 節目名稱：《透視物業收費》
播出時間：2003年7月23日CCTV-2中午12:00—12:30
重播時間：2003年7月24日淩晨1:40-2:10
嘉 賓：北京朝陽園物業管理委員會主任舒可心
北京隆安律師事務所的秦兵律師
清華大學房地産研究所的副所長季如進
片 長：30分鐘
路一鳴：各位好，歡迎收看《商界名家》。中國古時候有一個名人叫孟子，據説小時候他的母親為了找到適合他成長的環境，曾經三次搬家，這就是著名的孟母三遷的故事，這説明一個人的成長，乃至他的生活質量，跟他的周圍環境非常相關，也就是我們今天常説的鄰居們對自己的影響，環境對我的影響，今天我們就來談談和鄰居的相處之道，不過我們今天講的鄰居是一個特殊的鄰居，它是物業管理公司。
路一鳴：今年6月國務院頒布了《物業管理條例》，這個條例進一步明確了物業公司和業主之間的一些權利和義務，但是很多人仍然對目前發生的一些不能讓人滿意的事情感到不解，我們希望能夠通過我們今天請到三位嘉賓的談話，找到這些問題背後的原因，和可能的解決辦法。
路一鳴：我身邊的這位是北京隆安律師事務所秦兵律師，歡迎秦律師。其實我都不用介紹你，因為那個《204條商品房買賣合同》，讓你一下子成為老百姓特別的喜歡的人物了，歡迎你。秦律師身邊的這位是清華大學房地産研究所副所長季如進教授，歡迎季教授，季教授研究這個領域多長時間了？
季如進：將近10年。
路一鳴：將近10年。那可能比我們很多人接觸“物業管理”這個名稱的時間還要長。我對面的這位是北京朝陽園業主委員會主任舒可心先生，歡迎舒先生，舒先生你的身份很特別，好像是國內我們能很少能看到像你這樣專業的、專職的業主委員會主任。
舒可心：對，我覺得這個工作實際上是一個社會活動，很有意思，可能暫時沒有經濟來源，但是這個工作本身很有意思。
路一鳴：在準備這期節目的時候，我的很多同事和朋友一聽説我今天要跟你們三位談話，他們就特別踴躍地提供了一些問題，我發現最集中地表現在收費方面，老百姓或者業主，他倒不在乎能交多少錢，但是這也是一個條件了，他一定要知道這個錢我交得有沒有道理，比如説咱們進賓館，你們肯定都住過賓館，一進賓館這個房間裏它有個價目單，各項服務應對著一種價格，熨襯衫50，領帶5元怎麼怎麼樣，但是這個物業公司往往交給我們的單子，它沒有事先約定和説明，所以老百姓在接到這個東西的時候，業主就覺得這是哪兒來的項目，哪兒來的費用？
季如進：你説的這點很好，就是物業收費，在物業管理實施過程中，不管你怎麼收費，必須要公示，而且要提前公示。
路一鳴：提前多長時間？
季如進：應該是在你入住之前，就是我買房子的時候，按照現在的條例和以前實際上都是這麼要求的，但是很多公司都沒有做到，就是賣房子的時候就要告訴你，入住以後物業費大概是多少錢，還有哪些收費，應該告訴，咱們先不説它高和低，你就告訴一共要收多少錢，不能等我上了車，進去你説，我一落座你説坐還得交坐票，站還得交站票，就是很便宜他也不高興，這是第一個，所以這次《條例》，包括“266號文”都講的是合理、公開，起碼要公開，而且要提前公示。
路一鳴：你這一點一下子提醒了我，我剛剛買了房，我在簽購房合同的時候就是不知道這個物業，我知道它是一點八元一個月，我不知道它有什麼內容，我也不知道它將來還會擴展到什麼內容上去。
舒可心：很多房屋房地産糾紛也好，物業管理糾紛就來自於這個，入住的時候，還要交5千塊錢的，入住以後，這個開通費那個開通費，其實老百姓不是沒有這筆錢，只是覺得在這種情況下受了愚弄，説非讓我交這個錢，其實真的公示是最重要的。
路一鳴：好，我們這個節目得到了第一個重要的信息，就是在簽合同的時候我們就應該知道，我將來要交哪些費用？
秦兵：我倒想，就是現在業主和物業公司之間之所以爭議太多，重要的原因就是物業公司收費不透明，比如你收了多少錢，你存在什麼地方，怎麼用的，用了多少？
路一鳴：還剩多少錢？
秦兵：對，還剩多少錢，這個不透明，實際上你如果能夠完全透明，大家也就沒有這麼多怨氣了。
路一鳴：我這兒有幾項費用，教授你給我看看這個算不算惡意，電梯運營費、水泵運營費、保安巡夜費、保安器材費。
季如進：這個好像是不應該收的。
舒可心：頭兩項應該沒什麼大問題。
季如進：對。
舒可心：第二兩項，第三第四項……
路一鳴：保安巡夜費，保安器材費。
舒可心：第三第四項這兩項是師出無名的，
季如進：這個叫重復收費，因為在物業管理費裏，有一個專項是保安費，保安費的第一項，除了人員工資酬金以外，接著就是保安的器材費，保安巡夜費是保安工作所需要的，那你總不能清潔工我説我還有掃地費，笤帚費那就不合適了。這個就不知道是哪個小區，這個就屬於重復收費。
路一鳴：這些小區其實在全國各地並不少見，所以我現在很想知道，我們能不能現在告訴這些業主們，我該交的費用包括哪幾項？都有哪幾塊費用，咱們先得講清楚，季教授？
季如進：按照國家計委“266號文”，定了這麼“八加一項”，第一項是管理服務人員的工資，和按規定提取的福利費，第二是共用部位，共用設施設備的日常運行養護費用，第三（到第八項）是保潔費、綠化費、保安費、辦公費、固定資産折舊費、法定稅費，此外還有一個物業公司應該提取的合理的、適當的利潤，如果説你做了保險，保險費也可以算進去。
路一鳴：好，現在就是這麼一系列標準性的塊狀的分類當中，我們再討論細節性的內容，比如説物業費，我們小區是一點八元，朝陽園呢？
舒可心：我們小區是實際上現在的預算是6元9角5分，每平米每月。
路一鳴：那比我們小區可富貴多了？
舒可心：但是因為它的各種費用的花費確實也比較多，隨便給你舉一個例子，我們有一個三千平方米的帶游泳池的會所，這個會所的運營費用全部由物業管理費來支付，還有一項花費就是洗樓，每年洗樓兩次，包括洗樓和洗玻璃，還有我們小區裏面還有班車，班車是物業管理費，就是業主自己的班車。
季如進：它這個是高檔的，它這個屬於享受型的物業管理，中國現階段絕大多數的不要説是普通的工薪階層，一般的人都達不到這樣的，不具有代表性。
路一鳴：那我就很想知道，比如説我現在覺得他們的物業費挺高的，不管它那個服務有多高，反正我承擔不起，但是我這一點八元按説在市裏算是低的了，這個價錢是怎麼定出來的？
季如進：這就是你談的，就是物業費剛才説的第一個原則，我們説要提前公示，第二個原則是“質價相符”。
舒可心：對。
季如進：你是吃什麼飯付什麼賬，物業管理宏觀地講，我們説它有一種基本的保障型，就是按照最基本的要求，垃圾得清運吧，現在我們説日常總要有個保安，日常的樓梯燈泡壞了總得維修一下，這個最基本的我們叫保障型，還有再高一點的叫服務型，在這個基礎上我們增加項目，因為隨著生活水平的提高而增加，第三檔次就是舒主任他們有錢，他們幾角錢幾塊錢，他買房子多少錢呀，他也不在乎。
舒可心：不是不在乎。因為他這個租客也好，住戶也好確實有這個需求，你比方説我們小區24小時有前臺服務，經常會有夜裏深夜回來的人，包括維修，那麼經常會有夜裏面也要保持維修，這個都要需要人力的。
路一鳴：問題在於我作為一個普通的業主，我在入住之前我並不知道我該享受哪些服務，我這一點八元該是哪一個級別的服務，是三星級的還是四星級的，這個時候是不是會有很多案子落到秦律師那兒去了？
秦兵：對，比較多，就是到底對這個收費的內容和價格産生爭議，比如説你現在一點八元，很有可能有的人付了三點八元，還達不到你一點八元的標準，這時候就需要有一個專職人員對價格進行深入地了解，然後和物業公司進行談判，如果能達成協定，那麼我們就繼續合作，如果達不成協議，比如説可以解聘物業公司，或者是通過訴訟要求物業公司退款。
季如進：因為是這樣，大多數人可能會有一個感覺，就是物業服務好不好，這個質量標準，一個對這個標準怎麼定，它有一定的彈性，就是保潔到底什麼叫整潔？
路一鳴：一天掃幾遍？
季如進：對，一天掃幾遍它只是一個量，不見得掃兩遍就乾淨。
路一鳴：不能掃乾淨？
季如進：肯定掃兩遍比掃一遍乾淨，不見得，這是一個，還有一個到底這個成本核算下來應該收多少錢，這個就帶有一定的專業性的問題，但是它又不可能是完全像我們説21吋彩電和29吋彩電差一個價一量就出來，有時候又不太好量。
季如進：現在據我所知建設部也好，還是北京市也好，都在不斷地完善物業管理的一些服務的基本標準。
秦兵：搞定額。
路一鳴：定額是什麼意思？
秦兵：定額就是説保潔保安按具體的工作數量和具體的付款。
舒可心：這個可以量化的指標。
路一鳴：保潔可以一天掃三次，保安一晚上轉四圈。
季如進：比方説垃圾袋吧，我收你一塊多錢的，我每天一家發一個什麼樣垃圾袋，收你三塊錢的要發一個什麼樣的垃圾袋，就這個垃圾袋檔次就要高了，要像你這樣收的可能就得發更好一點的。
舒可心：發垃圾袋。
路一鳴：那是開玩笑了。更多的業主為什麼會對價格敏感呢？可能價格只是一個表面的現象，更多的是他看不到，看不清它背後的服務質量。
秦兵：對。
路一鳴：他沒有一個他自己拿得準的標尺去衡量，
秦兵：對，不透明沒法比較，沒法精確地表現，人們對這個價格産生動搖和懷疑。
路一鳴：國外有一個五萬平方米的小區，它只有一個物業管理人員，還能把這個小區管得很好。
舒可心：這很正常。
路一鳴：那咱們為什麼大幫結夥的？然後物業公司還會告訴你，保安少了，小區的安全不穩定，我必須得多雇保安，保潔員少了你那樓道掃不乾淨，這是怎麼回事？
舒可心：他一個人主要是從事項目管理，但是很多東西他還要其他專業公司去做，這是一個社會化的問題。
季如進：是這樣，物業管理基本上我們可以分兩個模式，一個模式就是連操作層都帶，就是我這個物業公司有管理層也有操作層，有一個總的我就是管理層，然後我下面就聘，你比方説我把這個委託給保潔公司，那個委託給保安公司，像你説的國外這一個人的情況，他實際上就相當於一個項目經理，你們全都交給我，我去和諸位簽合同，保潔公司、保安公司這麼簽合同。
舒可心：因為物業管理當中有很多項目是沒有必要請一個整人的，比方説我們小區游泳池的水質的管理就沒有必要用一個人的資源，因為他每天只來10分鐘，就檢查一下，你比方上蒸氣就是叫什麼採暖鍋爐房，因為它只有冬季有工作，夏季沒有工作，所以這個時候它的人員就冬季請來，夏季可以不來，夏季可以少來一些人做維護保養工作，所以很難一下説這個物業管理費和物業收費的高呀、低呀，好與壞，真的確實很難説，很多方面是我們業主不了解的，特別是在物業收費業主能夠看到一般都是保潔和保安，所以一説物業費就説保潔和保安，其實有很多公共財産和公共設備的保護保養都是在地下室進行的，在設備層進行的，很多員工，物業管理公司的員工他們都在很辛勞，辛苦地工作著，那麼業主可能都看不見，這也是事實。
路一鳴：所以很多物業公司它們好像也有一肚子苦水倒不出來，因為在媒體上好像是業主的這一方聲勢特別浩大，包括出現了像秦律師這樣的“領袖”，開個玩笑。
舒可心：我覺得這個問題還是出在物業管理公司自己的經營理念上，其實我們從商業角度來看最容易做的就是保潔和保安，就是最容易做的就是這些表面功夫。
路一鳴：你覺得是最容易的？
舒可心：對，這個技術難度非常低，對，真正的比方説高壓配電室的這個工作就需要有專門人員，這個人工可能會很高，可能一個高級工人的工資是三個保潔員的工資、三個保安員的工資，所以其實做好保安不是太困難，但是相反的是把這個大廈維護好，維護好它的使用功能，讓它長久地有這個使用功能這是很難做到的。
季如進：所以大家現在理解（物業管理）就是保潔保安，我們很多物業公司實際上也起步時間不長，如果把物業不管好，那（建築和設備）50年的（使用期）你給浪費10年，你浪費了我20％，那是多大的錢呀！
路一鳴：你這一點印證了我的一個設想，因為我來到演播室之前我剛才碰見我們領導了，他説他的小區就倆樓，那個物業公司的頭一個月掙一萬五千塊錢，而且他確實遇到了這些不明不白的費用問題，他説他們的附近根本沒有一棵樹，但是他每個月還要按期交綠化費，對方給他的解釋是，因為我到時候要種樹的時候，那可是大規模的投入，所以這個錢我得慢慢先收上來再説。
季如進：那就不對了。這個就不對。這是假設性的“以後”。
舒可心：首先一個小區綠化率，可能是國家規定的30％左右在北京，這個綠化建設是由開發商負責建設的，那麼今後的維護和保養肯定是使用人，就是業主要出，包括今後的更新都由業主來出，但是第一次的建設費用一定是開發商出的，如果你沒有建設綠地，或者你把綠地都硬化了，拿什麼水泥都蓋上了，那這筆錢你收了都幹嗎去了？
季如進：簡單一點，舉個例子，我這兒現在沒電梯，我收你電梯費，説10年以後我給你裝一部電梯，我先收著，這個總沒道理吧。
秦兵：我覺得並不在於這個錢收了以後做什麼用，關鍵在於整個過程是不是公開透明的。
舒可心：從另外一個角度，物業管理公司它是一個公司法人，它也琢磨我憑什麼要公開我自己的賬目，這個也是一個普遍的情況。
季如進：這裡要解釋，就是你收上來的錢按照政府的要求也好，按照市場經濟的要求也好，必須把收上這些錢怎麼花的，原原本本地一五一十地告訴廣大業主，為什麼？這個錢不是你的，包括很多人都以為物業費是物業公司的，不是。物業費我們大家住在一個小區裏，你交一份，我交一份，相當於咱們在那兒吃飯AA制，然後你物業公司取什麼，取你應該拿走的那份酬金，應該是這樣的。
路一鳴：現在有很多你交一項、我交一項的項目大家不知道怎麼交，比如説公用電費、樓道裏的用電、垃圾清運費，它是按戶交合理呢？還是按面積交合理呢？
秦兵：現在咱們國內普遍實行的是按面積吧？
路一鳴：我是按戶交的。
秦兵：我覺得有一些是應當按面積，有一些可以按戶，比如説垃圾費，實際上比如説你們家500平方米的房子，我們家住100平方米的房子，垃圾産生量正常家庭應該差距不大。
舒可心：從絕對公平意義的角度來講，應該考慮資源的消耗和收費之間的關係，你比如説共用區域的消耗，實際上和你分攤的公共面積的多少有關，你的房子大，你分攤的公共面積多，你當然盡的義務就要多，你獲得的利益還多呢，對不對，但是有一些資源消耗，比如説車位，舉個例子來説，車位實際上它是跟戶的多少有關，包括像垃圾的産生，它跟戶有關，所以在物業管理收費的這些有關的政府指導性文件當中，你看到有的是按戶收的，但是按戶收，最終在物業管理收費的那些單據上，都折算成按平米收了。
路一鳴：你剛才説到一個一個車位，我又想起一個事情，車位算是公攤面積嗎？
秦兵：車位有兩種，一個是地下車庫，再一個是地上的，咱們先説哪個？
路一鳴：咱們先説地上的，先説能看得見的。
季如進：這個大部分算公攤。
舒可心：我解釋一下，這個公攤的概念是大家攤了，實際上我們説公攤，意思就是公共的利益，但是“公攤”這個詞在觀眾當中，在業主當中可能理解為，攤到他的房屋面積裏面了，所以我想跟大家説，實際上地上的車位所有權，是全體業主共同擁有的財産，並沒有攤到你的房屋面積裏面去。因為它不是建築面積，一個建築物才可能談到，是不是攤或者是不攤。
路一鳴：這個車位是全體業主共有的財産，那車位的租位費交給誰？
秦兵：交給業主呀。那是業主的公共的利益。
路一鳴：我現在是交給物業公司的。
秦兵：對。你交給物業公司，物業公司收到以後，它扣除一定的自己的勞務費以後，餘額要補充物業管理費。
舒可心：這個我想跟你主持人有一個問題，如果你把錢交給中央電視臺的會計，你能説是交給會計了嗎？你一定説得交給中央電視臺，所以實際上物業公司收費這個行為是它們代替業主來履行的。
路一鳴：這個錢最後屬於誰呀？
舒可心：這個錢是業主的，扣除物業管理應該發生的一些成本，管理成本。
舒可心：還有包括這個物業公司，應得的酬金或者利潤，剩下的錢應該是補貼物業管理的。
季如進：它是屬於全體的。
舒可心：屬於全體業主的。
路一鳴：我可不可以這樣理解，由於有了租車的車位費，地上部分，所以我的物業費每年交的時候會少一些。
舒可心：對，一定是這樣，有一個小區1600個車位，一年光地上停車位的收入就將近300萬，而它一年的物業管理費的收入大概只有100多萬，你可以算算，實際上這就是為什麼物業管理公司嚷嚷窮還賴著不走的原因。
季如進：所以説如果你要是公佈賬目的時候，我一年花了100萬，收物業費80萬，停車費10萬，還有什麼地方的公共收益，廣告費5萬等等這樣，應該是這樣公佈。
舒可心：我在物業管理方面做了這麼長時間了，監督物業管理公司的賬，我覺得最要監督的不是它的主營收入，而是它的其他收入，這個其他收入一定要讓它列細，都有哪些收入？我接觸過很多小區，在物業公司的公佈賬目當中，它只公佈物業管理收入，然後一大堆，指出這個是賠錢的，實際上不是這樣，物業管理收入還有許多其他收入，這一項很多小區的物業公司就是不做這個。
路一鳴：我們化裝師説，他們那個小區的物業公司大概三分之一的業主的取暖費收不上來，他們也覺得叫苦連天，這是為什麼呢？
秦兵：關鍵你為什麼收不上來，我估計可能有的時候是溫度達不到。
路一鳴：所以人家拒交。
秦兵：對，一般的業主，就是説我接觸的大部分業主，都是比較通情達理的。
舒可心：這跟通情達理我覺得也沒什麼關係，物業管理公司其中有一個工作責任，就是收取小區業主的各項費用，這是它的工作責任，它收不上來就是它工作沒做好，這是它表面上的。但是什麼原因收不上來，有可能是秦律師説的，是暖氣溫度不夠，也有可能是因為業主惡意不交錢，因為一個小區一千多個業主，什麼樣的情況都有。
秦兵：這種情況少。
路一鳴：我在這裡不妨替物業公司問一句，我們一直站在業主的一邊，物業公司在遇到不交必交費用的業主的時候，它有沒有權利處罰他？
秦兵：處罰不行，它應該起訴，到法院去起訴。
季如進：你用什麼處罰，你沒有行政權力，你沒有執法權力，所以這次《條例》寫得很清楚，可以起訴，而且這種起訴像找到秦律師，那肯定就是馬上解決的，要快速解決，就像交通事故一樣。
路一鳴：這可能有一個前提，秦律師我不知道大家注意到沒有，業主是非常有積極性去起訴物業公司的。
秦兵：也不是。
路一鳴：而物業公司如果起訴，這個小區裏三分之一的業主，那對它來説可能是一個巨大的成本？
秦兵：倒不是，他起訴的越多，他的那個收益越大，成本越低，因為請一次律師，我起訴了三戶花三萬塊錢的律師費，起訴三萬戶有時候大概也就是三、五萬元的律師費。
路一鳴：這就是你的報價，是吧？
秦兵：不，是這樣，他的支出相對來説成本比較低，但是業主起訴物業公司，相對來説比較困難。比如單戶我就為了整個冬季的溫度，比如這個事起訴物業公司，我舉證成本非常高，所以大部分情況下，業主很難通過訴訟來保障自己的權益，只能是拖延，拒付款，等待。
舒可心：現在實際上業主的訴訟成本，和物業公司的訴訟成本都太高，訴訟效率特別的低，這個也是現實，但是原來為什麼這樣？是因為沒有《物業管理條例》，法院沒有判案依據，這真的是讓法院很難做，現在有《條例》了，成法律了，加上法規，相應的法規配套出臺了，在審理物業管理案件的時候，可能會效率會高一些。
路一鳴：我剛好有一個關於舒先生大概的簡歷，你大學修的是計算機，畢業以後在大學當助教，現在是專門做業主委員會的主任，連公司都不開了？
舒可心：對，因為開公司沒什麼意思？
路一鳴：你開過公司？
舒可心：當然了。
路一鳴：你覺得這個有意思？
舒可心：對，我不開公司我怎麼有這麼多商業經驗，如果不是公司的老總根本看不懂賬，根本看不懂資金平衡表，所以一般的業主如果他不是財務人員肯定會很困難監督物業公司，這就需要社會化，需要審計師事務所來協助業主來監督，但是首先這個權利是業主的，業主一定要有。
路一鳴：業主除了給你這麼多權利，還給你多少錢？
舒可心：沒有，沒有任何報酬。
秦兵：他現在是玩，他現在也有報酬，只不過是興趣。
舒可心：對了，我的報酬是成就感，實實在在説我的報酬是成就感，包括我坐在這兒也是我的報酬。
路一鳴：但不是現金的報酬。
舒可心：對，當然了，因為精神和物質都是要的。
路一鳴：我們更多的小區能達到他們那樣的程度嗎？我現在問教授呢？
季如進：在可預見的時間，第一，你那個小區做的是不是能夠代表未來中國社區的一種模式，我沒有思考，第二，在現階段大多數小區是不可能的。
路一鳴：你是喜歡制度化思維的人，我們可以用制度保障出現這麼多的人嗎？
秦兵：可以，用制度倒可以保障，比如説我們建立一個制度，比如説對業主委員會，第一要專業化，第二我們要付酬，除了付基本報酬以外，我們還可以給他獎金，他為業主節省了比如説100萬元錢，我們可以獎勵他30萬元錢。
舒可心：這個實際上還是和業主的素質有關，一個小區最終的權利掌握在業主大會手裏，掌握在業主委員會手裏，掌握在這個小區自己的業主手裏，你這個小區自己的業主是什麼素質，你的物業管理水平就有一個什麼水平。
秦兵：在沒有制度的時候，素質起著很大的作用。但是一旦有了制度，這個素質我覺得就不重要了，就是每個社區我們都可以推廣。
路一鳴：所以這個看來各個小區的形式不一樣，情況不一樣，條件不一樣，也需要不同的思路去解決問題，這裡面可能法律制度起作用，知識教化在起作用，熱心群眾在起作用。我們更多的人如果來關注這個問題，而且保持這種關注的話，我們希望這些問題能夠儘快地得到解決，感謝三位今天來到我們演播室。
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