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起價不是價
幾乎所有營銷行業都有起價這個詞，但惟獨房地産的起價讓絕大多數消費者痛恨，所以有人稱，房地産業的“起價不是價”。一方面，幾乎所有物業的最後成交價往往都高於起價的1000元／平方米左右，個別物業的最高成交價甚至是起價的兩倍。對於房地産這樣的大件商品而言，這麼大的價差是難以讓人接受的。特別是，幾乎所有的房價都是發展商自己定。也是自己説了算的，其中的水分與上下幅度都有相當多的人為因素，很讓消費者迷惑不解。另一方面，絕大多數項目在廣告中所標起價的戶型都是“已售完”的，這讓那些看廣告後想要買起價房而在第一時間趕到售樓處的消費者大有上當受騙的感覺，而實際上，很少有發展商願意出示那套“剛剛售出”的起價房的合同。第三方面，對於那些最終以起價成交的房，消費者也會發現那都是些問題房。
樣板房不是房
大多數樓盤都有樣板房，而大多數樓盤的樣板房與實景房之間都會出現或多或少的差距。首先是面積問題，除了實景樣板房外，面積問題成為實際所交房與樣板房有差異的最大投訴點，所以絕大多數發展商會在實際交屋時將樣板房拆除。另一方面，面積問題從某種意義上講是不精確的，是一種感覺問題。樣板房因佈置特殊，會讓人産生大的感覺，比如，樣板間裏傢具很少，燈光很強，色調處理簡潔等。這就如同同樣大小的圓點放在一起，由於人們的視覺誤差，會認為白色或紅色的大，而黑色的小。何況，在樣板房中，傢具的尺寸還會有問題，幾乎所有的傢具都可能被設計成小人國的，要小一號。帶上皮尺量一下床的長度即可發現。第三，我們還發現，絕大多數樣板房的窗外都經過精心處理，那些樹木、園林等，即使是底層用戶也看不到的。那種綠色、美好、開闊的感覺往往都隨交屋之時而突然消失。
花園裏沒花
早期，被叫成某某花園的房子相當多，在銷售時的討價還價中，很少有人會關心花園裏有沒有花，但入住時客戶們會發現？或因不滿借此發難？，原來花園裏根本沒有花，個別嚴重的項目甚至連草都沒有。其中，即使是有園林的項目，也會因持續開發，在相當長的時間內做不好園林。於是，“花園裏沒花”成了業主嘲笑發展商最尖刻的話。
於是，現在許多項目都不再叫花園了，但名不符實的案例依舊很多。諸如將一個社區叫成“一棟洋房”和“一幅畫卷”，將兩三層的矮房叫做“頂天立地”，將一個兩三個樓座的項目叫成“某某城”、或者自命為“名、豪、旺”等，不一而論。
自相矛盾的廣告
房地産廣告可謂良莠不齊，至於好壞，應該是“青菜蘿蔔各有所愛”。但對於一些自相矛盾的話，不得不另眼相看。諸如，早期時候流行“黃金地段、鑽石品質、玻璃價格”之類的説辭，現在又被創新，對於那些沒有地段優勢和品質優勢的樓盤，還有一個叫法是“熱點社區、冰點價格”。類似這樣的話可以理解為“強勢樓盤、弱智銷售”，是特別賣給情商高而智商低的新人群的。
期房等於“欺房”
相比之下，“欺名”不如“欺房”。房還可以欺？不買不知道，一買會發現，一些發展商簡直已經將“期房直接等於欺房”了。24小時熱水被“蒸發”了，問及便答曰：“安一個熱水器不就24小時有熱水了”；廣告、樓書、模型等都出現的中央綠地，交樓時不是花草樹木，卻長出新的樓座或其它建築來；許諾有的配套會所、學校、醫院等一概沒有，答曰後期待建等等。在面積、戶型、裝修、交屋時間等各個方面，都有沒完沒了的糾紛。所以，業內流行一句話叫“期房永遠比現房好賣”，因為到目前為止，很多現房都多多少少存在著期房銷售時遺留下來的一些問題。
對於期房的欺騙性，客戶不僅十分敏感，而且個別客戶甚至在懷疑開發商的誠信方面成了偏執狂。比如，一些樓盤交屋時外立面做了改變，或增加了園林雕塑，這本是發展商的好意，卻被客戶投訴。更有一發展商為交屋趕工，但材料一時缺乏，不得不安裝了比設計標準高檔的潔具和地板，也被客戶投訴，要求換回與樣板間一樣的潔具和地板。
看來，不簽訂上百條的交屋合同，永遠避免不了“期房等於欺房”的指責。對於此，客戶的投訴就更大了，為什麼沒有發展商“敢”簽更為詳細的合同呢？
炒作只炒不需做
從大的方面講，CBD炒作就有虛假承諾之嫌。所謂中央商務區應該是獨一無二的，在其它城區重復規劃各自的中央商務區似乎欠妥吧？CBD中央商務區缺乏幾大銀行總部和地下金庫也欠妥吧？CBD中央商務區因房地産發展的需要而不斷泛化、擴大似乎更欠妥吧？這些問題沒有誰會認真向客戶解答。
從小的方面講，諸如SOHO不能註冊辦公，概念雖好但實用功能卻弱，而國際大師設計、奧運社區概念、酒店式公寓等，也多有僅流於概念炒作的可能。對於某些項目而言，為炒作惟一要做的事，就是支付一大筆策劃費和廣告費，以增加項目管理成本。
入夥自然“起火”
基於以上某些發展商的“貧困”，在房屋交付使用時，問題就必然會出現了。而今，許多項目發出“入夥通知書”的結果，好像是通知了一群業主到現場來打架，導致了“入夥自然起火”、“入住無人住”、“交屋成焦屋”的現象。本年度，因入夥而糾紛四起的項目，僅媒體曝光的就有第一商城、麗舍、陽春光華、九龍花園、美麗園、朝陽園、戀日家園等，新近又聽説諸如萬泉新新家園、大西洋新城、華清嘉園等知名熱銷樓盤也有入住糾紛，知名樓盤少有倖免。
物業管理只管不理
即使客戶順利入住，還有物業管理也容易成為客戶“心中永遠的痛”。一方面是客戶對於名目繁多、收費過重的“物業管理費”缺乏必要的心理準備和承受能力；另一方面，確實也存在著大量的極不合理的收費現象。據了解，北京地區的物業管理收費標準在全中國各大城市中是最高的，而在這樣的情況下，北京的物業管理公司卻普遍抱怨説：物業管理是賠本生意，一年虧損數百萬等等。
貧困的TOWN HOUSE譯名
無法考證“湯耗子”的源頭，但有一解釋稱，不少TOWN HOUSE定位的那些嚮往田園生活的、充滿活力的年輕人，整天在城郊之間跑來忙去，用自己聰明的腦袋尋找發財機會，的確有些像“耗子”。
這個有關“湯耗子”如此形象的解釋的確令人捧腹。但笑完之後，我們發現了什麼？難道就沒有人意識到發展商自身的貧困？這個貧困的真相就是定位“湯耗子”的錯誤，偏低收入、無休閒時間的年輕人並不是TOWN HOUSE的主要客戶群體。恰恰相反的是，那些滿足“有錢而且有閒”兩個條件的人，才是TOWN HOUSE的真正客戶群。所以，我們發現，在今年的TOWN HOUSE市場上，單價總價偏高的項目，反而較便宜的項目賣得好，並將會賣得更為持續。對於這類高檔的TOWN HOUSE項目，與其叫成“湯耗子”，不如與“包豪斯”相對應，譯成“唐豪斯”。
創新的貧困
2001年，一向以賣概念自居或以創新自居的北京房地産業，幾乎全面陷入貧困。在這即將過去的一年裏，我們幾乎找不到一個創新的樓盤和概念。諸如SOHO建築、小戶型、豪宅、無理由退房、零付款、酒店式服務式公寓、假日酒店等都有了新版，但似乎都是在原來的意義上加了一個量，沒有質變，也就沒有創新。
而另一方面，如果“CFD、COD、CCD”如果還能很好演化下去的話，我們只好想象拿CD盤來蓋樓了；而類似于“陽光曼哈頓”、“澗橋泊屋館”、“韋伯時代”、“雪梨澳鄉”、“橘郡”、“水印長灘”等，如果僅僅停留在案名搬運上，也只能是將創新等同於乏味。
未來的北京房地産市場還將持續十數年，這一點大家似乎都比較相信，但在日後漫長的市場上，以這樣的趨勢發展下去，貧困的發展商們將如何度過呢？難道那些在市場上奮鬥多年的發展商不得不將北京的市場拱手讓給外地或海外的開發商以及一些新人？（北京晨報/闞天澤）
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