 一提起物業管理,我想每個人都會有一肚子的話要説。有人説碰到好的物業公司是福氣，讓你省心又安心，碰到不滿意的物業公司是生氣，讓你費心又煩心。所以只能像買彩票一樣，全靠碰運氣了。不久前，北京金華園小區的居民就碰上了一個他們不滿意的物業公司，可他們又不願自認倒楣，想要自己做主換個管家，可沒想到，這一換，換出了不少波折。那他們的問題到底出在哪呢？
金華園的業主委員會是被一紙通告，暫停了工作的。秦律師認為，小區辦是一個行政單位，它下的停辦的通知，應當視為一種行政決定，而行政決定必須要有法律依據，比如像工商局吊銷執照就是有依據的。但目前查到的各種法律規範裏，沒有説小區辦有權力停止任何小區的業主委員會的工作。蔡主任也認為，小區辦作為一個行政管理單位，不應該直接代表個別業主的意願，也沒有能力去體現全體業主的意願，全體業主意願體現的唯一方式，就是業主大會或者是業主代表大會，只有這個機構才有權力罷免管委會的委員，或者讓管委會停止工作。而小區辦要做的，只能是先支持業主委員會的工作，讓業主委員會變的更加強大，讓它有談判能力資格,和物業公司在平等的位置上進行談判。換物業公司，這是管委會也是全體業主的權利。而管委會必須能夠體現社區全體業主的意願，這個時候就需要物業管理委員會做好整個社區後續的管理工作。
金華園的業主非常希望新的物業公司進駐小區，可原來的物業公司卻沒有要走的意思，那新舊物業交替難的原因在哪呢？蔡主任認為，更換物業公司並不是説業委會或者全體業主願意採取的一种經常性的手段，因為它對社區的穩定是不利的，但是某一個物業公司，如果到了非換不可的程度，那麼就必須換掉它，因為這是完全取決於全體業主的意願，而不取決於管委會，而在更替過程當中出現暫時的混亂是正常的。
其實物業管理髮展到今天，物業公司新舊更替已經不是新鮮事了， 2002年北京市更換物業公司的小區大約有40家，順利交接的有28家，2002年廣州市更換物業公司的小區有55個，順利交接的有38家，我們可以看出，無論是北京還是廣州，都有近30%的小區新舊物業交接不順。
説到順利交接，我們來看一下位於北京北四環的一個小區。去年10月，小區的業主對當時的物業公司不滿意，就向開發商提出更換物業公司。於是，部分業主和開發商以及有關部門共同組織了招投標大會，選中了一家新的物業公司，新公司用了一個月的時間，實現了順利交接。工作人員説，在他們接手這個項目時，總體是比較順利的，主要原因是開發公司在準備更換物業公司的時候，他們與老物業公司和新的物業公司都進行了溝通，老物業公司的心態比較平和。於是，他們通過28天的合作和磨合使他們在離開的時候能夠順利的接手。
由此可見，市場經濟就是選擇經濟，並不是一定要有理由才換掉，可以沒有理由的。比如，我不喜歡你，不信任你，同樣可以換掉，所以大家作為委託方和受託方都要用平靜的心態來看待情況。
和金華園相比，風林綠洲的業主可真是幸福多了，可見這個新舊物業公司交替的好壞對業主的生活影響太大，到底怎麼樣才能作到順利交接，保護業主的利益呢？秦律師認為，第一是法定化,也就是政府立法。立法中把所有的交替程序全部列明，比如説什麼時候開始交替，交替要交替哪些東西等。可目前在物業管理方面，我國還沒有對新舊交替工作，有專項的立法，所以在這種情況下，就要採取第二個方式,就是合同約定。比如説聘請物業公司,就先行約定,交替的時候應當怎麼辦，都要交些什麼材料，比如合同資金、帳戶、設備明細單等等以及交遞時間等內容，把這些都通過合同的方式約定才可以實現平穩的交替。總之關鍵是怎麼樣把交替的成本降到最低，把風險降到最低。另外，業主作為一個單一的個人不能直接更換物業公司，只能通過業主委員會來行使他的更換和選擇權利。一般來説可以幾個業主委員會聯名，召開業主大會或者是業主代表大會，然後形成決議。業委會是業主代表大會決定的執行人，它就可以就根據這個決定與現有的物業公司談判，然後再組織各種招標實現新舊物業公司的更替。
那業主委員會在這個過程中應該注意些什麼呢？蔡主任認為，就是公開、公平、公正，要保持交接過程當中社區的安定和穩定。
那如果新新公司説類似于：老公司留下的問題，我們管不了這樣的話時，業主該怎麼辦呢？秦律師告訴我們：只要交接了，就意味著經營管理責任的變更，從交接之日起，所有的責任都是由新的物業公司來承擔，如果有老物業公司遺留下來的問題，就都應該由新物業公司與老物業公協商解決，而不是把責任再推給業主。
那業主委員會又應該如何監督新舊物業公司交接呢？蔡主任認為，應該注意新舊物業公司的財物狀況的交接，在某些專業的領域，需要請一些專業的專家或公司來監督這種交接行為。
在所有的服務工作當中，物業管理是最難的了，可正因為它難，所以才需要不斷的激勵他健康快速的發展，也需要更多的業主通過各種方式來督促他們的工作，新舊物業公司的交替是這個行業發展中出現的正常現象，誰都不應該也沒有權利為它設置障礙。
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