不管是保安還是保潔，走廊衞生和院裏的衞生似乎都特別乾淨，就覺得八毛錢花得還是值得。”
在通達新村，保安二十四小時巡邏，小區的綠化也不錯，保潔員不時在小區內和居民樓道內打掃衞生，而小區的各種配套設施也比較完善。物業收費是物業管理的核心問題，許多居民都希望政府對物業費的收取制定一個統一的標準，但這樣做也行嗎？
瀋陽市房管局局長馬英接受記者採訪，他説，政府要定一個死價，這是不太現實的，因為物業管理是一個動態的過程，定一個死價它就是一個靜態的過程，那麼市場經濟講的都是競爭，講的是不斷發展的，我覺得定一個死價是不對的，我覺得應該訂立一個價格調整的機制，這個機制是公平的，大家接受的，那麼價格的變化在這個機制的運行價格來變也是正常的，大家也會接受的。
看完這個片子，很顯然我們可以從中了解到業主對物業費的三種態度，一個是覺得我不理解我不交，還有一個是覺得，我交可以，但是我交的錢和應該享受到相應的服務，如果這個服務他覺得不滿意，他也不想交，還有一種就是雙方都覺得非常滿意。《生活》記者再次詢問兩位專家。
記：我想問一下，這是不是大家對物業管理收費的一個普遍的心態呢？
季：基本上是這樣，但是在不同的地區，不同的物業，可能比例不一樣，那麼對於廣大業主來説，首先要建立一個思想就是物業管理是要付費的。
王：第二個業主和第三個業主的觀點都是市場經濟的觀點，而且實際上講的都是一個意思，第二個意思説你提供的服務不夠，所以我不該給你錢，第三個説我很滿意，所以我心甘情願地願意給錢，這是一個問題的兩面。
季：但是現在物業管理髮展的時間還不太長，幾年的時間，我們這麼多物業公司的各種情況攙雜的也不太一致，有搞得比較好的，有搞得比較差的，那麼其中有很多公司可能首先關注的是收費，而沒有把重點放在怎麼樣搞好服務，規範化服務。所以這樣的話，由於服務上帶來很多問題，群眾不太滿意。
王：物業公司是依靠業主提供的經費來運作的，物業公司自己的唯一的資源就是它的管理，就是它的服務，如果説業主不要你服務了，你就沒有飯碗了。
記：據我們了解，引起業主和物業公司之間糾紛的一個很重要的原因就是收費的問題，為什麼收費會引起這麼多的糾紛？
季：首先是一個觀念問題，就是大家包括物業公司和業主對這個收費的一種認識。物業管理是我們國家行政福利制的管房，是向市場化物業管理過渡的一個産物，在整個住房消費上，包括買房、購房、裝修、水暖電等等。還有一個物業管理費，但是長期以來人們對物業管理費沒有印象。
王：糾紛多還有一個原因就是法律機制不到位，缺乏行為規範，首先定價機制現在還不是太健全。
記：你説到這個定價機制，我就想了解一下那麼這個物業費到底是由誰來定的，怎麼定出來的？
季：對於經濟適用住房和普通住宅的話，各地基本上都給出了一個政府定價，和政府指導價對於商品房，尤其是高檔的商品房一般的都是採取經營者定價，當然這個經營者定價是雙方協商。
王：雙方協商指得是與業主群體協商，集體協商。
記：物業費它指的到底是哪些費用？
季：我們兩個概念大家要適當分清，首先是物業管理服務費一般的簡稱物業管理費，就是我們老百姓經常統稱叫物業費。國家計委的96年226號文件指出，物業管理服務費的價格構成，第一部分是管理服務人員的基本工資和按規定提取的福利費；第二部分是共用部位，共用設施設備，日常運行維修養護的費用；第三部分是綠化費，第四部分是保潔費，第五部分是保安費，第六部分是辦公，第七部分是固定資産折舊費，第八部分是稅收，就是稅金，除此之外還有一定的利潤。
物業費指的是公共部位收費，目前的情況是有些費用是單位代交的，像取暖費、電梯費，還有一些費用像網絡費、水、電、氣，不屬物業費。按照建設部規定，物業費至少半年向業主公佈一次。
記：我們從片子也看到有第二個業主，他是預交了兩年的物業管理費才住進來，而且平常還接到很多業主的來信還有電話，他們都反映這個問題，有的是要預交半年，有的是一年不同，就是説他們提出這種預交費，合不合理？
季：建設部有關文件的精神是有的，不允許一下子收半年一年甚至兩年的物業管理費。
王：如果短時間的預交，比如預交一個月，這是可以的。因為你的費用一個月地一個月地往前走，如果一下子預交半年，三個月半年甚至一年兩年的話，那就太過份了。人家問你一個月也花不了，那麼多錢一下子交到你那兒，那個錢你拿着幹什麼？還有一個問題就是産生一個風險，萬一你服務不到位，到時我中途炒掉你的時候，你那個錢你怎退呀。到時候是退，退不出來又怎麼辦呢？你把這錢都花掉了，你上哪兒退去呀？
季：可能物業公司會説，你不交我拿什麼去給你提供服務，因為物業公司有一定的啟動資金。但是要記住，物業管理作為一個行業，物業管理公司要想進入這個行業，他自己要有先期投入，這個先期投入，他可以用自己的，也可以去借。我們叫做沒有金剛鑽，別攬瓷器活。
王：一個物業公司它如果説是一開始要收半年、一年甚至兩年費的話，那麼我可以認為這是物業公司它自己對自己沒有信心，認為它自己的服務可能達不到業主們的要求，所以先把費先收來再説。如果正常情況下，如果你對你的服務有信心，你應該相信廣大的業主。你只要服務到位，人家會按時交費的。
記：你像有的物業公司，它就説你不交這個半年或一年的管理費，我不讓你住進來，那你覺得這時候業主應該怎麼辦？
季：業主首先可以找有關部門反映，比方説主管部門，消協，這些你都可以向他們反映，然後你還可以找律師，只要合同上有這個條款的話，他也是違反有關規定的，也不應該多收。
王：在這個時候就應該打官司了。
記：如果説國家有這樣的相關規定，它還讓我們去打官司？
季：業主來買房子，他有物權，他對自己的物業，他有入主的權利。
記：物業管理完全就是提供一種商品，提供一種服務的商品？
季：對，因為物業管理有一個很大的一個特點，就物業公司也好，廣大業主也好，要真正地理解這項工作只有雙贏，或者是雙敗，不可能説我物業公司單贏，或者説我業主單贏，另一家敗，出現不了這種結局。
記：雙贏是大家都希望實現的結果，但是要實現雙贏的話就需要物業公司和業主雙方的互相信任，互相協商來解決一些問題。
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