主持人 李 楠
嘉賓 潘福祥 新動力工作室首席顧問
主持人：深萬科是一家很受投資者關注的上市公司，上市十年以來，一直保持著高速的增長，但是在快速發展的背後，最近有關深萬科遇到財務壓力的議論也越來越多，深萬科的經營以及財務狀況究竟如何呢？為此我們的記者到深圳進行了實地探訪，我們一起來看記者的採訪。
深圳萬科企業股份有限公司成立於1984年，以房地産為核心業務，是首批公開上市的企業之一。上市十年以來，凈資産收益率一直保持在10%以上，每股收益維持在0.4元左右。到2000年底，萬科總資産56.2億元，凈資産29.1億元，擁有員工6616名，全資及關聯公司37家。2001年11月，深萬科再次成為世界權威財經雜誌福布斯全球最優秀200家小型企業的公司之一。今年以來深萬科剔除了百貨等業務，重點加快了城市住宅開發的速度，目前深萬科在深圳、上海等10個城市的土地儲備，累計已近871萬平方米，這些為深萬科今後的可持續發展提供了有力的保障。深萬科良好的業績、企業活力及盈利增長潛力都受到市場廣泛認可。在近兩年主營業務都以30%的速度增長之後，最近，它又提出，今後5年，今後每年也將以30%的速度增長。
記者：深萬科下一步的發展目標是什麼呢？
王 石：萬科現在是百分之百的經營房地産，經營住宅的公司 ，目前萬科是在全國10個城市開發項目，以前萬科是把100萬以上城市人口的城市作為發展的一個市場。象100萬以上城市人口44個，我們現在10個，預計在五年之內把44個城市覆蓋。
主持人：我們從記者的採訪中了解到從98年房地産行業復蘇一直到現在，深萬科一直保持著以每年30%的增長速度，但是我們也知道房地産行業發展也是有一定週期性，所以我們想知道隨著入世和申奧的成功，房地産行業特別是象深萬科它能不能保持這種高速發展的局面呢？
潘福祥：應該説從房地産整個大的行業來説，為房地産這個行業能夠快速發展奠定了堅實的基礎。按照我們現在國家的基本規劃，在十五期間，年增長速度基本上可以達到7%。另外一個和我們整個基本情況發展水平目前階段相適應的，居民住房需求現在作為一個大的市場被開發出來，比如説到2000年底的時候，我國城鎮居民人均住房面積基本達到了20.4 平米，按照目前西方發達國家來説，他們現在目前差不多是44.6平米，根據他們的經驗來説，人均住房在30-35平米這個階段的時候，應該説有一個飛速發展，從這個角度來説，我們國家從未來10來內，應該説我國房地産行業還有一個非常好的前景，根據國家建設部的一些統計數據説明在未來的10年中，每年城鎮住房需求基本上達到1億平米這麼個水平上，從這個角度説，未來房地産相當長時間有一個好的前景。
主持人： 深萬科想保持主營業務每年30%的增長速度，這就需要鉅額資金的支持，但是我們注意到，2001年中期深萬科現金流出現負值，達到-7.25億元，這是為什麼呢？我們的記者就深萬科資金，以及應收帳款，還有存貨等問題採訪了深萬科董事長王石，讓我們先來一起看一下。
2001年中期深萬科每股經營活動産生的現金流凈額為-7.15億元，有人説，深萬科轉讓萬佳百貨股權，申請發行15億元公司債，和華潤集團的合作等，都是為了解決公司的資金難題。
記者：有人認為深萬科的資金存在壓力，您認為深萬科資金是否充足，能夠保證今後5年每年以30%的發展速度？
王石:在2000年按照原來的計劃萬科是通過華潤的定向發股，差不多一次籌集20億資金，應該説，這個方案是在臨時股東大會之前放棄了，但顯然這個在市場帶來種種猜測，就是説這個方案放棄了，是不是帶來萬科資金週轉的困難，實際上現在銀行給萬科的額度，就是你不用去額外申請，是20個億，現在還沒有用，本身帳面上，年底 11月份的資金存量是7個億，預計到年底資金存量還能往上升，所以資金應該是沒有問題的。
主持人：在採訪中王石還告訴我們的記者説，現在房地産類上市公司的平均資産負債率是75%，而深萬科還不到50%， 因此他認為深萬科還是比較好的，不存在資金上的問題， 那麼您認為深萬科的資金是否足以保持5年以30%的增長速度？
潘福祥：應該説現在房地産行業是整個銀行重點支持的一個行業，作為深萬科具有一個比較好的品牌優勢企業來説，在未來主業發展上來説，資金上應該不會成為制約因素，但是萬科歷年的財務報表，我們發現這個企業過去在財務運作上比較穩健的，或者説他大量的貸款很多都是一些短期貸款，基本上都是3個月到1年的期限，這樣實際上他是把一個短期貸款長期化，經過貨新款來還舊款。這樣就可以保持利率能夠比較靈活，基本每年情況，都是在6個億到10個億以下這個規模，但是他長期貸款過去基本上很小，6000萬到8000萬，在2001年他的中期報表上我們發現，他的長期貸款已經達到了1.9億。
主持人：這是什麼原因呢？
潘福祥：都是2003或者2004年到期，所以從這個角度來説，我們可以看出可能萬科在自己高速擴張這個過程中，資金上也還是有一些壓力的，所以開始也償試做一些期限稍微長一些的貸款，這個整體情況應該説是比較正常的，特別是對萬科這樣擴張比較快速的企業來説，適當增加一些企業銀行貸款，應該説完全是可以接受的。
主持人：那麼他增加了長期的貸款主要是什麼原因造成的呢？
潘福祥：因為我們對這個企業進行研究後，發現大量的項目運作過程中使現在的規模在不斷增加，從過去比較小的運作規模向更多的城市，更大的樓盤開發，另外一個它整體的土地的儲備這方面動作比較大，所以説整體上在這方面的投入是比較大的。
主持人：如果它的資金存在一定的缺口話，您覺得它應該採取怎樣的籌資方案，既能夠保證原來財務上的穩健原則，又可以增大股東的利益呢？
潘福祥：應該説有幾種途徑，第一種應該説他要清理的一些跟主業並沒有太吻合的一些行業投資，比如説在今年上半年已經做了，他把萬家超市給轉讓掉了，就是出售了，出售以後，回收了4個億的現金，這時候相當於未來它把主業集中在房地産，他把與房地産不相關的産業逐漸變賣掉了。
主持人：剔除出去了。
潘福祥：這樣就可以回收資金，可以轉到房地産發展上，我們説這是一種途徑，另一途徑我們説銀行貸款，銀行貸款根據它公告的信息來看，具有額度可以獲得銀行資金支持，能有38個億的銀行貸款，在前一段時間我們也看到，萬科也公告它準備要發行15個億的可轉債，我們知道可轉債對於萬科這樣的主業比較明確，整體主業發展前景還比較被看好的企業來説，應該是可以受到投資者的歡迎，而這對企業來説，籌資成本也低一些，對股東的權力可以有一個更好的保障，比單純的股權的融資來説對投資者也會有益，所以我們説這些途徑可能都會成為他未來解決自己資金約束時候的可選擇的方案。
主持人：我們也注意到除了資金上的這些問題，應收賬款也是深萬科存在的一個很重要的問題，就這個問題我們的記者也採訪了王石，讓我們一起來看看王石是怎麼認為的？
記者：我們發現萬科在2001年的中期應收賬款是5.8億元人民幣左右，佔銷售收入的24%，而這一比例在2000年全年只佔13%，這些應收賬款的背後是否存在著風險和壓力呢？
王石：從一個經營規模的上市公司來講，它的應收賬款 ，第一是相當正常的，第二關鍵不在看它的應收賬款比例在增加，而關鍵應該在應收賬款的來源是在哪，比如象萬科80%的應收帳款是銀行的按揭款，所以按照銀行的有關規定，到時候他都把錢給你撥過來，所以這種應收賬款是非常正常的。
主持人：王石認為，存在這種應收帳款比較高的現象是因為由於他們賣的房子主要是以銀行按揭貸款來銷售的，那麼我想問一下，是不是在整個的房地産行業，上市公司中都存在這樣的現象呢？
潘福祥：應該説是一種比較普遍的現象，在某種程度上可能萬科相對來説還是比較低的，這個當然有一個特徵情況，就是説2001的報表中體現出來的，今年上半年的應收帳款的比例增加，主要的原因是因為它中報的時候，銷售收入用的是上半年的銷售收入，而應收帳款用的是總的結存的盡額，這時候銷售比例相對來説，如果把全年的銷售收入放進去計算的話，這個數據可能有比較大幅度下降。
主持人：實際上除了應收帳款偏高以外，我們也注意到存貨偏高也是房地産上市公司的一個問題，而且最近深萬存貨比重也是在不斷的增加，就此我們的記者也採訪了王石，我們一起來看一下他是怎麼説的。
記者：萬科的存貨一直在不斷的上升，對此您怎麼看？
王石：存貨顯然和萬科一個比較快速的增長，土地儲備增加是有關係的。萬科75%的存貨是土地儲備和在建工程。存貨的結構裏面只有19%是在建待銷售的房子。而19%裏面7%是屬於剛完工的，在銷售當中的，所以應該説從結構上來講呢，它的存貨完全是在一個合理範圍內，我相信隨著萬科城市的增加，土地儲備量的增加，存貨也會隨著一塊的增加。
主持人：我們注意到王石解釋説，深萬科今後的存貨還會進一步增加，您對他這種解釋有什麼樣的看法呢？
潘福祥：房地産企業一般存貨總的比例比較高，深萬科基本上是在60%左右的存貨比例，這裡實際仔細分析一下，我們説對房地産企業存貨比例高是一個一喜一憂的問題。因為主要從他內部結構來看，因為一般房地産企業存貨主要是以他開發完工的開發産品，在建的開發成本和土地儲備來構成的，從土地儲備來看，它反映是企業未來可供開發項目的開發空間和餘地。
主持人：這是它喜的一面。
潘福祥：對，所以應該説對一個企業擁有比較多的土地儲備是這個房地産企業未來有良好的發展後勁的一個標致，深萬科在這方面情況是不錯的，現在差不多有871萬平米的土地儲備，從現在2001年開發的面積基本上是100萬平米，也就是未來基本上在若干年內，他整體上開發的空間還是比較大的，這是他的一個好處。另外我們説他憂的一方面在什麼地方呢？它和任何一個企業都一樣，有時候産品的銷售不暢也會造成存貨膨脹，就這方面來説，萬科過去這方面的存貨比較低，但是也不是沒問題，比如説他深圳的項目，竣工以後，當年實現銷售是80%，但是剩下的1.18個億的銷售，現在進展情況是比較緩慢的，也就是説作為一個高檔的銷售住宅，它整體上的銷售現在並不是很好，現在還有1個多億存貨，這個對他來説今後是要加大銷售的力度的。另外他銷售存貨比例比較大，還有一個原因就是他過去歷史上比較長年積累下的一些偽房，這個沒有做壞帳準備或者計提，比如説上海95年就已經峻工了，到現在為止在它的帳上還有1680萬的存貨，沒有做任何的壞帳準備，這時我們説應該對企業來説也是存在一個潛在的風險，因為按正常情況下，對於這些整體長年銷售不出去的一些房子，或者説銷售可能性比較小的這些存貨應該做一些壞帳準備。
主持人：我們還注意到萬科的利息費用在損益表上的數字遠低於現金流量表上的數字，經我們的記者詢問，他的解釋是由於利息被資本化了，您能給我們解釋一下什麼是利息資本化嗎？
潘福祥：按照企業會計制度的要求，這個在建工程主要是借款來完成的，那麼這塊借款的利息可以計入在建成本，這就是所謂稱作利息資本化。因為這樣做處理以後，可以使企業降低財務的費用，使得它整體的效益比較好一點，對一個企業這樣運作之後，可以使整個財務比較健康，萬科企業，我們説從它的現金流量表來看，它的利息支出，差不多去年是達到了4700萬，而在他的損益表上體現出它利息支出項目只有1300萬，所以説應該有300多萬是空余的，被利息化了，這塊對於存貨能不能做利息資本化，我們説實際是值得商榷的。
主持人：那麼新動力工作室究竟是如何評價深萬科的？
潘福祥：新動力工作室認為深萬科是面臨著房地産一個大的發展時期，應該説是有良好的發展機遇，只是在存貨管理上費用上應該下一些功夫。
主持人：好，感謝潘福祥先生給我們進行的分析，週一新動力一直在努力！
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