主持人：咱們平時花錢買了東西，那麼這個東西毫無疑問的就是屬於自己的了。然而，有一天你突然發現，你曾經花錢買過的東西並不屬於自己，你會有什麼樣的感覺呢？更何況這件東西不是別的，而是價值高達幾萬元的商品房。這到底是怎麼回事呢？
解説：今年58歲的胡世元是安徽省蚌埠市紡織廠的一名退休職工，她説她這大半輩子最揪心的一件事就是自己的住房問題，從70年代初開始，胡世元就和丈夫帶著兩個孩子，一直住著廠裏分配的蚌埠市大慶一村這間二十平米的房子。
胡世元：五口人，只有一間半，非常擠，廚房就放在門口。
陳志達：睡覺都是晚上把鋪給它支起來，白天給它收起來。
解説：在這麼擁擠的情況下，胡世元一家做夢都想改善居住條件，終於到了1988年，胡家住了18年的小房子成了危房，恰好這時趕上了蚌埠市對城區危房進行拆遷改造，拆遷改造的費用由市財政房管局和原住房單位各拿一部分，當時蚌埠市紡織廠也為廠裏的18戶住房困難職工拆遷住房籌集了15萬元，交給張公山房管分局，胡世元的名字也被列在其中，能夠享受這樣福利分房的待遇，胡世元一家覺得終於熬出了頭。
胡世元：那是冬天，就是等著分這個房子過年，大家把這個房子比過年的任何一件事情都顯得重要。
解説：1990年拆遷改造房屋終於完成，然而在分房時，卻發生了一件令胡世元一家萬萬沒有想到的事情。
胡世元：17戶都全部住進了新房，惟有我一戶沒有落實，理由是這個房子分漏了，我的房子哪去了呢？怎麼會分漏的呢？
解説：眼巴巴地看著別人住進了新房子，自己的房子卻被分漏了，胡世元怎麼也想不通，為此，她曾多次找到當時負責拆遷還原住房安置的張公山房管分局，想弄明白到底是怎麼回事兒。作為當時張公山房管分局的局長，楊樹武是這樣解釋胡世元分房問題的。
原張公山房地産經營開發公司經理 楊樹武：我接手了，我在那兒以後呢，她又來找説這套房子沒還原，沒有她的，那麼經過我們查了有關資料呢，也確實沒有她這一戶。
解説：我們在一份分房的原始材料中看到，1988年拆遷時，紡織廠與印染廠合併成總的紡織廠，18戶拆遷戶的名單中只有胡世元一人是原紡織廠的。直到1990年分房時，兩廠又分開了，由於工作疏忽，張公山房管分局在分配住房時，把胡世元給忘了，對於這樁房管局做錯的事情，到底應該怎麼辦呢？
原張公山房地産經營開發公司經理 楊樹武：以前的領導在那裏，什麼情況我還不大清楚。
解説：楊樹武認為胡世元的房子被分漏了，是前任局長的事情，與他沒有什麼關係，而胡世元卻認為，既然房管局做錯了事情，就應該負責任。在她不停地反映和催促下，終於到了1993年，也就是在其餘的17戶住進拆遷改造房子的3年之後，張公山房管分局給胡世元出具了一份證明，向她承諾先解決一套29平米的過渡房並表示三五年之內如有可能將重點考慮解決胡世元的住房問題。
胡世元：三五年，對於一個沒有房子住的人家來説，也可以講，是一個很漫長的時間，他是不是給我解決呢？
解説：拿到這麼一紙空頭承諾，胡世元仍然覺得這個事情可能遙遙無期，然而她還是拿著承諾苦苦等了五年，就在這份承諾快要過期的時候，胡世元發現，張公山房管分局在原拆遷地上又蓋起了一棟新樓，她又有了新的希望。
胡世元：我就拿著他給我承諾的證明我就去找他，當時他就是不承認，不想為我解決這個問題。後來，我又到市局去反映這個情況，結果答應要我以商品房來購買這個房子。
解説：胡世元怎麼也沒想到，房管局承諾的重點考慮解決的方法，竟然是以商品房的形式購買原本應該在8年前就無償分給自己的房子，一家人都覺得這樣的處理方法不太公平。
陳志達：一開始是危房的時候，我們就是老住戶，而沒有得到拆遷還原，單位裏面的補助當時是一種福利形式的，我們就是沒有得到利用，給我們生活上帶來了非常大的不便，不方便。現在呢，又要叫我們以商品房的形式來買房子，很明顯的，就是不公平。
解説：張公山房地産公司預備賣給胡世元一套67.97平方米的房子，作為遺留問題的補償，其中的50平方米按照優惠價，400元一平方米，剩餘的17.97平方米按照市場價，1050元一平方米的價格賣給胡世元，整套房子共計4.2萬多元，而當時，在原拆遷還原的17戶中，有人以280元一平方米的價格買下了房子，以相同的面積計算，胡世元要比這戶人家整整多花2.5萬元。
解説：胡世元不願意接受這樣的安排，但又想著如果不接受，可能連這個機會也沒有了，加上年近三十的大兒子又等著房子結婚，胡世元決定購買這套商品房。於是她東挪西借，付清了四萬多元的購房款。在她的再三催促下，1999年3月17日張公山房地産公司與胡世元的兒子陳卓然簽訂了商品房購銷合同。就這樣，在十年前遺漏的問題，竟然在十年後以這樣一種付出更多價錢的方式才暫時得到了解決。然而當胡世元拿到鑰匙第一次看到新房子的時候，卻發現這房子的質量特別差。
胡世元：這個房子，沒有一個房子樣兒，它跟圖紙有變動的，現在房子漏、開裂。
解説：面對這樣的條件，胡世元還是決定咬咬牙接受下來，可是當她按照正常的程序去土地管理局辦理土地使用證時卻發現人家不給她辦，地籍科的高科長道出了其中的原委。
高衛軍：通過檔案查過以後，發現這塊地沒有辦理土地使用證。
解説：根據我國《城市房地産管理法》第44條的規定，商品房預售應當符合的首要條件就是已交全部土地使用權出讓金，獲得土地使用權證書。而張公山房地産公司開發的137棟商品樓沒有辦理土地使用證。那麼，他們當時為什麼不去辦理土地使用證呢？
張公山房地産經營開發公司委託代理人 鄭玉龍 ：要辦理土地使用證你就要交費，當時作為這個房子我們本身資金來源就困難，就這個情況。
解説：按照張公山房管分局鄭主任的説法，張公山房地産公司沒有辦土地使用證的原因是資金緊張，我們姑且不論這樣的理由是否能夠成立，但是不可否認的是，這樣的事實給137棟商品房的住戶們帶來了嚴重的後果。
蚌埠市土地管理局地籍科科長 高衛軍：就是沒有經過土地登記的，它不受法律保護。
解説：聽到這樣的結果，胡世元感覺又上當了。
胡世元：我覺得我又一次上當了，張公山房地産開發公司的137棟沒有依法登記取得土地使用權，因此我們也就辦不來土地使用權證。
解説：當時張公山房地産公司已經賣出了137棟裏的36套住房，其他住戶也同樣辦不來土地使用證，他們也曾為此找過房地産公司。
137棟樓裏的住戶：當時我問他了，我講我們這個土地使用證沒辦呢，他説無所謂，辦不辦（無所謂），只要有房卡就行了。是這樣講的，房管局是這樣講的。
解説：由於137棟商品房住戶們沒有辦到土地使用證，這就意味著他們的房子無法像正常的商品房那樣可以自由地出租、轉讓或抵押，也就是説，事實上這房子並不屬於他們自己。因為，我國的《城市房地産管理法》第59條明文規定：國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。也就是説人們在購買房屋之後，必須到土地管理部門和房屋管理部門分別辦理土地使用權證和房屋所有權證。只有兩證齊全才能合法的擁有房地産權。胡世元本來就在不情願的情況下買了這套房子，如今又發現辦不來土地使用證，房子根本就不屬於自己。於是，她痛下決心要退掉這套房子。
胡世元：根據《商品房購銷合同》第19條的産權約定，也明確，如果在90日之內，辦不來産權證，住戶有權提出退房，所以我就找張公山開發公司，提出我退房。
解説：胡世元打定退房的主意之後就找張公山房地産公司去退房，但是房地産公司不同意她退。
原張公山房地産經營開發公司經理 楊樹武：退房子肯定對單位來講那當然有損失了，畢竟大家都承諾過的諾言、都履行過的手續，哪這麼隨便，説退就退，説要就要。
解説：翻開陳卓然與張公山房地産公司簽定的商品房購銷合同，第19條赫然寫著：“如果因為甲方的過失，造成乙方不能在雙方實際交接3日起90日之內取得房地産權屬證書，乙方有權提出退房。”而張公山房地産公司堅決不同意退房，讓胡世元感到非常委屈。
胡世元：這個房子就是講，不要福利分房了，我也響應國家的（政策），房子困難一時解決不了，我攢錢、湊錢我去買了這個房子，我沒有想到，我買這個房子又會這麼樣一個結局。
解説：既辦不到土地使用證，又退不了房，一家人思前想後決定用法律的途徑解決這個問題。1999年8月，胡世元的兒子，也就是該房的房主陳卓然將張公山房地産公司告上了法庭，要求退房，胡世元擔任了兒子的委託代理人。為了支持胡世元打官司，老伴陳志達在計算機裏專門設置了一個房屋類的文件夾，將國家的政策、法規、案例分析、訴訟材料，分門別類地收集起來，隨時可以調用。
陳志達：我也是全力地支持我老伴這樣一個執著的態度，你最少有個説法。
解説：胡世元認為自己起訴的理由很充足，可是沒想到，一開庭，被告方張公山房地産公司就向法庭提交了蚌埠市房管局出具的一份説明，這份説明出人意料地指出，胡世元買的房子根本就不是商品房，而是國有公房，按照有關規定，國有公房拆遷時不需要變更土地使用權，法院採信了這份説明，認為退房的理由不能成立，作出了駁回陳卓然訴訟請求的判決。可見導致陳卓然一審敗訴的原因是，法院採信了蚌埠市房管局出具的説明。那麼法院為什麼會採信這份證據呢？陳卓然的房子到底是屬於公房性質還是屬於商品房性質呢?法官對此作出了解釋。
蚌埠市西區法院民庭庭長 許錦國：從簽訂的合同看是商品房性質，我們認為它是屬於購銷商品房性質。
記者：如果嚴格按照商品房合同來講，他需不需要取得土地使用權證呢？
蚌埠市西區法院民庭庭長 許錦國：嚴格按照商品房，開發商的商品房應該要有土地使用證。所以他這個房屋就特殊在這個方面，因為他那一片的房子全部是張公山房管局、蚌埠市房地産管理局的直管公房。
解説：按照主審法官的説法，法院承認陳卓然的房子是商品房，但又以該房屬於國有公房作為判決依據，對於法院出現了這樣自相矛盾的判決，胡世元有著自己的看法。
蚌埠市紡織廠退休職工 胡世元：它（法院）把直管公房跟商品房的主體混淆了，我這個是商品房不是拆遷還原，因為我所辦的一切手續都是商品房的手續。
解説：蚌埠市西市區法院判決陳卓然敗訴的原因是該房屬於國有房産，拆遷時不需要變更土地使用權，那麼國有公房拆遷後進行房地産開發，作為商品房向社會出售，是否需要辦理土地使用證，蚌埠市土地局對此作出了明確的答覆。
蚌埠市土地局地籍科科長 高衛軍：我們講你危房改造以後，作為房地産開發，以房地産開發公司的名義進行投資建設的，然後出售給社會，向社會出售，所以土地使用權已經發生變更了，就是必須要補辦用地手續，交納土地使用權出讓金以後你才能夠上市交易。
解説：按照蚌埠市土地局最低價的優惠政策，張公山房地産開發公司開發137棟應該繳納的土地出讓金是2.8萬元，而房地産公司在沒有繳納這筆費用的情況下，卻以商品房的價格把房子賣給了住戶，實際上收取了住戶的土地出讓金費用，這樣一來一回，房地産公司白賺了兩個2.8萬元，而商品房住戶卻落得沒有土地使用權。
解説：胡世元在土地局獲知國有公房拆遷後向社會出售，必須辦理土地使用證之後，更加確信自己的官司能贏，於是在1999年12月17日，胡世元向蚌埠市中級人民法院提起上訴。與此同時，為了打贏這場官司她走進了蚌埠市老年大學法律班。
蚌埠市紡織廠退休職工 胡世元：我覺得我應該加強這方面的學習來維護自已的權益。
解説：這一次，胡世元的努力沒有白費，2000年3月24日，蚌埠市中級人民法院就這起購房糾紛案下達民事裁定書，認為原審法院事實不清，證據不充分，所以撤消了蚌埠市西市區人民法院的一審判決，將此案發回重審。
主持人：節目看到這兒，可能大家都為胡世元舒了一口氣。在收到蚌埠市中級人民法院的民事裁定書以後，胡世元對打贏官司又充滿了信心，2000年6月20日，蚌埠市西市區人民法院根據蚌埠市中級人民法院的裁定，重新開庭審理了陳卓然購房糾紛案，那麼，這一次胡世元到底能不能打贏官司呢？
解説：這次庭審辯論的焦點依然集中在有無土地使用證上，而令胡世元沒有想到的是，被告方張公山房地産公司竟拿出了2000年4月補辦來的《土地使用證》，由於這份土地使用證的出現，使胡世元原來要求退房的理由不能成立了，所以她再次敗訴。
蚌埠市西市區人民法院民庭法官 汪捷：在開庭之前，被告方張公山開發公司把這個土地使用證已經辦理下來了，也就提交到法庭了，這種合同屬於一種效力待定的問題。
解説：重審法官認為，陳卓然與張公山房地産公司簽訂的商品房購銷合同屬於效力待定合同，如今土地使用證補辦來，合同就完善了，退房的理由就沒有了。
蚌埠市西市區人民法院民庭法官 汪捷：他只要是在辯論終結之前提供的證據，審查只要符合法律規定的，我們就還是採信的。
解説：面對法官這樣的解釋，胡世元再次感到無言，而這場官司吸引了很多的注意，他們和胡世元有著同樣的遭遇，買了張公山房地産公司的房子，卻辦不到土地使用證。對於法律程序上這樣的判決結果，我們不想做過多的論述，然而我們卻意外地發現了，在胡世元上訴期間，作為被告的張公山房地産公司以公文的形式向蚌埠市中院遞交了一份情況説明，説明中寫到：本案的審理結果對於我分局乃至我市其它3個分局至關重要，該危樓改造，我局共出售36套，大部分購房戶都在關注著本案的處理結果，故若原告勝訴，勢必導致其他住戶同以無土地使用證為由訴訟，要求退房，我分局的損失將不可估量。在正常的法律程序中，作為被告的張公山房地産公司以公文的形式，既不是作為證據，也不是作為案件材料，向法院遞交這麼一份説明，其用意是不言而喻的。接下來的結果就是胡世元敗訴了，但她仍然覺得不服，她仔細地翻看了那份直接導致她敗訴的土地使用證，結果在這份補辦來的土地使用證上，她又發現了新的疑點。
胡世元：我覺得這份土地使用權證，它的地理位置和樓號和我這個申訴的房屋地址和樓號主體不符。
解説：胡世元發現，在被告提供的《國有土地使用證》上，座落位置填寫的是張公山三村317棟，而案件訴爭的房屋的真實位置應該是大慶新村一村137棟，胡世元對這份土地使用證的真實性産生了懷疑，她認為這樣一個地址明顯不符的土地使用證，不應該具備法律效力。2000年9月16日，胡世元在完成了老年大學法律班一年的學習後，帶著一肚子的疑問，再次就這起購房糾紛案向蚌埠市中級人民法院提起上訴。
解説：2000年11月24日，蚌埠市中級人民法院再次開庭審理了這起引人注目的購房糾紛案，庭審中，爭論的焦點就集中在這個位置不符的土地使用證到底具不具備法律效力上。
胡世元：他沒有辦理土地使用證。
審判員：對方現在已經提出了，已經出示了。只不過你認為地點不一致，對方也要補證，對吧，等我們補證完畢過以後，我們才能確定，是不是呀。這個觀點我們已經調查完了，是不是呀？
解説：這次開庭，法庭也承認張公山房地産公司補辦來的《土地使用證》地址與真實的地址不一致，但是法庭認為，只要張公山房地産公司能夠補辦來真實的《土地使用證》，仍然還是有效的。果然，房地産公司在庭後補來了更改的《土地使用證》，將張公山三村317棟改成了大慶新村一村137棟。而這份證據材料的出現又把胡世元推到了不利的境地。
解説：那麼，張公山房地産開發公司提交給法院的這份修改的土地使用權證是怎麼來的呢？蚌埠市土地局地籍科對此作出了解釋。
蚌埠市土地局地籍科科長 高衛軍：申報過程當中，他們（張公山房地産公司）主要是把土地座落位置、門牌號碼搞錯了。後來我們在進一步審核以後確實他是一種誤申報。我們經過實地復核以後，又給他改正過來了。
解説：原來，地址不一致只是辦證過程中的一個失誤，也就是説那份修改的土地使用證是真實有效的。據此，2000年12月22日，蚌埠市中級人民法院對這起歷時3年、經過4審的購房糾紛案做出終審判決，駁回陳卓然的上訴，維持原判。
顧咏君：被上訴人在一審期間，而且在訴訟辯論終結前已經取得了我們蚌埠市土地管理局給予的批准的土地使用權證，這個新情況的出現，就使她（胡世元）所認為的，被上訴人沒有土地使用權證這個理由就不能夠成立了，所以我們就維持了原審法院判決。
解説：對於終審這樣的判決，胡世元感到無法接受。
胡世元：法律上不是講，以事實為依據，以法律為準繩嗎？我不是沒有依據，也不是不依法，為什麼我的事情就這麼難辦呢？
解説：四年來胡世元一家為了這場官司付出了巨大的代價。
胡世元的丈夫 陳志達：前後四場官司，提交兩次訴訟費，加上這些雜七雜八的費用加上現在的，已經也有兩萬多塊錢進去了。
胡世元的兒子 陳卓然：每次我們敗訴，我們全家都籠罩在這個敗訴的陰影當中，這個房子已經成為我們家裏面每個成員的一種心病了。特別是我母親，為此頭髮幾乎都已經都全白了。
主持人：可以説，胡世元的敗訴是正常法律程序下産生的一個悲劇，然而正如胡世元所説的，她打的是一個公益官司，因為這場官司對於她個人來説是敗訴了，但是正是這場官司使張公山房地産公司去補辦了土地使用證。如今大慶新村137棟商品樓的大産證已經辦來，按照規定，商品房住戶們都可以去辦自家的土地使用證了，然而當我們的記者再次來到蚌埠市採訪時，卻發現137棟的住戶們辦到的土地使用證仍然不是商品房的土地使用證。
137棟商品房住戶：不準你出租，不準你轉讓，不準你抵押，你只有在這兒的居住權利，今後如果這個房子拆遷了，恐怕這個土地也與我們無關，他這兒寫的是國家劃撥的，不是咱買的，沒有用，糊弄人的，這個，欺騙人的。
解説：採訪中，我們了解到，137棟36戶商品房住戶只有一家辦來了土地使用證，由於這份土地使用證上明確地蓋上了不準擅自轉讓、出租、抵押的公章，這就意味著這還不是一份真正的商品房的土地使用證，所以其他的住戶都不願意去辦。
137棟商品房住戶：沒辦，沒辦。
記者：那您為什麼不辦這個土地使用證呢？
137棟商品房住戶：那辦有什麼用呢？可有用啊？
記者：為什麼您説辦沒有用呢？
137棟商品房住戶：有什麼用呢，都是屬於國家的了，還説什麼呢？
解説：記者從蚌埠市土地局了解到，137棟的住戶們之所以辦不到真正意義上的商品房的土地使用證，是因為張公山房地産公司到現在為止依然沒有足額繳納土地出讓金。2.8萬多元的土地出讓金只繳了1萬多元。而我們更進一步地發現，即使是這樣一種沒有足額繳納土地出讓金的土地使用證，也僅僅限于由於胡世元打官司引起爭議的137棟商品樓，而其它出售的30幾棟樓，仍然沒有繳納土地出讓金，辦來土地使用證。按照一棟樓不到3萬的土地出讓金計算，他們還有數以百萬計的土地出讓金沒有繳納，這樣一大筆錢，不僅意味著國家損失了上百萬元的國有資産，而且也使上千戶的消費者都面臨著與胡世元同樣的遭遇。
解説：根據我國城市房地産管理法的有關規定，房屋開發企業必須取得土地使用證之後，才能合法的開發商品房，而直到今天，137棟仍然辦不來真正的商品房的土地使用證，那麼當初上級主管部門是怎麼允許他們開發的呢？
蚌埠市規劃局副局長 劉峰：這還是一個歷史原因，蚌埠市全市的房管局的直管公房的土地權屬問題，在房管局和土地局分家的時候，這個事情還沒有協調好，房管局直管公房統統都沒有辦理（土地使用證），但是實際是它（房管局）在進行著管理，而且我們講的這個具體的項目，這是一棟危樓，我們不能因為全市土地權屬關係沒有解決之前，這棟危樓就不改造。
解説：看來，張公山房地産公司在沒有繳納土地出讓金的情況下，就開發了商品樓，是經過有關主管部門允許的。那麼，出現胡世元這樣的遭遇就不足為奇了。
解説：記者在中國消費者協會了解到，由於目前商品房市場的不規範，商品房投訴已經成為近幾年來消費領域的一個熱點問題，對於消費者以個人的力量維權的艱難，中消協投訴與法律事務部的王前虎主任深感憂慮。
中消協投訴與法律事務部主任 王前虎：如果説消費者是弱者的話，在購買商品房的時候，他的弱者地位是尤其的明顯，房地産開發商他為了獲取更大的利潤呢，往往是做了一些手腳，或者是在施工質量上産生了一些問題，那麼發生問題之後呢，房地産商往往自恃在當地有這樣或那樣特殊的關係，或者用一些不正當手段來建立自己的保護網，那麼這種地方保護在商品房問題上體現得尤為突出，應該説商品房它也是一種問題，應該是適用於《消費者權益保護法》的，這個房子是舊城改造的，本身它沒有獲得國家土地出讓的許可，因此辦不下來産權證，但是它又以商品房銷售的這種欺詐騙銷，而這種違約行為它（房地産公司）要承擔法律責任，就是應該退房、退錢，適用於《消費者權益保護法》，有欺詐行為就應該按照《消費者權益保護法》49條之規定給予雙倍的賠償。
解説：歷時4年，經過4場官司的敗訴，胡世元仍要執著地為自己討個説法，所不同的是，如今她已經順利完成了老年大學法律班的學業，拿到了畢業證書。
中國消費者協會對全國消協系統受理的商品房投訴統計：
1999年 2.1萬多件
2000年 2.2萬多件
2001年 2.5萬多件
主持人：胡世元説她會繼續把這個官司打下去，最終的結果我們也無法預測，因為她畢竟是在以個人的力量與一個集團相抗衡。房地産公司在沒有取得土地使用權的情況下，就已經開發了房産，上市交易，這既造成了國有資産的流失，也侵害了消費者的利益，是一種嚴重的違規違法行為，但其相關的主管部門卻以“先開發再補辦”的理由將其合法化了。據了解，在我國很多地方國有公房拆遷改造後作為商品房出售都存在這種現象。不論是從國家經濟的大局來説，還是從消費者權益來説，都要求有關部門進一步加大管理力度，讓老百姓能面對一個健康規範的房地産市場。
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