一、二手房貸款定義
二手房貸款，是指借款人在購買二手房時，以所購二手房為抵押物，向貸款人申請的用於支付部分購房款的個人住房商業性貸款。
二、申請貸款的二手房的限制條件
是指由房屋土地管理部門頒發房屋所有權的有效證件，可在房地産交易市場流通，賣房人具有完全處置權利的房屋。抵押房産的房齡不得超過15年（從房屋竣工之日起至貸款申請日）。超出15年銀行就不發放貸款了。
三、對借款人的要求
貸款對象為具有完全民事行為能力的自然人。具有本市城鎮常住戶口或有效居留身份；具有穩定的收入，信用良好，具有按期償還貸款本息的能力。
對借款人進行資信評估時，凡已查知有如下情況之一者，不得發放個人住房貸款：
1、年齡在18歲以下或65歲以上的借款申請人；
2、不具有完全民事行為能力的自然人；
3、不能提供合法有效身份證明、收入或職業證明的借款申請人；
4、假造或提供虛假證明的借款申請人；
5、有不良信用記錄的借款申請人。
這一點與個人住房抵押貸款的條件相似，為了證明自己具有按期償還貸款本息的能力，借款人還得到單位開收入證明。但針對二手房還有一些特殊規定：
1、所購二手房的房産權利證明複印件或原經登記備案的《預售合同》複印件；
2、與售房人簽訂的《房地産買賣合同》及售房人提供的劃款帳號；
3、貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告；
4、貸款人要求提供的其他文件或資料。
四、二手房評估
為了降低風險，銀行發放貸款是有原則的，比如貸款用途為支付借款人所購二手房的房款。借款人以所購二手房作抵押物。其中十分重要的原則就是抵押房産價值符合貸款人或其委託的估價機構評估的價格。這樣才會保證抵押物的價值，有效規避風險。
如貸款人對抵押物的價值有疑問，應由銀行委託房地産估價機構進行評估、確認，評估費由抵押人支付。
五、申請貸款應準備的文件資料
借款人申請貸款首先應該填寫《中國工商銀行個人住房借款申請表》，特別應註明用途。
表填好之後借款人還應該提供以下材料：
合法的身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效居留證件）原件及複印件；
貸款人認可部門出具的借款人經濟收入或職業證明；
有配偶借款人需提供夫妻關係證明；
有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確還款責任的書面承諾；
有保證人的，必須提供保證人有關資料；
貸款人認可的房地産估價機構出具的抵押物估價報告；
房屋有多個産權共有人的，需要出具所購住房共有産權人同意抵押的證明文件。
六、貸款的額度、期限
銀行能夠發放貸款的多少主要取決於抵押物的評估價值。其貸款額度一般不超過抵押物評估值或實際購房價的60%，二者以較低額為準。貸款期限最長20年。二手房貸款利率按照個人住房商業性貸款利率執行。現在的標準是：五年以下（含五年）是4.77%，五年以上是5.04%。
二手房也要求辦理抵押物財産保險，抵押財産的保險額可按二手房貸款本息合計金額計算，但最高不超過抵押物評估值或實際購房價（以較低額為準）。
七、貸款的發放、償還方式
二手房貸款的發放分以下三種情況：
1、借款人未經房屋仲介機構擔保，直接向貸款人申請貸款的，其操作程序為：
（1）借款人將購房首期款存入在貸款人開立的指定賬戶；
（2）貸款人與借款人簽訂《個人購房借款合同》，填立借款借據等手續；
（3）貸款人開具《個人住房貸款承諾書》，承諾在房地産權過戶給借款人（買房人）並辦妥房屋抵押登記手續後發放貸款；
（4）借款人可委託仲介機構或自行辦理産權過戶手續和抵押登記手續，並將《房屋他項權證》交貸款人收押；
（5）經辦人將借據交會計部門，根據借款人授權，貸款人將首期購房款和貸款款項劃入賣房人賬戶，或約定貸款人、賣房人和買房人三方同時在場進行交割，並委託貸款人每月從其授權賬戶內扣收貸款本息。
2、借款人委託貸款人認可、具有擔保資格的仲介機構代理申請貸款的，其操作程序為：
（1）借款人與同意為其提供階段性擔保的仲介機構簽訂擔保協議；
（2）仲介機構在貸款人處開立賬戶，貸款人在接到借款人的申請資料並經銀行信貸人員與借款人當面審核無誤後，與借款人簽訂《個人購房借款合同》，將貸款劃入擔保人在貸款人處開立的賬戶作為保證金；
（3）借款人可委託仲介機構或自行到當地房産登記機關辦理房産過戶、抵押登記手續，並將《房屋他項權證》交貸款人收押；
（4）借款人、賣房人、房屋交易仲介機構須與貸款人簽訂交易款項的委託劃轉協議；
（5）仲介機構將款項按委託協議交賣房人；
（6）貸款人收到《房屋他項權證》後，將保證金轉入仲介機構結算戶。
3、借款人委託貸款人認可、無擔保資格的仲介機構代理申請貸款的，其操作程序為：
（1）仲介機構在貸款人處開立賬戶，貸款人在接到借款人的申請資料並經銀行信貸人員與借款人當面審核無誤後，與借款人簽訂《個人購房借款合同》；
（2）借款人可委託仲介機構或自行到當地房産登記機關辦理房産過戶、抵押登記手續，並將《房屋他項權證》交貸款人收押；
（3）借款人、賣房人、房屋交易仲介機構須與貸款人簽訂交易款項的委託劃轉協議；
（4）貸款人收到房屋他項權證後，將貸款轉入仲介機構結算戶，仲介機構將款項按委託協議交賣房人。
貸款人在發放二手房貸款前，必須和借款人一起到有關的房地産交易中心辦妥抵押登記手續。個人二手房貸款由貸款人受借款人不可撤消的委託，在貸款人取得房地産權證複印件和房地産他項權利證書後將貸款直接劃轉存入銀行認可的房屋仲介機構在貸款人處開立的售房款專戶中。
信貸部門通知買賣雙方到銀行，會計櫃面根據信貸部門出具的聯絡單，經買賣雙方簽字確認，由售房人將貸款提取。
二手房貸款償還方式比照個人住房貸款的還款方式進行。
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