主持人：“現在大家都知道買房子之後呢一定要拿到産權證，那麼除了産權證之外呢還有一個相應的土地證，你可別小小看了這小小的兩個證件，它可是直接關係到您這個房子的權屬以及你的切身利益的兩個證明。南昌的涂師傅和武漢的許先生就遇到這個關於産權證和土地證的麻煩……”
家住南昌市福山市52號小區的涂師傅購買了一棟由江西省華幹房屋開發公司開發的商品房，然而7年多的時間過去了，涂師傅卻仍然沒有拿到他早應該擁有的産權證。
涂師傅：“我的房子是93年買的……”
為此7年當中涂師已説不清多少次找到開發商，也不知向多少個相關部門反映過情況，可問題是始終得不到解決。採訪中涂師傅還告訴我們，直到現在仍然開發商沒有給他開啟過購房的正式發票，取而代之的卻是幾張收款收據。經過涂師傅的指點，記者來到開發商江西省華幹房屋開發公司的辦公地點，見到的卻是房門緊閉，隔壁單位的工作人員告訴我們這家開發商老闆因為官司纏身已好久不來上班了。隨後記者在南昌市房管局了解到，産權部門也找不到這家開發商的資料檔案，産權部門的同志告訴我們，這説明開發商從未來産權部門辦理過産權登記，更何況單憑著開發商只給業主開的是收款收據這一條産權部門就不可能為開發商辦理産權手續。
在平常生活中人們對於土地證的認識程度和重視程度恐怕遠不如對待産權證了，其實不同的房屋在土地性質上也存在著的差異，如果土地性質發生轉變就可能給您帶來預想不到的麻煩，漢武觀眾許先生就遇到這樣的困惑。
今年上半年許先生因為急需一筆資金週轉便拿著自己購買的商品房的全套資料去銀行辦理抵押貸款，然後銀行卻無情地拒絕了他的貸款請求，理由是徐先生的土地性質是劃撥土地，而根據銀行的規定只有出讓土地性質的商品房才可以辦理抵押貸款。
許先生：“這個時候我們就覺得這個事情我們可能有點説不準了，這個時候我們就開始跟開發商進行交涉。”
在開發商處許先生了解到，自己的商品房的土地性質和所有武漢康居園小區的業主一樣確實屬於劃撥土地，作為劃撥土地政府是可以無償地收回的。
許先生：“那麼對於我來講的話就成了一個很大的損失了，這樣與我們當時購買商品房的初衷是由違背的，我們買這個商品房是100％産權，並且我們具有土地使用權，那麼我們如果一旦失去這個土地使用權，那麼這個房子對於我來講就非常的不穩定了。”
主持人：“既然購買的是商品房，那麼土地性質就應該是出讓土地，而許先生的房屋為什麼會是劃撥土地呢？劃撥性質的土地究竟跟出讓性質的土地存在著哪些區別呢？”
上海光大律師事務所的律師徐軍：“因為出讓和劃撥在這個土地上面有一個費用沒有交，這個就是説的土地出讓金按照道理來説這筆費用是應該由開發商來交的，對，開發商來交。”
主持人：“土地部門的同志告訴我們，如果購買商品房的業主拿到的是劃撥性質的土地證，未經土地部門批准的情況下不僅不能到銀行辦理抵押貸款，如果是今後要轉讓或過戶給他人還必須向國家補交一筆土地出讓金，那麼您以後再有別人來買你房子的時候，你通過交易出讓這個手續的時候就要補交這筆費用。看了這段片子之後我相信很多觀眾呢會覺得有兩個名詞會非常的陌生，一個叫劃撥，一個叫出讓。那麼其實這是土地的一種使用性質了，那麼我想請交一下徐律師，就是説這個劃撥和出讓你能不能進一步給我們講一下。”
徐律師：“簡單地講是這樣的，就是一個開發商如果在一個城市搞一個房地産建設項目的話，他必須合法取得國有土地使用權，那麼這個國有土地使用權的取得方式有兩種，一個是出讓。一個是劃撥。劃撥是由專門的一個專門劃撥範圍，比如説國家機關用地、軍事用地、重點的能源、水利設施用地，包括一些公益設施用地。除了這以外必須搞建築項目，必須自己出讓方式取得，而且要繳納出讓金。案例中的這塊劃撥搞商品房項目的話顯然是違法的，在這個劃撥的土地上做商品房是違法的。”
主持人：“我現在是不太明白這個土地證和商品房的産權證之間它到底是一個什麼關係呢？”
徐律師：“國家規定房屋權屬必須是登記的制度，就是説你只有取得房屋權屬證書才是你佔有這個房屋的唯一合法憑證，那麼這個權屬證書的組成是由兩部分的組成的，一個是地上建築，房屋部門，一個是相應的土地使用權的一個份額。一個是對於屋的所屬權的一個界定，一個是對於屋子所佔的這塊土地的使用權的一個界定，是這樣一個關係，它有一個依附關係在裏面。”
主持人：“通常我們在作這個平常的日常節目的時候也涉及到産權證辦不下來這樣的一些案例，那我想曹總你能不能跟我説一下就是説為什麼産權證辦不下來，有些什麼原因造成的這樣結果？”
重慶龍湖制業發展有限公司的副總經理曹小林女士：“那麼一般通常開發商辦不下來産權證最重要的原因就是説就是他把這個再建的工程拿去抵押，他抵押以後呢這個房屋竣工它需要交房以後呢它就沒有辦法有足夠的資金去置換出來，然後這個房子就沒有辦法通過竣工驗收，然後去給客戶辦産權證，我覺得這是一個方面。第二個方面呢就是有可能它在施工建設方面可能有一些部分就沒有辦法通過最後的一個竣工驗收，它可能會導致這個産權證辦理的困難，或者是推遲，甚至可能徹底這個事情就辦不下來了。原因是多方面的，我講我個人理解有三方面，一個就是開發的違法用地，就是我們剛才講的劃撥地搞商品房建設而且沒有批文，沒有補交出讓金，這肯定是違法的。還有就是出讓這一塊，出讓合同簽署以後他拿的是出讓土地所用權，但是它沒有按照出讓合同的規定繳納出讓土地金。最後一個就是違法銷售的問題，那這裡面主要的指違法預售，那麼我國商品房市場實行一個預售登記許可的一個制度，你開發商預售商品房必須辦理許可證書，沒有取得預售許可證之前的一種變相的預售或者銷售都違法的，這是政府對開發商的一種規範。”
主持人：“那我現在想請教兩位，現在涂師傅和許先生都遇到了麻煩，像他們倆現在遇到的這個麻煩還有沒有轉機，有沒有解決的可能性？”
徐律師：“許先生這種情況我覺得他因為問題出在買房的時候他並不知道土地究竟是劃撥還是出讓，那這個時候他可以向主管部門去申請或者是要求開發商補足出讓金，那這樣子他所獲得的土地使用權證應該是合法的，對於他獲得的土地使用權性質上可能就有轉變了。”
主持人：“那您覺得像涂師傅這個事情……”
徐律師：“我覺得這個事情很棘手，因為開發商找不到了，我覺得從老百姓這個角度而言涂師傅購房的開發商是一個典型的奸商，那沒有任何的一個開發建設手續包括你房地部門都沒有備案這個樓怎麼蓋起來的，而且開的僅僅是收據，人也找不到了，這樣的案例是極端的例子，只有通過訴訟來解決。”
主持人：“可能告誰去？”
徐律師：“告誰應該有法院通過訴訟，比如這家公司的成立，工商登記部門它設立這家公司的主管部門，即使你這家公司沒有，我可以找你主管部門或者股東。”
主持人：“如果你這個産權證你辦不了或者老也辦不下來，按照合同約定的話已經過了這個期限或者怎麼樣的，那麼我們可不可以自己去辦？有過這樣的先例嗎？比如説産權證是由業主自己去辦的。”
徐律師：“剛才我們在討論的時候也説到你自己去辦它應該也有一個前提，那就是你必須要有開發商的房屋的産權的總證，這就是大産權證的概念，就是説你必須有這一套手續要齊備，也就是説如果開發商已經取得了大産權證，在這個前提之下業主他可以自己去辦理這個小産權證，但是在實際的市場上我們還是看到這個産權證辦起來是有快有慢的，差別還是很大的，我們一起來看一下這個具體情況。”
我國的商品房市場實行的是房屋所有權預先登記制度，也就是説開發商在給購房者辦理産權證之前首先要憑藉必要具備的多相手續和材料到房管部門辦理房屋所有權預先登記，在被核實手續齊全後便可獲得一個相應的合法證明，俗稱大産權證，在這個基礎上只要購房者及時地提供自己的相關資料和證明，房屋管理部門一般會在30天之內根據每套房屋面積的大小將大産權證分割成若干個房屋所有權證，分發給各名購買者，這個房屋所有權證就是人們通常所説的小産權證。因此只要開發商的開發行為合法，手續齊全，加上及時的申請辦理房屋的産權證，也並非人們想像的那麼難。
今年上半年北京就有一家開發商投入自身規範的操作行為，達到了在房屋交付當天同時向業主發放産權證的目的，既獲得了良好的口碑也滿足了業主的需要，可謂皆大歡喜。
主持人：“通過這個片子呢我覺得其實只要開發商他的資質是完備的，而且整個工作狀態也非常對的話，事實上辦産權證也不是一件多麼難的事情，不一定向老牛拉貨車一樣好久都辦不下來，可以很快交到業主的手上。那麼現在我想請徐律師，給咱們電視機前的這些消費者提一些建議，就是説如果我們要買的房的時候關於産權證這一塊在合同中應該如何預定？”
徐律師：“比如説簽一個附加的一個協議，就我個人而言呢我覺得購房人應該注意以下三點，第一點就是要在合同中約定開發商在預售合同簽訂以後在幾天內進行預售合同登記備案，那我們應該怎麼操作呢？對於購房人而言最簡單的辦法就是在這個和開發商簽訂預售合同以後拿到合同正本，看這個合同上有沒有一個登記備案章，如果有這個章那麼證明這個合同已經在房管部門登記，已經辦理了你的優先購買權。30天之後到當地的房管部門去查一查看它有沒有作登記備案，如果不登記備案那麼承擔什麼樣的違約責任或退房或者什麼，這個目的就是為了防止一房二賣的情況。那麼這個違約責任通常來説比較可行的是什麼呢？你可以自己選擇，比如説你不備案出來我就不買了，退房或者你給我違約金，多少天內再辦，承擔這個責任，這是第一個。第二個就是説相對目前全國各地的房地産市場商品房的交付一般都是實物交付，就是你這個房屋竣工要求合格那麼就可以交付，我們在補充協議上預定權利交付的概念，開發商什麼時候能夠辦出大産證，除了預期交房、實物交房責任之外，對於預期辦理大産證的違約責任也明確約定。第三個就是説明確約定開發商為購房人辦理小産證的期限以及辦理不出來的違約責任。”
主持人：“曹總，你作為開發商一方來看的話這三點你能夠接受得了嗎？”
曹總：“我覺得只要沒有其他的特殊的情況，比如説政府的一些機構的調整或者是其他的一些，就是説可能作為企業它不能去左右的一些情況的話，那我想其實他剛才説到的三個方面作為消費者來講，應該説這幾方面的權利都應該得到保障。就土地證而言購房者他可以要求開發商在合同裏去約定就是這個土地的使用性質，然後而且相關的就是文件批號把它註明，然後這樣就可以最大限度保障購房者的土地使用權證的一個權益，這個在合同的示範文本上也可以找得到，就是第一條非常醒目，就是項目建設依據，那麼這些空的地方都是應該給它填滿的。”
主持人：“今天我們在一起討論了一個我感覺是一個非常專業很技術層面的話題，是關於土地的土地證，還有的一個就是房子産權證的問題。雖然顯得有些枯燥，但是我想如果您要買房要買到稱心如意不受騙上當的房子的話對這兩個概念還是應當搞清楚的。”
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