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主持人：“説起物業我們都覺得非常的熟悉，但什麼叫前期物業呢，前期物業就是指您買了房子之後，但是這個小區的業主委員會還沒有成立之前，由開發商指定的那個物業公司它所提供的物業服務就被稱為前期物業。説起來我們的法律幫助熱線小欄目呢曾經是非常多次報道過和業主和物業公司之間的産生的爭執和糾紛，説起來很多的糾紛都是産生在提供前期物業服務的物業公司的，我們在福州拍攝到了這樣的一段情況就是，福州有一個鼓山院小區，那兒的業主們跟他們前期物業公司應該説已經到了水火不容的地步了。
福州觀眾曾先生於2000年購買了福州市鼓山苑小區的商品房，入住之初小區內優美的環境和經濟實惠的房屋價格都曾讓他為自己能購買到如此稱心如意的居所而慶幸，然而好景不長，入住後不久小區內物業管理存在的嚴重問題便暴露出來了。
當事人：“當時開發商所承諾的，像醫療診所，社區會所，游泳池，桑拿浴，網球場等等都沒有。”
為此曾先生和幾十位業主一道找到了物業公司，要求物業公司出面跟開發商協調，儘快完善小區內的配套設施，然而物業公司卻對此不予理睬，於是包括曾先生在內的幾百名鼓山苑業主聯名要求成立業主委員會維護自己的合法權益，而業主們這一合理的要求也遭到了物業公司的阻撓和房管局物業管理部門的拒絕。
當事人：“福州市的物業管理辦理有規定，要這個小區的業主的入主率達到50％。”
主持人：“福山院到目前為止還不能成立業主委員會，這是什麼原因呢？”
當事人：“戶主不夠是主要原因。按照我們的福州市物業管理辦理規定50％，它沒有達到這個。”
那麼鼓山苑小區的業主們不能成立業主委員會的原因果真是這樣嗎？記者在採訪中了解到，鼓山苑小區一期開發的房屋共有7百多套，而已經售出已經達420多套，對此相關部門又如何解釋呢？
開發商：“它400多戶，指的是已經賣出去400多戶，但並不等於它搬進去，還沒有入住。”
主持人：“入住您認為是一個什麼樣的概念呢？”
開發商：“入住就是住戶應該已經居住到新房，小區裏面。這個概念是這樣的。”
且不説陳處長的這種説法是否合理，事情的結果卻是業主們要求成立業主委員會的請求終究沒能得到批准，而業主們與物業公司的關係卻因此而緊張起來，此後不愉快的事情便接二連三地發生了。
業主：“更讓我們業主很難接受的是，打人現象頻頻發生，甚至將一個業主跟他的親戚打成輕傷，結果物業公司認為什麼，把人打傷是他的事情，物業公司始終認為他沒有責任。”
保安打人問題的出現，加上物業公司對此採取的概不負責的態度將業主和物業公司的關係一下僵化了，而雙方之間的矛盾更是在業主代表和物業公司的一次協調會上上升到了極點。從業主提供的影像資料看，協調會現場小區的保安可謂全副武裝，與業主們之間的對立情緒可見一般，而這一對立情緒更是導致了業主與保安之間發生激烈的衝突，事情的結果則是業主代表再一次被保安打傷。
業主：“然後全體參與毆打的保安全部逃走。那麼這個事情就很嚴重，我們也向公安部門報案，也向物業管理部門、環保局投訴這個事情，要求作出合理的解決。”
然後，事情的結局並不如業主們所希望的那樣，被打的業主代表最終還是沒能得到一個明確的説法。據了解，到目前為止鼓山苑小區的業主們仍然沒有能夠成立業主委員會，業主們與物業公司也仍然繼續着他們之間的對峙。
開發商：“是這樣的，我們一段一段地結算。因為每天都有業主在交房，每天都有業主在交這個錢，我們現在也在統計，階段性地統計一下，比如説差10萬，我們要準備在進行轉給開發商，開發商再進行歸納這個帳目。”
如果事情確如這位物業負責人所説，業主們交納資金沒有完全到位是情有可原的話，那麼開發商應該撥付那筆物業管理基本金到哪兒去了就不能不使人懷疑了，更何況在採訪中物業公司的人始終也沒有對這一問題作出正面的解釋。
主持人：“現在這個鼓山苑小區的業主跟物業公司也好，還是跟這個房管局的物業管理處也罷，他們爭執問題的一個焦點就在於什麼叫入住，那我現在想請教一下王總，您覺得什麼叫入住呢？”
萬科企業股份有限公司的董事長王實“我的理解，他教了鑰匙給他這就是入住，你不能理解他沒有住進來，他不叫入住。因為可以那是他的一個選擇，應該説按照契約來講，他就應該是屬於這個選舉權。”
主持人：“我知道咱們秦律師給我們解釋一下，法律上對於入住是怎麼界定的。”
龍安律師事務所的律師秦兵：“那我們一般認為呢，消費者把這個房款支付給開發商，開發商把房屋建設完畢以後，具備了這種居住條件，把鑰匙交給消費者，一般認為是使用權的交付。我看它那個房管部門關於入住的概念，恐怕解釋得不太精確。”
主持人：“這個片子當中解釋不太對。那這麼看來，無論物業公還是房管局的相關部門拒絕鼓山苑小區的業主們成立業主委員會都是沒有道理的。”
秦律師：“一般來説，前期物業管理公司它之所以不願意業主成立業主委員會，它不僅僅是一個利益問題它還有很多其他問題，我遇到一個案件，三個人的物業管理公司，一個純利潤是600多萬，不可想像。再一個自己的物業公司來管理的話，可以在訴訟實效之內掩蓋一些質量問題，你比如説我要是發現這個房屋有質量問題的話我應該提起訴訟，它的訴訟實效往往是兩年，一般是兩年。那麼如果其他物業公司來管理的話這個問題就掩蓋不了。你每年要辦理交接程序，交接程序人家就説這個事有問題，自己的公司就無條件接受，然後想辦法來延長這個時間，一直到超過了，然後就是説你已經喪失這個勝訴權了。就是你在起訴開發商也不怕了，沒關係，你起訴吧，那條件已經過了。”
主持人：“那我現在有一個問題要問兩位，先問秦律師吧，你覺得物業公司和業主之間的關係是什麼樣的？”
秦律師：“物業公司應當是業主的委託人。就是説我現在有一個事情我自己沒有能力去做，沒有時間，沒有精力，我委託另外一個人去幫做這件事情，物業管理公司就是業主的委託人。”
主持人：“那王總， 您覺得業主和物業公司之間是什麼關係？”
王總：“我同意。我之所以提這個問題是因為物業公司擺不正自己的位置。物業公司它沒想清楚它是幹什麼的，是誰讓你在這兒，誰給您飯吃的，是業主。”
主持人：“其實要是這樣分析起來的話，我覺得可能有一個方面就是你們兩位都不會排斥的，就是以後的發展方向，就是我們的物業公司不要再由開發商來承辦，或者有任何群帶關係都不要用。”
秦律師：“應該是禁止開發商來承辦。”
主持人：“禁止開發商來承辦？”
王總：“這個我堅決不同意。”
秦律師：“至少在您這個樓盤裏。”
主持人：“堅決不同意。為什麼呢？”
王總：“比如説，世界第一大房地産公司，世界上排名2001年，香港非常非常的成熟了，到現在為止在香港非常非常受擁戴就是由物業公司來管理的，所以説以後就絕對禁止，我覺得從歷史的角度這是沒有道理的。好在，這是聽秦律師説的。”
主持人：“我們的兩位嘉賓應該説是各持一詞，各不相讓。既然在這個問題説有這麼大觀點分歧，我就在想是不是在立法方面能夠做這些什麼樣的規定，這樣的話這個問題也就迎刃而解了，那麼接下來我們就來看一段短片，來説一説，我國在立法工作上，對於這方面工作的一個方向。”
目前，現行的前期物業管理體制存在的弊端已引起了社會各界的廣泛關注，而這其中暴露出來的最大的問題就是前期物業公司與開發商之間的關係造成了前期物業管理的水平低下。據了解，福州市鼓山苑小區的物業公司與開發商就是同屬一個集團的兄弟公司，而在我臺《焦點訪談》節目曾報道過的上海的物業保安毆打業主的事件當中，物業公司則是開發商下屬的一個子公司。
記者：“大量的住宅小區都是房産開發公司新建的，那麼在建設的階段呢，他可能就已經確定了這個由它下屬的物業管理公司來管，那麼實際上開發公司和物業管理公司是一種父子關係。由於他們這樣的直接的這樣父子關係，造成物業管理公司在前期介入的過程當中它還是只有聽開發商的。”
為了改變物業管理行業的這種現狀，更好地規範房地産市場的物業管理，目前，一部相關的法規，——《物業管理條例》正在緊鑼密鼓地論證和修改當中。
記者：“物業管理條例呢，它主要是規範物業管理所涉及到的各方主體的法律地位，法律關係和各方面的權責。這裡面涉及到開發商，你開發商交下來的物業必須是合格的，特別要強調這個接管和驗收階段，物業管理公司你承擔這個後續的物業管理，你就幫所有業主來把驗收和接管管理。”
由此看來，物業公司與開發商要分業經營已經成為物業管理行業今後的發展方向。
主持人：“我們的節目叫做《購房合同指南》既然是指南呢，那麼接下來咱們就進入非常的實質的階段。我這兒有一份商品房的買賣合同，這份買賣合同當中對於前期物業是空白的，沒有的。沒有任何的規定，如果説現在我要買一套王總的房，咱們模擬一下，你現在是我的代理律師，現在咱們剛才談到了前期物業管理的一塊兒，我應該怎麼來跟王總來簽這個合同？”
秦律師：“比如説保潔費多少錢，保安費多少錢，綠化費多少錢。然後還有財務要公開。由物業管理公司在幾月之內或者一年之要公開一次。公開怎麼公開，你比如所有的帳目，所有的原始憑證都應當讓消費者或者業主有權查閱。”
主持人：“王總，如果我要去買你萬科一棟房子，對前期物業管理是這樣的一些合同附件當中一些條文的話，你接受嗎？”
王總：“我覺得沒問題。因為你作為非常的專業的律師，你一條一條來講，我作為下面當然專門的售房部門，當然按照國家有關的法規，有關的規定，有關的信用，它當然這樣。甚至某些方面可能萬科的規定比它要求還要苛刻。”
主持人：“那這個物業管理費用的話，是通過什麼形式告知業主的呢？”
王總：“一般來講，買房子的時候都給你講得非常清楚。”
主持人：“就是口頭？”
王總：“不是口頭，是公告。”
主持人：“王總，咱們換一個角度。就比如説，您的一個朋友要去買另外一個樓盤，那麼他來找你，因為你比較有經驗嗎，他説關於物業管理這一塊，他想簽個補充協議，你會贊成他這樣的做法嗎？”
王總：“那就看他選開發的具體是哪的開發商。比如説，信用怎麼樣，它有什麼樣的記錄，它有沒有壞帳記錄啊，打人啊，顯然這樣來講，我建議就不簽署這樣的協議。他這家開發公司的他的記錄非常好，名譽也非常好，我覺得可能補充協議是多餘的，因為你請律師也要花錢，當然第三個你又非常喜歡這樣，要喜歡這樣的環境，但是開發商的情況你要了解，它的信譽度怎麼樣，可信度怎麼樣，你會花很長時間。”
主持人：“假如説，他要簽，你這個朋友已經肯定地説了，就是我一定要簽訂這個物業管理的這個補充協議。那麼作為朋友的話，您會給他什麼樣的建議，簽一些什麼樣的條款。”
王總：“我説那你這樣，去找律師吧。”
主持人：“王總還是不會説任何的具體的條款的。好，我們今天討論的是關於這個前期管理的這一塊兒，希望看了今天的節目之後對您買房子的時候，對前期物業這一塊兒有一點點幫助，那我們這期節目也就做得非常成功了。”
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