編導：章韌
主嘉賓：北京春天商業有限公司董事長尹鐵錚
東莞三元盈暉投資發展有限公司副總經理黃海濤
南開大學國際商學院院長李維安博士
輔嘉賓：正大集團租賃部助理副總裁 鄭義
香港高寶諮詢服務有限公司高級項目經理寥家瑩
主持人：觀眾朋友大家好，歡迎收看我們今天的《商界名家》，我們今天探討的，是一個比較新的話題，叫做“摩爾”，首先呢，我先來介紹一下我身邊的幾位嘉賓，我身邊的這位是北京春天商業發展有限公司董事長尹鐵錚先生，歡迎你，中間這位是南開大學國際商學院院長李維安博士，歡迎你。還有我們東莞三元盈輝投資發展有限公司副總經理黃海濤先生，歡迎你。另外，我們今天現場的觀眾，有很多是跟“摩爾”有關係的一些投資商，還有一些顧問公司的朋友，也歡迎大家。
作為一般的消費者，咱們有誰比較了解這個“摩爾”，知道這個“摩爾”到底是個什麼呢，能不能給我們舉手示意一下。
主持人：我有一個感想，就是我們為什麼叫它們MALL呢，就是好像找不到一個更合適的詞來翻譯它，只好用一個代稱叫做MALL，咱們三位都是專家，能不能用一個非常簡短的話來解釋一下，到底什麼叫MALL，你們怎麼翻譯它。李先生先來。
尹：要用一句話表達出來，那就是消費城市。
主持人：博士看一看，你怎麼能用更短的方式。
李：要通俗地講，就是適合消費者多種需要的現代大集，不是趕集嗎？
主持人：現代大集。黃先生。
黃：它是一個上海市的淮海路的升級版。
主持人：就是一個現代的商業街。
黃：對
主持人：其實各位都是拿了一些我們現在很熟悉的商業業態形容MALL的，但是這個MALL好像跟它們都有些本質的不同，那麼這個本質的不同到底在什麼地方呢？
尹：這個MALL就是這樣，不光是買東西，要是買東西，比如説要方便的話，超級市場它是可以克隆的，對吧，都是一模一樣的，它講究的是一個物流效率，MALL呢，似乎有點像電影，不同的位置，不同的題材，它有不同的感覺，所以MALL呢，是一個感受型的經濟，是經歷型的。
黃：我想用一個通俗的話來講，MALL它是一種集合了多種業態，百貨，大型超市，名牌店，專業店，多元化混在一塊，它的功能也是多元化的，在這個MALL裏面呢，它的休閒娛樂旅遊的成分是非常重的，在MALL裏面是一種體驗經濟，在購物當中享受的一種輕鬆的，歡快的氣氛，它適合於家庭，跟一般的購物中心，區別在於什麼呢，購物中心它的購物性是主要的。
李：MALL的英文原意就是大的林蔭道，所以從這個意義上。當然，現在它又演化了。
主持人：直接翻譯過來是大的林蔭道。肯定理解不了。
李：有的人説MALL是一個有頂棚的商業街，但是現在怎麼説是趕大集呢，實際上，就是消費者有多種需求，你比如説舉一個例子，我星期天了，我和我家裏人要出去，商量定不下來，因為我不願意購物，我研究累了，我願意出去看看綠色，出去轉一轉，我愛人願意購物，小孩呢，又不願意購物，你素質教育，你讓小孩整天往商場去轉，我們這一家人呢，就難以找到一個共同去的地方。
主持人：現在到了MALL呢，就各取所需。
李：對，MALL就是有這麼一個體會，多功能啦，你去了以後，這是從一家人來講的，包括從人的需求來講的，收入到了一定程度以後，不光是購物了，購物穿衣吃飯這都解決了，除了這個以外，像娛樂啊，旅遊啊，其它形式，這樣的不管是一個家庭還是一個人的組合，一起到MALL。
主持人：剛才三位的確是費了不少的口舌來解釋這個MALL，那麼隨之而來就有一個問題，從我們消費的環境來看，是不是能適應這個MALL，為什麼在這樣一個時候，我們會出現這個MALL，以前為什麼沒有？
尹：應該是在收入水平達到一定的支持度，他要消費，不是説只為穿衣吃飯，絕對是這樣的，因為它是經歷型的，你自己的基礎還沒達到呢，你有什麼可經歷呢，所以這個標準呢，應該是在業內人士也有一個統計，怎麼也得人均（收入）1000美元，全年啊，在這個水平以上，支撐這個MALL一點問題沒有。
主持人：兩位呢？
黃：作為一個MALL來説呢，基本上是4個方面都具備，一個就是説，整個交通大體系，你像國外的MALL，都是建立在一個輪胎上的MALL經濟，它建在輪胎上，我們説它是建立在一個方便的、高速的大交通體系上；第二個就是運營開發成本的問題，首先作為一個MALL來説，MALL本身，你在它裏面購物，你所買的東西，應該是比在其它的地方買的東西便宜一點，所以説你未來的經營成本，也決定了MALL經營的成功率；第三個，我覺得是一個政策準入的問題，政策性的問題，對於一個MALL來説呢，它需要一個比較有實力的大賣場，有實力的百貨店進駐，才能形成一個穩定的經營關係，目前國外的一些著名的零售業集團，紛紛進駐中國這個市場，為MALL的生存提供了一個非常好的技術條件，我覺得三個方面。
主：另外一個方面是什麼呢？另外一個方面就是非常重要的，這涉及到消費者的問題，就是消費者的心理，他的需求，未來趨勢。
主持人：所以我們現在就來問問消費者。我們來問問場上的這些觀眾朋友，剛才幾位描述到的MALL具有的這些功能，是不是符合我們的需求。哪位朋友來先發一下言。請
觀眾1：首先要有個地方，可以讓我們去趕熱鬧，像趕集一樣。
第二個呢，是那個地方的商品，要能夠滿足我們的需求，比如説價格上，還有品質上等等，我覺得這樣就行了。
主持人：我覺得他帶出了一個很重要的問題，比如價格上，MALL的商品價格會不會比一般的商店便宜呢。
尹：要低的，一般大多數的MALL它設置的位置在郊區，所以它的地價等各方面的成本都要低，而且平均高度是兩層左右，不用挖那麼深的地基，蓋那麼高，所以它的整個造價會低的。
主持人：説起來像簡易房一樣。
尹：也不是簡易房，比較現代了，所以能夠達到便宜的目的。
主持人：李博士認為呢？
李：我認為，這是相對而言的。
尹：加上車輪也不便宜。
主持人： 對。
李：因為MALL現在國際上有三種形式，一種是美式的MALL，一般發展在城郊結合部，從這個意義上講，符合尹總的看法，因為城鄉結合部的地價便宜，其它方面成本低，在這種情況下，一般情況下，MALL的經營成本要低。
主持人：但是剛才尹先生補充了一句，加上車輪可就不便宜了。
李：這是另外一個，但是在裏邊呢，具體地説，不能一概而論，有的你比如説放到百貨店裏，它的價格就不低了，那麼放到倉儲式超市裏那就便宜，
主持人：黃先生，剛才我們説到東莞的這個MALL，是不是你們也是投資者之一呢？
黃：對，我們是投資者。
主持人：那你們在做這個的時候，有沒有考慮到消費者的需求，比如説，剛才我們這位朋友提到的價格問題，你們將來把它放在一個什麼樣的位置上呢？
黃：應該這麼説，剛才兩位都從開發成本和經營成本這塊考慮為什麼未來的商品價格會低，我覺得還有一個就是説，目前國內的産品為什麼説它的成本高，它的成本現在主要不是在製造成本這一塊，主要是流通成本這塊，像一個大MALL的話，一個大型的SHOPPING MALL，它能産生一種相當大的規模經濟，甚至來説，産生一個比較好的配送中心，可以大大地降低流通方面的成本。
主持人：所以你的答案就是，將來你的商品可能會便宜。
黃：對，對
李：剛才説加上車輪，那就貴了。
主持人：對啊，我要開著車去買東西呢？
李：這個問題呢，我就回想起來了，我們把人不能完全看成是一個經濟人，雖然經濟學上有一個假設，人是經濟人，經濟動物，但是不能完全看作是經濟人，為什麼這樣説呢，當年我們中國引進電視機的時候，我記得大家算過賬，説這個電視機，這個錢的利息很高，我把買電視機的幾千元放到銀行裏，你買電影票看都夠了，要電視機幹什麼。
主持人：但是還擋不住大家買電視。
李：你看擋不住吧，這個有車的時候，他還説要出去溜溜車呢。
尹： MALL的消費半徑不是以直接距離，而是以時間，到達時間（來講算的），這個車輪的問題是和它相輔相成的，這是一個現代化的體現，這個車輪有兩種，一種是公交，一種是私車，你不能一概而論，全都是私車，公交發達一樣啊，就是人們的活動半徑大了。
主持人：不過剛才我覺得李博士提到的這個，可能開車去買東西，開車的這個過程本身也是一種享受。就好像很多人學會開車之後，買瓶醬油他都要開車去買。這樣算的話，一瓶醬油可貴了。
黃：國內的MALL並不是看所謂的私家車的擁有量，這是交通的一部分，交通還有一個很重要的方面，就是集散交通，比如説通過地鐵，輕軌，或者等級公路，來完成這個（出行的過程）。所以説呢，像這個就是説，針對的應該是一批有一定的消費層次的，需要一種多元化服務的這樣一個層次，但是不一定是有車，不是説SHOPPING MALL是一個貴族的天堂，有車才能去，只是説你能夠到達就行了。
主持人：哪位朋友來表達表達態度，願意不願意專門抽出時間來，開著車或者是坐公交車，到這樣一個MALL裏去，然後呢休閒，娛樂，訪親會友，最後購物，上面有一位朋友，請。
觀眾2：我們公司是一個專門的培訓機構，我們每個星期六、星期天都組織這樣類似的大型的企業家聚會，據我了解，星期六和星期天去懷柔的人是最多的。
主持人：星期六和星期天京順路總是堵車。
觀眾2：總是堵車，我覺得從環境，從購物來説，一家人能出去放鬆，遠離市區緊張的環境，滿足了放鬆的需求，也滿足的購物的需求，其次呢，滿足了都市文化生活的需求。
主持人：謝謝，非常感謝。還有哪位朋友？請。
觀眾3：我現在對MALL有一個概念吧，我感覺MALL好像是提供了一個平臺，為消費者和商家包括旅遊啊，消閒啊，各方面提供了一個平臺，當然MALL的發展將來也就帶動了周圍的經濟，什麼房地産啊，可以吸引人氣，但是如果MALL將來可以吸引到這麼多的人，和人流，它可以興旺的話，它也可以形成一個新的市中心。
主持人：這是不是就是尹先生剛才説的，消費城市的一個結果。
尹：對。
主持人：其實我想這位朋友的問題，給我帶來另外一個方面的問題，我們都説到了，消費者是否認可我們的MALL，假如他們真的認可了，那麼這個MALL出現之後，會對我們的消費者，反過來又會對他們的生活造成什麼樣的影響？
尹：我是覺得能夠促進兩極發展，這個兩極不是窮富兩極，是形式上的，剛才説過，遠離工作環境對吧，將來的工作是什麼工作啊，上網的人非常多，靠網絡的， MALL的這個經濟是出行經濟，所以這兩種必須要配合，你這個多了，必須要有這個，所以出行就帶來很多很多東西了，不光是車輛增多了，服務啊，信息服務啊，全部都上來了，它有一個連帶的帶動，好比超市，頭一次引進超市的時候，我也想到過這個問題，由於一個超市的形態有了以後，相關的業態，相關産業全部發展，做冰箱的，做各種冷凍機的，各種包裝物的，各種架子的，全上來了。
主持人：包括為超市提供配送的。
尹：對，全上來了，這個影響相當大，確實要改變下一代的經濟運行。
李：這個話題是非常重要，就是MALL本身能給我們帶來什麼，剛才説對有多種需求的消費者，可以提供一定的滿足形式，但另外一個呢，MALL的發展，和周邊地區、甚至和城市的發展是結合在一起的，因為它可以這個集中商業或者各種業態，集中了以後，帶動了周邊的地區的，周邊的區域的，或者經濟啊，或者地産啊，或者其它方面的，帶起來了，有些人到郊區了，那麼在郊區建了MALL以後，一個是適應這個需求，同時把郊區帶動起來了，這是它的有利的一點。
主持人：黃先生呢？
黃：我比較贊同剛才兩位的説法，對於一個MALL來説，它不但帶動相關産業，而且能做到什麼呢？引導生産，它可能將來的配送體系，發生巨大的變化，也能夠引導人的消費行為，目前來説呢，國內應該説生活水平在提高，但是國內沒有出現這種場所，一種平臺，現在我們要做什麼呢，我們要給大家提供這個平臺，讓大家在裏面非常快樂，享受一種購買快樂，這是MALL，這種大規模，大企業所能做得到的。
主持人：謝謝
主持人：剛才我們談的都是MALL的好處，但是MALL的毛病在哪，它可能潛在的問題，或者危險在什麼地方，能不能也具體地分析一下。
尹：危險也有，現在我們研究北京的MALL，重點研究的是兩塊，一塊就是它的交通，由於交通出行嘛，這是它的特點，不管是使用“公交”還是“私交”，由於出行車輛的問題，這裡有它帶來的一些問題。
主持人：一個是有車沒車，第二個是有車之後堵不堵車。
尹：對，遠，對，這是一個，交通是一個問題，還有一個是資源問題。
主持人：所以你説到交通，我倒想到了，這個MALL可能對城市建設，城市本身原有的城市功能的建設，也會有這個要求。
尹：有好處，我覺得有好處，你看消費集中起來到城外，它不擠壓城內的交通網絡，有人是從城外到城外，甚至從城裏到城外的也有，不是説都擁擠到城內的消費市場，都堵到王府井西單去了，它不會的，它有好處，分散了，分散了以後反而促進了交通的發展，車輛，我要到那去了，我要有車啊，我想看你們電視臺的節目，我得買電視啊，道理是一樣的，促進它，這麼一個過程，但是呢，你要組織不好這個網絡，肯定有瓶頸的，所以這個呢，是它要考慮的問題。
主持人：對，不要變成週日和週六的京順路，是吧。
李：這個要和城市的功能，包括你的交通路線啊，包括各方面配合起來才能做好，這個規劃。這是第一個方面，第二個呢，它要引進各種商家，我這麼大的規模，就是經營上的問題了。
尹：統一管理，分散經營。
李：因為它盈虧點很高，至少有幾十個億人民幣，幾十萬平米，對吧。這是第二個風險，第三個風險呢，我們國內呢，要看MALL這種形式，不能把其它業態全給取代了，人家該什麼店存在，可能有競爭是吧，在很大程度上應該把這種形式看做是挖掘消費者一種整合的潛在的需求，當然和其它業態有衝突，我説這是什麼意思呢，這種需求呢，剛才消費者不知道MALL是什麼事，我説這個意思是什麼呢，不能一哄而起。
主持人：我覺得可以引出兩方面的問題，第一方面是傳統業態，如果MALL出現了以後，傳統業態會怎麼辦？第二個問題，是如果説，剛才李博士提到的，大家不要一哄而上，如果一個城市的周圍，出現了四、五個MALL，或者更多的MALL的話，那麼投資商會怎麼辦？他們有沒有這個準備？我們場上有沒有來自傳統業態的朋友，來，請。
觀眾4：如果要談傳統商業，現在也在變，比如説王府井，新東安，它就是從形式上應該説也是按照MALL的一個模式改建的，它呢，比國外的所謂的MALL呢，還要先進，先進在哪呢，就是同時它還叫SHOPPING CENTRE（購物中心），中心的意思，還向高發展，可能國內包括王府井啊，還沒有準確的SHOPPING MALL，但是呢，我覺得中國應該有中國的特色，不一定完全按外國的那種模式去理解，從傳統商業來講呢，它還是有它生存的環境，生存的生命力的，從這個衝擊的角度來講，不會有很大影響。
主持人：謝謝。謝謝。我們也來聽一聽投資商的看法，一個城市可以有好幾十個大商場，甚至上百個大商場，但是它肯定容不下好幾十個、上百個MALL，所以對投資來，肯定是有風險的，一旦你發現在你的身邊會有很多人都在投資MALL的時候，咱們投資商會怎麼想？
觀眾5：我覺得這個要根據市場的容量來看，因為作為一個投資者來講，我們當然要考慮投資的回報，如果市場的容量夠大的話，這個市場的容量足夠大，大家都可以生存，而且可以盈利。
主持人：這位女士。
觀眾6：其實呢，從投資角度來講，他們投資方面一定好小心的，一定做出很長期的規劃，才可以投資一個那麼大的、長線的項目，因為蓋一個SHOPPING MALL來講，對外商啊，對內資來講都是一個很大的投資，不然的話，很難做得成的。
黃：一些做MALL的投資商，一股腦地上MALL，這種現象會不會有呢，我覺得可能會，但是我覺得可能不現實，為什麼，因為作為MALL來説，是具有嚴格的條件的，無論從它的資本運作來看，它是一個地産資本和商業資本相結合的，從它對社會的意義來看，它應該是成為一個政府的，一個社會的城市的，功能配套，不是你想上就上的，再一個就是説，它這麼大的資金量的運作，沒有實力的，也比較難上，再一個最主要的就是説，MALL的發展就是説，像國外的一些類似于家樂福啊，沃爾瑪、麥德龍等等啊，像這些商業企業，它們在國內做戰略布點，這種戰略布點來説呢，就意味著已喝了頭啖湯，所以説作為MALL的發展商來説呢，誰在這個戰略布點上成功了，我在這裡布了一個，比如説我在上海做了一個，會不會有人在我旁邊做呢，沒有人，你做的時候你首先要考慮，這個市場到底有多大，要不就是你死，要不就是我活，所以就是説呢，你説那種一窩蜂上MALL的現象我覺得短期內可能會，但是大家經過仔細的評估以後，這個現象可能會得到遏制的。
主持人：好，謝謝。我們再給一位觀眾一個機會，請。
觀眾7：我們現在是一個講求環保的世紀，在講求環保的時候，這個SHOPPING MALL的設計是不是關注了很多環保的因素在裏面？
尹：有，在北京嘛，這次是奧運，就提出了這個問題，就是作為生態型的MALL來考慮，嚴格的説有9個子系統，所以我們設計的時候呢，就儘量採用技術，首先要把主要的環境給做到了，不是説光綠化就行了，裏面的使用啊，各方面都有的，環保非常重要的，所以生態型呢，是未來的一個發展方向。
李： 我覺得這個生態呢，和業界之間的生態也有關係，我們以前就是説商場如戰場，不是你死就是我活，現在實際上，商場是生態場，各種形式存在，大家滿足不同的消費需求
李：所以我覺得今天的意義在於什麼，在於把MALL這個形式，讓大家明白是什麼東西，給中國帶來什麼，但是呢，我們不能陷入商業教條主義，就是我一定按照這個模式做，我們最終的出發點不能拿這種競爭模式，還是要滿足消費者的需要，提高消費者的滿足度，這個就達到了我們的目的了。
主持人：謝謝。
結束語：當我在想我們用什麼樣的話來做結尾的時候，我想起來我在很多的節目當中，都用過的一句話，就是我們為什麼會那麼樣地嚮往未來啊，就是因為未來總是不能夠非常準確的預知的，其實我們今天談的這個MALL，實際上某種程度也是在談我們的未來，從這個角度上來講，我們不能給這個MALL一個非常準確的描述，但是我們堅信，在我們大家共同努力之下，我們將來的消費體驗可能會跟我們今天不一樣。最後，我們非常感謝我們的各位嘉賓，也感謝場上的各位朋友，謝謝大家收看我們本期的《商界名家》。再見。
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