粘貼公告 引來官司
入住寶隆溫泉公寓的白小姐，2001年十一月初的一天突然接到了法院給她打來的電話。
這是周晶晶法官的電話，她告訴白小姐，寶隆公寓的物業已經把她給起訴了。
拿到起訴書，白小姐才知道，物業公司起訴她的原因是她曾在公寓的電梯前庭粘貼了一張通知，而按照入住時物業公司和白小姐所簽的《住戶公約》第三十二條的規定，業主未經管理者同意不得在公共地區從事搭建、張貼、懸挂、塗抹等行為，以確保該住宅小區幽雅的居住環境。但白小姐認為，公共地區不包括電梯和電梯前廳等。
法庭上，雙方爭論的焦點集中在電梯前庭是否為公共地區和白小姐粘貼通知的行為是否違約，但事實上，很多業主認為，引發這場官司的主要原因是通知的內容。
小姐一語道破天機，她説：“ 我貼通知的地方是以前物業經常貼東西的地方，如果説我貼的通知內容是尋物啟示或其他什麼的，它肯定不會把我告上法庭的。 就因為我貼的通知內容是召開業主大會，所以才把我告上法庭。”
原來，白小姐和寶隆公寓的其他一些業主對物業的管理、服務以及收費不滿意，便想召集更多的業主對物業公司進行評議並商討成立業主委員會，於是作為聯絡人之一的白小姐便張貼了通知，邀請業主們參加，卻沒想到被物業公司告上了法庭。雖説白小姐被起訴了，可11月4號的業主見面會仍如期舉行了，只是地點不在通知上説的一樓大廳裏，而是轉移到了業主范女士家。
對此，物業公司當然不會置之不理。召開業主大會前，白小姐他們也請物業的人參加，但是請了幾次都沒請動。而在開會的當天，物業的人在業主大會開會的門口站了兩位物業的人，每個人進來他就發一張致非法業主大會，他説業主大會是非法的。
業主們想成立業主委員會的想法得不到物業公司的認可，於是他們便聘請了律師，想通過正式地渠道和物業公司接觸。但是律師先以電話通知了物業公司，還有開發公司，然後電話之後沒有得到任何答覆。在這種情形之下就用書面形式，另外又給了傳真，可是這些東西到了物業公司和開發商那兒都是石沉大海，一點答覆都沒有。
房産商及其所屬的物業公司置之不理，業主們無可奈何，便委託律師和代表到豐台區房管局小區辦讓小區辦幫助協調組建業主委員會。區房管局小區的工作人員找到物業公司。物業公司卻提出了一個冠冕堂皇的理由，就是業主方面入住率還不到50%。50%達不到，就組建不了業主委員會。不過國土資源局和房屋管理局在2001年又發了一個516號的通知，這個通知文件的第2條就規定了自首戶入住商品房滿2年的可以按照485號文件和387號文件來組建業主委員會。
而業主白小姐説，他們第一戶入住是98年11月份入住的，現在已經2002年了，將近5年了，已經夠了。
雖説寶隆小區已具備了成立業主委員會的條件，然而目前，開發商和物業公司仍不願和業主們接觸，業主們成立業主委員會的想法不知道還要等多久。
真的沒想到，就是業主白女士，就因為在電梯的前廳裏貼了一張通知，就被物業管理公司告上了法庭，那麼，到底她這種做法是否有錯呢？我們採訪了兩位專家，就是清華大學的教授季如進先生，和中國社會科學院法學研究所的法學博士劉俊海先生。
記：我想先問一下劉先生，你覺得這個白女士，有權利在這裡貼通知嗎？
劉：判斷白女士，是否有權利張貼通知，關鍵要看，業主公約是怎麼寫的。而不是看物業公司是怎麼説。業主公約第32條，明確規定，就是在公用區域未經物業管理公司同意，不得張貼通知，但是該公約第9條在解釋公共區域範圍的時候，將電梯前廳排除在外，那麼即使根據業主公約，白女士仍然有權張貼通知。
記：那這個物業管理公司，之所以把這個白女士告上法庭，是不是因為這個貼的通知的內容，刺激了他們？
季：有這種感覺，就是説如果你這個通知貼的是其他內容，可能物業公司會採取其他的處理方式，那麼這裡就提出一個很重要的問題，如何來認識這個業主委員會。
劉：作為單個的業主，當然他享有一系列的權利，包括享受物業管理公司提供服務的權利，有知情權、有建議權、有監督權、但是這一系列的權利他單個業主是不能行使的，而要通過業主大會的形式行使。但是業主大會，又不可能月月開會，天天開會，所以有必要成立一個業主委員會，而業主委員會就是這麼一種，代表廣大業主的利益，根據業主公約和有關的法律政策規定，那麼對於代表區域內的物業管理實行自治的一種組織。
記：那麼業主委員會具體有哪些權利呢？
季：我們説到業主，他一共有三個層次，一個是單個業主，一個是全體業主，一個是業主委員會。物業管理的自治權是屬於全體業主的，但是剛才劉博士講了，全體業主不能天天開會，所以選舉出一部分人，組成一個業主委員會。那麼業主大會授予業主什麼權利，業主委員會什麼權利，它就有哪些權利。一個是首先代表全體業主的利益，行使全體業主權利，然後維護他們的權益。那麼這裡它就包括了比方説，監督權利、投訴權、選聘權等等。第二個，業主委員會還有一個很重要的權利，就是對全體業主的行為進行規範，這麼多人，住在一起，肯定是磕磕碰碰，大家的各方面也不一致那麼怎麼辦？要制定一個共同的行為準則，這個誰來完成了。由業主委員會，代表全體業主來做。
記：你剛才講了很多的一些它的權利和要求，那你能不能具體的説，比方在一個物業公司裏，出現了問題，我們的業主委員會能夠怎麼樣解決？
劉：比如説知情權就很重要，好多業主每個人定期的繳物業管理費，但是這個物業管理費，花在什麼地方了。你承諾説是修個花壇，那麼這花壇花了多少錢，到底建起來了沒有。那麼人家業主需要花錢買個明白，但是在實踐中，有的物業管理公司，別説一個月，一年到頭也對業主沒有一個交代，沒有一個説法，在這種情況下，我們的業主委員會可以定期代表廣大業主和這個物業管理公司去交涉，你現在你再不向我公佈帳目的話，你再不給廣大業主一個説法的話，我就要考慮換人了。這個説出的份量比單個業主所説話的份量相比那是大大不同的。
季：還有一個作用呢，是對內的。業主委員會，剛才説要規範，這個全體業主的共同的行為，大家在一起生活，要規範這些行為，因為業主之間他是很多矛盾的，不太一樣，比方説養狗，如果説大多數的居民，不願意在電梯見到狗，你如果光讓物業公司去硬性規定的話，恐怕要發生衝突，如果業主委員會和廣大業主商量，大多數居民既然都不同意，我們規定狗不能進電梯，我想這樣個別的業主他就應該服從。
記：看來這個小區成立業主委員會是非常有必要的，而且是業主們非常希望的，那麼實際上我國的城市小區裏，成立業主委員會的情況怎麼樣呢？我們有一個調查結果。
在北京就是説小區成立業主委員會的比例是30％，廣州是26％，鄭州是4％，西安只有3％。從這裡不難看出，其實很多城市小區，建立這個業主委員會的這個比例還是不高的。而且我們在網上也有一個調查，就得出這樣一個結果，有30％的業主，不知道業主委員會這個詞。還有30％的業主，不知道自己的小區，到底有沒有業主委員會。那我就想問一問兩位，你覺得，出現這種情況的主要原因是什麼？
劉：就物業管理公司來説，它有時候也會把這個業主委員會視作和自己唱對臺戲的一種東西，所以他就有些抵制。現在出現了一個問題，當一個業主他的權益沒有受到侵犯的時候，他不關心這些事，一旦受到侵犯，最後才想成立業主委員會。但大家這個時候已經有了矛盾了，成立業主委員會，雙方很容易發生一些衝突。最理想的狀況就是事先成立，就是一旦條件符合 ，政府加強指導，物業公司積極支持，張羅這件事，廣大業主主動的熱情積極參與這件事，儘早的成立業主委員會，雙方大家沒有矛盾的時候，建立一個業主委員會。那麼矛盾就不會往後移，也不會累積起來。
物業交權 業主當家
2002年一月，位於廣州市沙河沙路的春蘭花園的業主們將小區的物業管理公司廣信物業管理公司告上法庭，要求其交出物業管理權，2002年2月，廣州市白雲區法院一審判決春蘭花園業主委員會勝訴，廣信物業管理公司交出物業管理權。據了解，法院判決物業公司交權，這在廣東尚屬首例，而這樣的例子在全國其他城市也不多見。
春蘭花園是廣東省信託房産開發公司開發的樓盤，1996年首批業主入住，其物業管理一直由發展商的子公司廣信物業管理公司承擔，春蘭花園的業主們為什麼要告他們的物業公司呢？記者剛來到春蘭花園，就被小區的業主們圍住了。
業主們向記者反映，這個小區沒有電話，臨水，臨電，沒有房産證，管理臟亂差，而且這裡蒼蠅多、蚊子多、老鼠多。小區也沒有有管，被盜事件也不止一次發生了。
記者在小區裏發現，小區裏幾乎沒有任何公共休閒設施，孩子們只能在露天的大垃圾場邊玩，破舊的石凳已無法坐人，垃圾露天擺放，車輛隨處停放，整個小區沒有郵箱。
儘管如此，小區的物業管理費卻一直執行着廣州市最高的標準。這位的老教授叫袁開濟，離他家不到五米的地方是一排餐館，每天二十多臺排油煙機對着他家的窗戶猛吹。
袁教授説：“家住花園不見花，你看，這花園哪有花，油煙成天熏我家，這油煙呀成天的熏，憋在心裏難受呀，要想公園喘口氣，想到公園去喘口氣，出門儘是臟亂差。”
眼看著自己的居住環境如此惡劣，小區的業主們一天比一天着急。現任春蘭花園業主委員會主任葉春生坦言説，當時是被逼出來的，因為在這樣差的環境裏面，業主基本的權利是得不到保證的。在這樣的情況下，他們幾百個業主只能形成一個核心，一個整體，向有關部門、向物業公司、房産公司進行交涉。
由於業主都憋了一肚子氣，所以一講要成立業主委員會的話，他們感到非常高興。大會約有一半以上的業主，大概是五百多人。參加了當時的業主大會，大會請來了廣州市白雲區房地産管理局的工作人員現場監督，經過公開投票選舉後，春蘭花園業主委員會正式成立了。廣州市白雲區房管局負責人認為，這次選舉是公開、公正、公平的。
業主委員會成立後的第一件事就是督促物業公司改善管理，在幾次督促沒有效果後，業主委員會決定代表業主行使他們的選擇權，重新選聘新的物業公司。
首先他們就在春蘭花園裏向業主公開的貼出文告，要求大家來推薦物業管理公司，作為業主委員會本身不推薦。業主就推薦了五家物業公司。然後徵求區房管局的意見，他們也給我們推薦了兩家，結果有七家。
業主委員會先對對這七家物業公司所管的小區進行了實地考察，有了吃虧的經驗，他們考察的格外仔細，不僅看環境，衞生，還看保安的儀容儀態，管理處的登記資料，經過一個半月的考察，業主委員會確定了三家侯選公司，並做了最後的突擊考察。
全部考核完後，業主委員會又召開了競標大會，在公證處的監督下，各家物業公司自述，答辯，最後由業主代表評定，當場宣佈中標的物業公司。記者看到，這家中標的物業公司光標書就有五十多頁，他們對春蘭花園今後的物業管理作出了詳盡的計劃，一個月後，業主委員會邀請新的物業公司進駐春蘭花園，這一天，許多業主出來迎接新的物業公司，他們真心希望春蘭花園從此能有新的面貌，業主們能夠過上舒心的日子。沒想到，就在當新的物業公司進場時，原來的物業公司，廣信物業公司無論如何也不退出春蘭花園。
為了大局，新的物業公司先退出了小區。原本以為可以開始新生活的業主們十分失望，業主委員會行使自己正當權利的會受到如此阻撓，而廣信物業公司不肯退出春蘭花園的理由又是什麼呢？
蘭鮮平是廣信物業管理公司經理，他認為，這個小區不具備移交的條件，因為這個小區是沒有綜合驗收的，還沒有開發完，所有的資料這些東西都沒有辦法移交也沒有辦法收齊，另外他認為這個業主委員會，不是按照物業法規合法的選舉出來的。
堅持不肯退出的廣信物業管理公司最終被送上法庭，而廣州市白雲區法院2002年2月依據廣東省物業管理條例及其他法規，判定春蘭花園業主委員會的成立合法有效，廣信物業管理公司交出物業管理權及所有相關物業費用。
從上述報道我們不難看出，在一個特殊的情況下，要成立這種業主委員會，真的不容易，而一旦成立以後，這個業主委員會實施它的權利，同樣是很難的。
記：原來的這個物業管理公司，他不退出有兩個理由，第一個説他們現在不具備移交的條件，這個成立嗎？
季：我認為這話不對，我現在想問，原來的物業公司和開發商它有沒有交接，有沒有物業管理委託合同，從報道來看這小區，各個方面還不具備交付驗收的條件。那麼在這種情況下，你這個新的物業公司很可能因為是開發商下屬的，它很可能沒有合同，很多問題要開發商要完善，那麼如果説你能管一個物業公司，按這種同等條件，那麼新的物業公司也能管，因為兩個物業公司不能説誰能做的了我就做不了，所以這個條件它是牽強的。
劉：我還需要澄清一點，就是業主委員會在更換了物業管理公司以後，雖然有新的物業管理公司出現，但是並不是説，原來的房地産開發商的責任就沒了，原來的房地産開發商根據法律規定，包括《合同法》、《房地産管理法》還有這個商品房買賣合同，這個廣大業主承擔的義務和責任仍然在那裏。如果廣大業主有了問題，仍然可以找開發商，那麼你這個原來的物業管理公司，雖然是開發商選擇的，但是他畢竟履行的是物業管理的職責，那麼根據物業管理公司交接的有關規定，那麼你必須將相關的財務、帳冊、還有檔案，包括管理用房，及有關的資料和實物，必須及時的、充分的移交給第二家物業管理公司。
記：原來的這家物業管理公司，他提出了這樣的質疑，就是説這個小區成立的業主委員會它是否合法？
劉： 在這個業主大會召開的過程中他滿足了兩個過半數的要求，一是出席業主大會的業主們，所佔的人數，在所有的小區住戶總數中超過了半數以上，達到了70％。另外，就是表決通過更換物業管理公司的時候，投贊成票的業主們，也佔了大多數，所以有兩個大多數就確保了整個更換物業管理公司的決議，不光是在程序上合法，而且在內容上真正的代表了廣大代業主的切身利益，所以應當受到法律的尊重。
季：另外反過來説，一個業主委員會是否合法，好像不是有物業管理公司裏判定的，好像在任何一條法規上找不到這個規定。
記：作為物業管理公司來説，它是不是應該有一個積極的態度，而不是用這種理由來推辭？
劉：現在有的物業管理公司啊，一方面自己不提升自己的管理水平，改善對業主們提供的服務質量；另一方面，又不希望別的物業管理公司和自己競爭，如果説你不希望第二家物業管理公司來接替你的職位的話，來取代你的飯碗的話，就應該苦練內功，主動贏得廣大業主的信任和信賴。廣大業主信任你了，那麼你在這個地方管理物業的位置就有了，你的利潤就有了。
記：我想通過這樣的討論，其實不難得出這樣的結論，就是這個小區原來的這個物業管理公司它應該是站不住腳的。所以説到這裡呢，我也想特別請兩位談談，你們覺得就是未來的這個業主委員會它的發展趨勢是什麼樣的？
季：這首先大家要真正的加深對這個業主委員會的認識，積極地主動地參與業主委員會的成立，可能成立了以後一段時間我們説作用發揮不夠，或者有時候可能還會出現一些其他方方面面的問題。但是，有比沒有好，早成立比晚成立好。
劉：從立法的層次上看，我們應當由全國人大，儘快出臺有關物業管理方面的法律法規，明確業主委員會的法律地位；其次在執行的層面上看，我覺得應當把物業管理公司，能不能積極地協助廣大業主組建首次的業主委員會，作為衡量一個物業管理公司，是否具有誠信品牌，是否具有優質單位品牌的一個重要的指標。
季：你講的這個很有道理，就是應該在條件合適的時候限時成立，這個責任，第一次成立業主大會的責任，由物業公司承擔。
劉：如果物業管理公司，把這個責任承擔起來以後，那麼可以説，我們現在看到的小區成立委員會的比例，不僅僅是3％、4％、7％、30％而是，70、80％ 80、90％。對於極個別的10％沒有成立業主委員會的，那麼廣大的業主也應當自覺地運用自己的權利，要求兌現業主委員會制度，那麼這樣也是對自己的利益負責，也是對其他廣大業主負責的一個重要舉措。
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