主持人：“在前幾期的節目當中呢我們跟大家介紹了在買房子的時候簽合同應該注意一些什麼問題，那麼片子的內容呢也涉及到了一些挺讓人糟心的事情，比如説房子開裂了，漏水了，面積縮水了等等這些問題，那我想如果是遇到一個誠信的開發商的話，這些問題可能壓根就不會碰上，退一步講如果這個開發商誠信，那麼這些問題即便遇到了，也可能會得到一個比較圓滿的解決，怕就怕那些昧著良心賺黑錢的開發商被我們遇到了，那這些問題可能永遠都不會得 到一個圓滿解決，甚至成為一個頑疾，這也就是市場當中最可怕的一個問題——欺詐。今天我們想和大家探討的就是反對欺詐呼喚誠信。”
1999年，北京的李老先生以每平方米4200元的價格在東盈苑小區買下了一套價值29萬元的商品房，然而一年以後他們拿到的卻是成本價的房産證。
李老先生：“按照這房本寫的是2萬多元錢，可是我們呢花了（29）萬多。”
李老先生夫婦不明白明明買的是商品房，開發商怎麼給辦了一個成本價的房産證呢？他們找到了朝陽區房屋土地管理局。原來賣房單位東盈物業管理公司竟私刻李老先生的印章，假冒他的簽名偽造了一個成本價房的買賣契約，並堂而皇之的在房管局辦理了成本價的房産證。
李老先生：“我們也沒寫這個也沒跟他簽字，我們也沒蓋我們自己的章，他都是偽造的。”
目前據我們了解，在同一小區還有18戶居民和李先生一樣有著同樣的遭遇，這使居民們極為氣憤，他們找到了朝陽區工商管理局得知，東盈物業管理公司根本不具備賣房資格。2001年的6月份一部分居民以欺詐為由將開發商告上法庭，目前此案正在審理當中。
2000年6月份吉林的薛麗霞夫婦在拓達房地産公司花10萬元買了一套商品房，即將入住時卻發現房主另有其人。
薛麗霞夫婦：“當時我們家就是跟郭凱重復戶。”
原來早在薛麗霞夫婦買房前這套房子已經賣給了一個叫郭凱的人，據了解，拓達公司實際只開發了114套房子，而現在卻賣出了175套，也就是説有61套房子屬於重復銷售，開發商從中謀取暴利，而那些購房人呢用多年的積蓄買來的卻是一場騙局。目前，我國的房地産開發企業越來越多，但是一部分開發商為利益的驅使竟不惜失去自己的商業信譽甚至以犧牲購房者的利益為代價，於是一樁樁狀告開發公司欺詐的官司層出不窮。
在山東，有蔡川泰狀告山東國泰集團物業發展公司。在大連，有丁延生狀告大連利達房屋開發公司。他們都以欺詐為由要求開發商依據《消費者權益保護法》給予雙倍賠償，這些官司一波三折，沸沸颺颺，然而至今在我國尚無一例終審判決認定開發商的行為構成欺詐並應按照總房款的兩倍賠償購房人損失。
主持人：“那看完這個片子之後呢，我們覺得這個事情還真是挺麻煩的，什麼叫欺詐呢，劉博士？”
中國社科院民商法博士劉俊海：“那麼民法中所講的欺詐和日常生活中老百姓所説的欺騙是有所不同的，也就是説民法中所講的欺詐是指行為人故意的以隱瞞真相製造假象的方式致使他人陷入錯誤認識，然後呢與之訂立合同或者實施其它的民事法律行為首先是主觀上就是想騙人，對，是這樣。現在有的開發商售樓小姐在售樓的時候説看看我們的樣板間吧，一看樣板間説是136 平方米非常之大，但是呢實際上那不是136平方米，有可能是156平方米，它做的比例是1：1.15，但告訴你是1：1，那麼這也是一種欺詐的行為。”
主持人：“那我想請教一下姜處長，就是説在咱們這個行業當中您所了解到的所謂的這種欺詐它是有什麼類型或者有什麼體現呢？”
建設部住宅建設與房地産開發處=的姜萬榮處長：“那麼一種就是手續不齊全，就是説我這個房子本來是商品房，實際上它手續不具備商品房開發的一些手續，那麼導致老百姓辦不下産權證。那麼第二種呢就是一套房子它可以賣給2——3個住戶，那麼這樣必然有一個住戶權益就要受到損害。那麼第三個方面就是廣告裏邊它宣傳的內容那麼和實際不相符，虛假宣傳，或者是他承諾的內容不兌現。那麼第四種呢，就是商品房買賣當中像面積、質量達不到它承諾的一些條件。那麼這些方面都實際上對老百姓的權益受到了損害，從行政處罰這一塊對它們有沒有什麼約束，一個是資質，一個是銷售許可證，那麼這個在國家的法律法規裏面有好多部法律裏面都對這種行為有一些處罰性條款，你沒有取得預售許可證，那一般都是責令限期改正對其進行處罰，那麼嚴重的就要吊銷營業執照。”
主持人：“您覺得這些規定的力度夠不夠？”
姜處長：“總體上我的感覺應該是力度還是比較小，那麼這就造成了一些開發商就覺得我要違法違規我得到的好處可能比等你發現以後受到的處罰可能更有利。比如説那麼我沒拿到預售許可證，賣房子我可能賣了100套房子，按照現在的處罰可能處罰的很輕，處罰多少錢？ 5—10萬，那麼這樣對開發商來講的話我受到這點處罰在我急於缺資金的時候我可能就採取一種冒險的辦法，先去賣房子。這個比例，這個5——10萬對開發商來説，可能對老百姓來説5——10萬挺多的，但對開發商來説就相當於我們隨地吐痰罰款5塊差不多。我也覺得存在一個打了不重，罰了但是罰了不輕的情況，所以一方面就是我們政府去罰它，另一方面讓受欺詐的消費者去告它，除了向政府交罰款還向老百姓呢交賠償，這樣的話來講好多開發商會好自為之，在他實施欺詐行為之前要好好掂量我這樣做值不值，對我的信譽值不值，對我今後的利益來講合不合算。”
主持人：“沒錯，那您覺得應該如何向這個開發商去要這個賠款呢？”
劉博士：“根據《消費者權益保護法》第49條，如果經營者有欺詐行為的應當按照消費者的請求增加其賠償的金額為支付的購買價款的一倍，就是雙倍賠償。但是具體到這個房地産開發市場中的這個房地産開發商有欺詐了行為要不要適用《消費者權益保護法》49條，要不要給加倍賠償，現在社會上爭論比較大。我的觀點還是應當像其它的商品一樣有欺詐行為呢也是應該適用懲罰性賠償，這個目標是將來杜絕房地産欺詐，最後使《消費者權益保護法》49條成為房地産市場中高懸的一顆達摩科裏斯利劍。懸而不用，備而不用，使好多敢於欺詐的人望而生畏，還有的人欺詐成了呢他最後法律上使他遭受損失疼痛難忍，賠兩倍的錢。”
主持人：“劉博士這麼一闡述，我覺得商品房的銷售就應該適用《消費者權益保護法》第49條，他的意思是説這樣呢可以保護好人打擊壞人，那姜處長您覺得呢？”
姜處長：“我覺的房地産這個商品確實是個特殊的商品，跟別的商品還不太一樣，因為商品房它涉及到比如説從開始辦某一個手續就開始了，那麼一直到最後成為一個商品，就説我這個房子比如辦不下産權證它可能有好多好多的原因，你比如説前邊可能就是某一個部門的費用交晚幾天，那麼它就可能這個時間拖下來了。那麼從現在管理的角度來講，是從我個人的觀點來講，我覺得應該把它細化，該怎麼處罰就怎麼處罰，不能就因為某一個手續辦晚幾天，幾十萬的房子讓他去賠幾十萬，我覺得這也不是很公平。”
主持人：“如果説認定了對方這個開發商他是欺詐行為，那這時候您覺得要適用這個雙倍賠償的原則嗎？”
劉博士：“那這個是必須得依法，現在所有活動都依法，法律既然規定了是欺詐的就應該雙倍償還，那這個肯定是沒問題。但是我就覺得認定欺詐活動的時候房地産可能有它的特殊性。”
主持人：“聽了二位的這個討論之後呢我覺得有這樣一種感覺，就是説在購買商品房的過程當中一旦出現糾紛,業主有了損失，那麼作為開發商你是肯定應該賠我的這是肯定的，但是至於説是不是欺詐，如何認定欺詐，欺詐到底要不要雙倍賠償，那我想這些是需要有一個更加細化的規則儘快地出臺，這是一個非常迫切需要解決的一個問題。那麼一些地方呢也已經出臺了一些新的法律法規，應該説這是為了扼制欺詐保護消費者合法權利呢在做一些非常有益的嘗試和探討。2001年1月1日福建省開始實施《福建省房屋消費者權益保護條例》，對開發商在房屋銷售中的欺詐行為做了明確的認定，凡是有同一房屋重復銷售隱瞞房屋産權受限情況，虛假承諾誘騙消費者，簽訂購房合同等欺詐形式，購房者有權要求開發商加倍賠償損失。緊接著在2001年10月29 日浙江省實施〈消費者權益保護法〉辦法中也將有關商品房面積的問題納入其中，第28條明確規定，如果購房者的實際面積小于合同中所約定的面積，並且超過了合同中所約定的誤差範圍，如購房者未要求退房的開發商應退回不足部分面積的價款，並按不足部分面積價款的一倍賠償購房者損失。前面我們提到的這種種情況呢都是為了保護消費者的合法權益的，那我想誰也不想被欺詐了之後再去談賠償的問題，最好還是能夠預防欺詐，姜處長您有什麼建議嗎？”
姜處長：“我覺得老百姓購房的時候那麼應該第一個要看它有沒有預售許可證，那麼有了預售許可證還要看它的預售許可證上項目和你現在買的這個房子的項目是不是一致。比如説它這裡面可能有10棟房子，那麼它預售許可證可能只是其中的兩棟，那麼您買的時候要是這兩棟了那麼就證明有預售許可證，如果不是這兩棟，雖然是個預售許可證但它不表示你其它的房子也能拿到預售許可證。”
主持人：“我怎麼知道呢？”
姜處長：“它上面預售許可證上面都寫著，比如寫的説一號樓、二號樓、三號樓，那麼你只需要核實一下這個是不是一號樓，就是説要看的更細緻一些。第二個方面現在也逐步開始推行,像咱們題目説的叫誠信制度，9月底以後所有的一級開發企業都要建立一個信用檔案，也就是説把你的信用檔案都放在網上，老百姓隨時可以查詢這個信用檔案的組成內容是什麼。舉例説一個房地産開發企業，那你開發了什麼項目，你在每一個項目銷售過程當中有沒有哪些違法違規行為，那麼這個網上同時還接受老百姓的投訴，那麼老百姓投訴以後那麼開發公司要在限期內要做出回答，能解決不能解決。如果你不認真處理這些投訴，那麼我就把它們作為不良記錄在網上給你公示出來，比如説哪個購房人買了你哪套房子由於什麼問題到現在一直沒解決，那麼這樣實際就是給你開發公司有一個壓力，就是你不會去為了很小的利益把自己的信譽丟進去，因小失大。”
主持人：“那好了觀眾朋友，如果以後你想買這個房子的話呢就完全可以到這個誠信的檔案上去查詢一下，看看你看中的那個樓盤的開發商的這個誠信檔案怎麼樣，記錄上有沒有壞帳,這樣的話可以給你增加很多的這種指導意義。那麼我想就是説我們學會了查證了，我們又學會了上網去看這個檔案，同時呢我們也有很好的法律意識了。但是如果出了問題的話還是應該有很好的法律的保護，在這方面劉博士有什麼見解？”
劉博士：“這一方面，在房地産開發商和消費者發生糾紛之後，我們最好還是通過友好協商的方式解決問題，建議開發商在售樓處以外專門成立一個消費者關係部，專門受理投訴。我們開發商應該意識到呢消費者是自己的同盟軍，是自己的合作夥伴而不是自己的對手 ，你的對手是誰呢是你同行的競爭者，你應該團結消費者來打敗你的競爭者，這才是你想所做的事情。因為有這麼一句話——市場有眼睛法律有牙齒。”
主持人：“我覺得聽了劉博士的這些話之後，很多的開發商可能也有一種豁然開朗的感覺，就是是時候我們該把這個角度轉換一下了，就像劉博士所説的那樣，業主消費者他不是你的對手而是你的合作夥伴，你的朋友，你的利益的來源者。那麼觀眾朋友我們今天這期節目是我們本次系列節目的最後一集，我們的題目叫做反對欺詐呼喚誠信，事實上我們真的是想作為反對欺詐它只是呼喚誠信的一個鋪墊，我們真的是在呼喚一個誠實的可靠的透明的這樣的一個商品房的消費的市場，能讓我們的消費者用我們的金錢去投票的時候，一票就能投對一票就能投準。”（編導 田晶 高朝溫）
|
