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租售市場持續走旺，有租金回報做支撐
小戶型熱租因為有高租金回報作市場支撐，這一經濟規律至今沒有改變過。熱租促發熱銷，自90年代後期，滬上開始出現以租為主的出售公寓。近二三年來，又出現了出租、出售功能兼具或完全出售型小房型公寓。新産品可謂一個比一個時尚，新名詞則一個比一個脫俗，並且一個不容爭辯的事實是，這些産品一經上市即深受市場歡迎。
呈良好銷售態勢的小戶型有強大的租賃隊伍作客源支撐。據一項權威資料統計，每年上海租房者在150萬平方米左右，其中月薪2500元以上的白領佔20％，大約30萬人，高校生每年達10萬。
預期市場回報可觀，2－3年內趨於飽和
小戶型市場交易趨旺，靠的是需求者對市場可觀回報的預期。那麼，這些小戶型的需求主體又是誰呢？據記者實地調查，這些購房者多半是投資者，其購買小戶型的目的極為相似，他們看好的正是這一市場的高額租金回報率，目前市場上的每推出一個小戶型産品，幾乎沒有一個樓盤説自己的租金回報率低於10％的，而這一市場回報率恰恰最具有投資誘惑力，購買者對之沒有一個不動心的。
上海市交易中心數據反映，今年1－6月份，小戶型預售面積為266021平方米，比去年同期的148262平方米增長79.4％。雖然，政府對於小戶型的統計剛剛開始，但根據房地産市場供需波動規律，我們可以推算，2000年上半年的小戶型大致在98600平方米左右。據權威資料透露，2003年上半年小戶型的市場需求量將超過400000平方米，比今年同期增長50.4％。據《上海房地産市場決策諮詢報告》分析指出，目前出租型公寓市場份額仍處於空缺狀態，未來容量還可擴展3－5倍；以此推算，2－3年內，小戶型市場將趨於飽和。小戶型産品的市場成長期大約為5.5年。
“安全空間”不再安全，預期增長減速帶來風險
2－3年內小房型還有市場需求空間，體現了所開發樓盤價值上的“安全空間”（即收益的安全差額），對於開發商來講是一大利好消息。對於個人投資者來講，這一“安全空間”並不安全，其可把握的商機並不是在這一階段就能出現，回報時間的滯後會消耗掉投資者諸多精力和已投入資金的時間成本，小戶型並非能成為投資者的“提款機”。
對此，投資者可以掌握一些技巧，一是在整個小房型市場低迷時買入；二是在整個小房型市場並不低迷，但該小戶型樓盤市價低於其內在價值時買入。小戶型的成長期約為5年，從2000年到2005年，目前正處於制高點，是投資最敏感階段。當越來越多的投資者認為小戶型有豐厚的投資回報收益時，小戶型的市場價格就會逐漸背離其基本價值，從而創造了一個不斷擴大的美麗氣泡，直到它最終破裂為止。事實上，根據有關部門的預測，2002年及之後的二、三年內，小戶型需求量的升勢會不錯，但增幅已開始減緩，這就意味着原來預計的投資回報率會出現下跌，而許多投資者對於小戶型的預期增長減速風險並沒能引起足夠重視，未採取“下跌保護”措施。
隨着小戶型的逐漸飽和，滬上在建小戶型一旦大規模集中上市供應，供應大於需求，租金下跌甚至出現空置的可能性極大。美《經濟學百科全書》1992年中文版則提到，20世紀80年代，美國租賃住宅的作用日趨縮小，開發商不再建造出租（單身）公寓，因為他們認為出租（單身）公寓的獲利可能性難以確定。而來自於國內專家的聲音則是，住宅作為耐用消費品，不可能不考慮其長遠的消費生命力，一些單身公寓趁熱而上，粗放設計的做法，很可能不久後，就被市場所淘汰。（理財周刊／施華）
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