主持人：“説起買東西，一般我們遵循的是這樣的一個原則就是一手交錢一手交貨，但那是指的平常的、普通的商品，房子可不一樣，因為房子它挪不動，搬不走，房子建好之後開發商不可能説把房子搬過來請業主入住，那麼這樣呢，房子建好之後就存在一個交付的問題，那麼接下來想請大家看一個個案，這是來自山西的，就是因為房子的交付而引發的一場官司。”
今年67歲的沙濱老人是山西省一家企業的退休職工，7年前，她做夢也沒有想到，自己在60歲那年買下的房子到了她67歲仍然沒有順利入住。因為7年來，她和開發商發生糾紛，經歷了法院的一審、二審和兩次再審，使得雙方沒有及時完成房屋的交接。
沙濱老人：“1995年8月份，我的兄弟姐妹給我湊了20多萬，我自己多年的積蓄跟三個孩子添了有個7、8萬，這樣子，我就花了將近30萬，買了光信公司一套期房。”
雙方在購房合同中約定，開發商在96年7月1日交房，如果開發商沒有按期交房，開發商應按沙濱所交房款的總額，每月支付2%的違約金。但是開發商直到約定的交房日期過後4個半月，才通知沙濱辦理入住手續。但是在辦理入住手續過程中雙方為了違約金的問題發生了爭議，就是這次爭議使雙方把交接房屋的事情暫時擱到了一邊。
為了這四個半月的違約金，沙濱向山西省太原市迎澤區人民法院提起訴訟後，法院判決開發商延期交房應當承擔違約責任，開發商應當按約定支付違約金。庭審中，開發商認為他們延期交房是事出有因，根據合同約定遇上下列情況開發商可以延期交房，這些情況包括：一、人力不可抗拒的因素；二、施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決。
開發商認為，他們在施工過程中發生了安全事故造成人員傷亡，同時施工過程中太原市連降暴雨也影響了工期，因此開發商認為自己延期交房屬於合同約定的免責範圍，根本不構成違約。
但是法院認為，開發商在施工過程中發生傷亡事故不屬於合同約定的所謂異常困難；另外，沙濱向法院提交的氣象檔案説明開發商在施工過程中太原市沒有出現暴雨天氣，因此法院認定開發商應當承擔違約責任，而且，經過太原市兩級法院的三次審理，最後認定的違約期限是4個半月。
但是，4個半月過後的日子該怎麼計算呢？雙方為此發生了新的分歧。事實上，因為開發商和沙濱為了4個半月的延期交房打起官司後，雙方也就沒有完成房屋交接，沙濱認為打官司過程中耽誤的時間也應算在違約期限內，這些時間當時累計已經達到了70個月。
而開發商認為，在4個半月過後發生的延期入住完全是由於沙濱故意拖延入住才造成的，其目的就是為了獲得更多的違約金。
鋻於案件爭議較大，2001年5月，山西省高院對案件進行了提審，提審判定的違約期限既不是70個月，也不是4個半月，而是一個較為折衷的數字：34個月。而且對於34個月的由來判決書中沒有作出解釋。
主持人：“我看了這個片子以後我總結了一下，我覺得這個裏面的一個核心問題一共有兩點，第一個就是延遲交房的問題，再一個就是違約期限的問題，好像雙方對這兩個問題的認定上都存在著一定的分歧，咱們一個一個地講，首先講延遲交房的問題，在您開發的項目當中，對於這個延遲交房的免責事由當中除了不可抗拒之外還有什麼其它的約定嗎？”
北京珠江房地産開發有限公司的總經理程新華先生：“一般我們就是採用政府的標準條款不再增加免責的其它條款。我們這兒的這個標準示範文本的話裏面就只有一條，就只有一個，不可抗力，遭遇不可抗力且出賣人在發生之日起多少日之內告知收買人的，那麼下面有二三都是空白，那麼這個空白可能是由雙方來協商。”
主持人：“雙方約定? ”
程新華總經理：“雙方來約定，比如你剛才講的像政府的一些規劃等等，一些特殊情況。那石律師通常來説在這個法律上來講的話，哪些事由是可以作為免責事由來處理的？”
華楚律師事務所的主任律師石紅陽先生：“實際上只有兩個方面，第一個方面就是法律規定的，不管什麼原因你寫不寫在合同裏面都是免責的，主要就是説發生了不可抗力，不可抗力法律上解釋是除了限制性的規定只有戰爭、地震、水災、火災。這幾種情況發生的時候那麼才叫做不可抗力，也就是説這一條不管你寫不寫在合同裏面都是免責的條件。那麼第二點就是合同的約定的條件，如果雙方對約定的事由産生了以後，約定他不再承擔法律責任，免責的話那麼就根據這個合同的約定依法予以免責。雖然你兩個方面，一個是法律規定，第二個方面就是雙方約定，約定的事由就根據雙方自己的情況來約定。”
主持人：“剛才我們在片子當中看到沙奶奶合同當中，除了有這個不可抗力之外還約定了一個就是説施工中遇到了異常困難及重大技術問題不能解決的情況呢，也可以雙方免責，程總, 您覺得這一條約定的有沒有道理? ”
程新華總經理：“這條約定從它剛剛那個律師也説到了，就是我們在合同上有約定的就是這種免責方式是受法律保護的，那麼首先既然這樣約定合同這樣寫了，我覺得就它是有效的。”
主持人：“可是我倒覺得這是一個模糊概念，什麼叫重大技術問題，什麼叫異常困難，石律師您覺得這條約定是不是對消費者來説有一點含糊不清？”
石紅陽律師：“對，約定我個人認為本身是有效的，但是怎麼來鑒定什麼叫重大事件什麼叫重大技術問題，這個就沒有明確的名詞解釋，對他內涵和外延沒有作出鑒定，雙方就是在發生糾紛以後就很難解決，因為沒有一種標準的一種解釋，以後開發商在制訂這個條文的時候，儘量準確一些，那麼這種糾紛可能發生的少一些。”
主持人：“咱們繼續回到剛才我們講的第二個問題，第二個問題是關於違約期限的認定，那現在好象沙奶奶和開發商之間對這個問題出現了重大的分歧，那我現在想請石律師先跟我們講一下，違約期的判斷它是根據什麼來的呢？”
石紅陽律師：“我認為就是在本案當中山西省高院的的終審判決它是比較合理的，在本案中沙奶奶與開發商之間發生了因為交房期限的問題發生了糾紛，那麼雙方爭議焦點沙奶奶認為就是説你開發商找藉口不把房屋交給我，在開發商來説，沙奶奶我喊你來交房你不交你不要，我叫你收房子你不來那麼那種這種情況下面，就是説，每一方都對自己的觀點應該提供相應的證據來主張，我認為就是説在如果責任證據雙方都提供得不充分的條件下面，我們法院可以根據實際的情況酌情來判斷，因為他可以取一個折中的方法。”
主持人：“這件事您站在哪頭？”
石紅陽律師：“這件事本身因為剛剛看到的這一塊，我覺得是這樣的，就是首先他交房是否延期，問題的焦點在這裡，交房是否延期，首先就是要追溯到交房的標準是什麼，我買房子買賣雙方交房標準是什麼，現在國家建設部有規定，但是各地政府有一些補充規定，就是各地交房標準事實上是不一樣的，所以山西的交房標準具體的我了解得不是太全面。”
概括起來説，開發商提到的交房包括交付和交接兩個環節。
根據建設部和國家工商總局聯合發佈的《商品房買賣合同示範文本》，其中的第8條和第11條對交付和交接分別設立了不同的條款。
具體來説，商品房可以交付的最重要條件是商品房經驗收合格；但是，符合交付條件的商品房只有履行一定手續，才能實現産權轉移，履行這些手續的過程就是交接。這就是交付和交接兩個環節的不同。
對於交接，《商品房買賣合同示範文本》第11條進行了如下約定：出賣人也就是開發商不出示證明房屋質量的相關文件或出示的證明文件不齊全，買房人有權拒絕交接，由此産生的延期交房責任由開發商承擔。
至於因為買房人的原因，未能按期交付的，示範合同留下了空白，希望買賣雙方進行協商約定。
而我們片中涉及的沙濱與開發商的糾紛，雙方早在95年簽定的這份購房合同，對於交接過程中的延期交房責任根本沒有約定，因此使得雙方在交房日期上各執一詞，難以分清責任。
而在今天，隨著商品房買賣活動的進一步規範，通過一份完備的合同維護自己的合法權益已經不是一個夢想。在四川，律師石紅陽自己買房，卻遭遇遲延交付，通過一場官司，他不僅要回了房款，而且獲得了違約金。
在我國房地産市場發育較早的深圳，據深圳市消費者委員會統計，僅從2001到2002年上半年，消費者有關房地産的投訴中有80%反映的開發商遲延交房。
因此，消費者在律師的幫助下簽好有關交房的條款顯得至關重要。
主持人：“片子當中的石律師就在我身邊。石律師，您今天在電視上為所有準備要買房的的消費者來服務一下，我們現在想要讓你來講一下，如果我們要去買一個商品房的話在交付使用這方面應該注意哪些問題，比如説這些延期，關於延期剛才我們講到了就是遭遇不可抗力，那麼，第二第三應該再有什麼約定嗎，是雙方協商，要注意一些什麼呢？”
石紅陽律師：“雙方協商，一般情況下面就是説，其他情況都不簽了，除了不可抗力可以延期以外開發商沒有理由延期，作為消費者來説，不管政策的原因還是你説的技術問題我覺得都是不能夠支持你的。”
主持人：“好的，那麼，在這兒呢，跟大家講一下就是關於這個延期這個條款當中呢，我們只有一個遭遇不可抗力這一條已經被打印在這個文本上的，那麼二三是等待雙方來協商往上補充的，石律師的建議是在這上面就不要補充任何條款了，因為那樣的話有可能會由於用詞不是非常清楚認定不是容易而造成對自己的一種不利，您覺得呢？”
程新華總經理：“我覺得作為一般的消費者這樣掌握也是可以，有必要的。”
主持人：“好的，我想到了房子該交付的時候，每一個買房子的人心裏都是非常地高興非常地企盼能夠早日住進自己的新房子，那麼我們做這個節目是叫做購房合同指南，但是我們發現其實要真正的簽一份非常好合同的話，那樣真的是在我們節目當中只能説道一些皮毛的東西，希望對大家能有所指點，但是我想呢最好的方式是什麼呢就是我們要選擇一個誠信度高的，信譽高的開發商，同時在簽合同的時候也能帶上一位專家，比如説律師能夠跟你一起去簽一份比較好的合同，能夠讓我們很好的保護自己的合法的權益。”
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