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最近，記者在同一位房地産開發商聊起房市行情時，這位在福州小有名氣、年上稅數百萬的開發商顯得十分無奈，他正在考慮是否要收攤。在記者一再追問下，這位開發商終於吐出了苦水。原來，他們公司的樓盤雖然大部分已賣出，但仍然要維持20多人的人員編制，這些人的任務不是跑部門辦手續，也不是賣房，而是動員購房戶辦理産權證，為銀行討債，為客戶還債。這位開發商苦惱的是：這樣的日子不知何時可以了斷。
怪，購房者不辦房産證
本來買房子，人們最關心的就是房産證。現在卻是開發商急，購房戶不急；有些公司還把房管部門的人請到現場辦公，並免費為客戶複印各種資料，可仍有些人不肯辦理，個別客戶甚至住了兩三年，仍不去辦房産證。
購房者為什麼不辦房産證？開發商又着急什麼？
時下流行的是按揭貸款購房，開發商在售樓之前，都要同銀行簽訂一份按揭售樓協議書。在這份協議書裏，銀行一般都要求開發商在産權證及其抵押手續辦理之前，要為購房戶提供全額連帶責任還款擔保；有的銀行甚至要求産權證及其抵押手續辦理之後一個時期，還要為購房戶提供還款擔保。購房戶無力還貸時，銀行就從開發商的賬戶上劃扣。如果銀行提出回購要求，開發商要負責回購並歸還全部貸款及其利息和費用，且回購價格得由銀行與購房者協商確定。
一位業內人士説，不願意辦理房産證的，都是不按期還貸的購房戶。這些購房戶有的是購房後預計收入發生了變化，有的是遇到意外變故，有的則是鑽了銀行與開發商簽訂的擔保協議空子，故意不還貸的。
購房戶不如期還貸，按照開發商與銀行簽訂的協議，開發商要承擔全額還貸的責任。據説，有些開發商一個月竟可以收到銀行幾十份還貸通知書，有時一個月竟給銀行劃走數十萬元。開發商抱怨説：為避免這種情況出現，我們只能小心地挂電話給購房戶，提醒他們還貸的期限到了，要趕緊到銀行還貸。他們確實還不了貸，銀行就毫不含糊地從我們的賬戶上劃扣。
解，多種渠道提供擔保
這種情況已經出現了，碰到只想鑽空子的購房者，開發商只能叫苦不迭。那麼，就沒有解決的辦法了嗎？
記者訪問了法律和業界的有關人士，一個較為普遍的觀點是，為防止國有商業獨資銀行和國家控股的商業銀行免受損失，目前各商業銀行在提供住房按揭貸時，都要求開發商提供全額連帶責任擔保和回購保證。從法律角度講，這不符合民事主體間的自願、公平、誠實、信用的原則。同時，從長遠的觀點看，由於按揭貸款長達一二十年，也不可能規避銀行風險，又給開發商諸多煩惱。
其實，也並不是沒有其他的解決辦法。據了解，1997年以來，在我國上海、深圳等城市相繼成立了置業擔保公司，為購房戶提供第三者擔保，既維護了按揭銀行的利益，也免去了發展商的種種保證。福州是不是也可試一試。這是辦法之一。
其二，可否借鑒國外的經驗，建立健全住房金融保險體系。目前，在我國住房按揭市場中保險險種主要有兩種：一是要求抵押物必須投保財産險，二是鼓勵購房戶投保人身險。而從國外較為發達的住房按揭看，保險公司還開設住房金融還款保險，住房貸款抵押養老保險、房屋質量保險等多種險種。
其三，能否成立按揭證券公司，以保證按揭的安全性和流通性。按揭證券公司可以通過發行債券融資並向按揭銀行購買按揭，經包裝後轉換成按揭證券上市，以此來降低按揭銀行信貸風險，推動按揭銀行接受更多的按揭申請，從而增加按揭市場資金流量，擴大按揭規模。同時抵押登記與證券制度結合，也有利於實現抵押擔保交易的簡化，節約交易成本，促進住房按揭市場的發展。
其四，要賦予公證強制執行效力。在住宅按揭市場中，目前銀行僅要求借款合同和抵押合同公證，卻忽視賦予強制執行的公證。經賦予強制執行的公證書，具有法律強制效力，當債務人不履行債務時，抵押權人可以依照公證的借款合同和抵押合同直接請求人民法院強制執行。
其五，完善住房按揭的配套法律。國外的住房按揭制度，對於抵押物處置非常快捷，不少國家法律都規定，借款人連續6個月沒有歸還貸款，按揭銀行即可向法院起訴，一週內就可將按揭住宅拍賣。我國《擔保法》第53條對抵押物處置則規定：“在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，可以與抵押人協議以抵押物折價或者拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。”這樣的規定，操作起來較繁瑣，不利於抵押物的處置。（劉志成）（福建日報）
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