主持人：“説起維權呢，讓我想起了記者在採訪的過程當中聽到的一段話，對方是這麼説的，説維權至少有三個好處，第一呢就是業主們面對糾紛可以團結互助，一致對外，這樣可以融洽鄰里關係。第二呢就是不斷的糾紛培養了一批法律愛好者，一位陜西的維權的人她就説要去參加全國的司法考試。那麼第三呢參加維權活動的一般來説呢很多都是離退休的老人，這樣可以豐富自己的晚年生活。當然了在維權過程當中這些老人還要注意不要太動肝火，傷了自己的身體。這聽上去呢有一點黑色幽默的意味，那麼現在呢我們就到現實生活當中去看一看。”
1997年底位於北京北三環中路的一幢高檔商品房投入了使用，它的開發商就是人們熟悉的深圳房地産企業——深房集團，這幢被稱為深房商業大廈的高檔公寓之所以引人注目是因為它的銷售價格的起點每平方米超過了10000元人民幣，到底是什麼樣的條件打動了業主會掏每平方米10000元的高價在深房大廈投置資業呢？業主們説除了他們認為開發商實力雄厚外，叫他們感到放心的是他們簽訂了一個比較完備的購房合同，僅在購房合同的附件二我們就看到了有關建築材料及附屬設施的20多項補充條款，可業主們沒有想到從他們入住一開始到現在為了維護自己的合法權益他們得對照合同一項項的找開發商進行交涉，而且這種交涉5年來一直沒有停止過。
1997年12月深房大廈交付業主使用，然而對於部分購買了期房的業主他們的入住時間已經比合同約定的交房日期1997年7月延遲了170多天，業主和開發商交涉沒有結果，於是兩位業主率先為此打起了官司，他們的官司勝訴後其他業主要求開發商支付違約金的要求才得到了開發商的認可。然而這場官司只是漫漫維權路的開始，住上新房後一位業主發現合同中許諾的高級進口衛生潔具根本不是進口産品，經過交涉開發商承認洗手間的衛生潔具的確是國産産品，這樣在入住一年多以後開發商答應以國産産品與國外産品之間的差價為基礎向業主們進行雙倍賠償。業主們還告訴我們合同中約定的296個停車位現在仍然沒有兌現，不得已他們只能把車輛停在狹窄的道路兩旁。至於合同中約定的配套設施，諸如銀行、郵局、咖啡廳、網球場、游泳池、豪華歌舞廳等生活服務、文體娛樂設施到現在還只是停留在圖紙上，那麼對於遲遲沒有兌現的配套設施開發商是怎麼答覆業主的呢？
業主：“配套設施它一直就是説我們現在資金比較緊張，正在籌措資金，肯定要解決這個問題。”
不過售房合同中也沒有約定這些配套設施完工和交付的日期，因此開發商一拖再拖業主們也沒有辦法。但是到了2001年業主們了解到，當初開發商許諾用於建設配套設施的土地已經被開發商轉賣他人，業主們這才意識到5年來他們苦苦等待的配套設施已經成為了一個泡影，因為另一座塔樓以及裙樓的招牌已經告訴了他們一切，也就是説到此為止開發商已經用他們的行動表明他們根本不會履行合同約定的有關配套設施的條款了。業主們一致認為這種做法是一種非常明顯地違約行為，他們完全有理由要求開發商退回部分房款，可是這房款應該如何退呢？
中國房地産業協會城市開發專業委員會秘書長王平：“我覺得，就是説因為現在我們這些配套設施沒有了，就是説開發商違約了，沒有這些東西了，那麼就必然帶來我們房産的一個價值的貶損，讓他們補償這些東西已經不可能了，他都把這些東西都轉讓了，那麼我想比較公平的講，一個辦法呢就是説請一個中立的國家認可的一個物價評價機構對我們這個房子進行一個重新的一個評估，評估之後到底值多少錢再跟大家重新結算一下房款。”
主持人：“片子當中業主提出要重新評估房産價值，重新結算房款，合同沒有這一條，您覺得合理嗎？”
王秘書長：“我覺得不僅合理而且合法。”
主持人：“為什麼呢？”
王秘書長：“因為我消費者買這個房子不僅僅是室內的這一塊，它包括了一些配套（設施），那年你宣傳的時候我之所以定這麼高的價格也是要有這些配套（設施），那麼也就是説我買的房價包括著會所包括著酒吧，包括著什麼這個綠地呀等等，這些都在這個之內的。那麼今天你給我的房子，也就是説合同條款你應該給我的比如説12項你只給了我3項或者4項，那些怎麼辦，那些用違約來處理就是評估是處理的一個方法，但是它不是最好的方法，可以這麼説。”
主持人：“那不是個方法？”
王秘書長：“因為這個方法那是個連鎖反應，那不是方法，如果他違約，比如説有10項條款答應了5項，有5項沒有，我們經過法律判決給大家賠3000、5000這都不重要，實際上要真正評估有這麼一個問題，經過幾年以後地價是升值的，周圍的環境如果發展了它的價值變了，那你説原來的合同定少了要不要再給定高了呢，對吧。假如你今天買的房子是增值的，要重新評估，假如説這條理論今天説是合法的，那我就要説今天我買這房子是5000一平米，10年以後、3年以後變成6000 7000一平米，我要求重新評估，跟老百姓收錢可以不可以？如果這個可以，我認為就都可以。”
主持人：“可以嗎？”
王秘書長：“他這個説法呢實際上他抹煞了一個非常重要的前提，就是説這個房子、這個買賣合同誰違約了？肯定是開發商違約嘛。違約要不要承擔法律責任？答案也是肯定的。我們講的是消費者在開發商違約的前提下依據合同的條款來維護自己這部分正當的權益，所以説在這個問題上呢我覺得這個前提首先是違約與否，兩位可以暫停現在這種爭執，因為我覺得大家是站在兩個完全不同的這樣的一個角度上來談這個問題，可以説是兩個相對來説比較對立的陣營，那麼這也就是我們經常在房地産的商品房的銷售當中出現糾紛之後這兩邊的説法為什麼就是頂在一起不能調和。”
主持人：“那麼我們今天呢談的是一個維權的話題，如果説一個消費者他在商品房買賣當中遇到了這個糾紛，那麼他去消協投訴，消協會給他以什麼樣的幫助，消協通過什麼手段對這個房地産開發商産生威懾呢？”
中國消費者協會投訴與法律事務部的王前虎主任：“首先一個呢，就是他可以受理消費者的投訴，其次呢它可以就比如説存在的質量問題也好，虛假廣告也好，合同違約也好，它要進行調查。那麼對待面積，比如説測量，消費者認為這個面積漲水或者縮水我們可以出具公函，要求一個測量機構進行復測，而這個測量機構呢它如果懂法的話它無權拒絕，而且它作出了這個測量開發商無權拒絕。而且它這個測量的結果必須要給我們反饋，因為這是法律的規定，而法律的規定它是強制性的，不允許就是討價還價的。那麼還有一個職能呢就是我們對事情的真相進行調查，那麼我們可能要求開發商你對消費者的這個投訴你要做出説明。”
主持人：“那麼還有一種情況就是如果這個開發商他不講社會信譽，不講商德，那麼故意拖延推諉拒不接受調查, 或者説對消費者的合法權益視而不見，或者無情踐踏也好，消協會怎麼樣呢？”
王前虎主任：“這個我們可以向有關行政機關提出建議，如果還不行我們還有一項法律支持的職能，我們掏錢請律師給你幫你去，支持你到人民法院起訴打官司。”
主持人：“我們剛才講了維權它有事前的預防的，還有事後補救的，誰也不希望到事後去補救去，那麼在前面的這幾期節目當中呢我們幾乎無一例外，每一期節目當中我們的嘉賓都會談到如果你買房子的話最好要找一個懂房子的人，那麼所謂的懂房子的人是什麼呢？指的是懂房子的相關的法律規定的人，剛才這王秘書長也談到了事實上就是請一位律師，那麼請一位律師跟你一起去 , 這樣會給你的權利保障呢又加上了一道防線。那麼接下來我們來看一下今天的背景鏈結。”
在國外律師代理買房一般都是全程跟蹤服務，比如參與合同談判，進行房源調查，開發商資質和信譽調查，以及對工程進度和工程質量進行監督，從而確保開發商能夠正常履約。目前律師代理買房的全程跟蹤服務在我國的上海也已經開始出現，他們的全程跟蹤服務將是您放心的保證，而在我國其它地方律師代理買房在大多數情況下他們僅僅參與代辦按揭、簽定合同和辦理産權證等，雖然他們參與的工作不多但作用卻不可小看，比如針對我們剛才片子當中涉及的案例，深房大廈的開發商在合同中雖然承諾了一系列的配套設施，但合同當中沒約定配套設施的交付期限以及具體的違約責任，那麼我們的律師會建議您對於開發商的承諾最好再對履行期限和違約責任進行約定，這樣一旦發生糾紛業主便會牢牢把握主動權，如果開發商不願把這兩項內容簽進合同，那他們的承諾很可能就是空頭支票。
主持人：“説起來呢，在買房子的時候單槍匹馬的就去簽那個合同可能就會遇到很多日後才會發現一些種種的弊端，那麼我們還是建議要帶一個律師過去買房子，我想請教一下二位，你們覺得帶著律師去買房子有什麼好處，律師在這其中起到一個什麼作用呢？王秘書長？”
王秘書長：“我覺得從我搞房地産來説，特別是站在開發商的角度，如果每一個消費者能夠找律師或者諮詢律師可以説也省了我們在銷售部門的很多的不必要的解釋，就是説對開發商很有好處，對老百姓就更有好處了。你沒有時間，諮詢的時間都沒有，那我什麼都不管就都交給律師，律師幫你辦完了你就成了就好了，那麼律師在這個過程當中所扮演的角色是這個消費者的一個代言人，為消費者服務。”
主持人：“王主任您覺得他不是為消費者服務，他是拿誰的錢為誰服務。”
王秘書長：“律師就是這樣。對我的當事人負責，這是一個概念，那麼第二個概念呢就是作為律師呢也有一個商業信譽的問題，他的諮詢狀況如何，那麼我建議消費者在準備聘用律師的時候，你比如説你是北京的，問問北京市律師協會這個律師或者這個律師事務所有沒有不良記錄，它的業務水平怎麼樣。”
主持人：“那麼今天我們請來的兩位官員呢一位來自中國消費者協會，一位來自中國房地産業協會，現在在節目接近尾聲的時候我想請兩位把這個位置調換一下，那麼想請王秘書長先跟咱們的消費者提一點忠告, 在消費房地産的時候商品産的時候應該注意什麼呢？”
王秘書長：“我覺得廣大消費者如果你在購買商品房的時候一定要注意就是尊重合同。在尊重合同裏有兩點，第一就是簽一個好的合同，但更重要的是第二點就是尊重合同，尊重合同就表現在你的承諾要求要在合同裏體現。同時你沒有提到的部分如果事情發生了，你也要尊重合同承認自己的失誤，講究商德，講究社會信譽，也就是商品房開發企業的生命之本。”
主持人：“今天我們非常高興請來了兩位嘉賓共同探討了面對糾紛依法維權這樣一個話題，事實上我們最理想的一個狀態是不需要維權了，因為人人都尊重對方的權利，人人也都尊重我們自己的合法權益。”
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