小心房産“霸王”合同的陷阱

央視國際 2003年12月15日 11:19

　　一段時間以來，中國消費者協會多次接到買房者的投訴電話，投訴的是開發商非法分攤公共面積的情況，買過房的人恐怕都會知道，一些開發商在制訂買房合同時，可能會有這麼一條，面積誤差在3％以內，按實測面積來計算，也就是説當實測面積比預測面積大的時候，只要不超過3％，那麼買房者還要補繳房款，而有時候這3%就是開發商給買房者設的陷阱。

　　葉先生今年8月份在北京朝陽公園附近買了一套新房，到了拿鑰匙的時候，開發商卻通知説，房子的面積測錯了，整棟樓房的公攤面積少算了近500平方米，每戶還要補交1到3萬塊錢才能入住。很多業主儘管對這突然“漲”出來的面積感到不滿，但又不願意花費精力為幾萬塊錢和開發商打官司，無奈之下補交了房款。而葉先生偏偏咽不下這口氣，拒絕補繳房款。葉先生算了一筆賬，他所在的這棟樓房均價是6800元/平方米，對每一戶來説只有幾萬塊錢，但對開發商來説，他這一下兒就可以多獲得300多萬元的利潤。葉先生認為開發商有欺詐嫌疑，於是向中國消費者協會投訴，開發商拿出雙方簽訂的購房合同説，按照合同規定：面積誤差在3%以內的，按實測面積結算房款，而這新增的近500平方米的面積正好在合同規定的誤差範圍之內。專家指出，合同中的這種規定恰恰讓開發商有了空子可鑽。

　　北京律師協會房地産與建築工程專業委員會副主任劉子華律師：這份合同在面積上的約定，在我看來至少有兩個漏洞：第一，它約定以建築面積為出售面積，建築面積是套內面積與公攤面積之和，而在這份合同上公攤面積又沒有透明度，開發商不告訴你具體的分攤面積的位置在哪，具體的面積是多少，這就為他造假提供了機會；第二，合同約定，允許預測面積有3%的誤差，如果公攤面積增大只要沒有超過3%，你就只能為這個增大的公攤面積增加房款。

　　北京市律師協會的秦兵律師為很多業主打過商品房官司，也研究過大量的商品房糾紛案例，他撰寫的《204條商品房買賣合同》文本，為業內人士和很多購房人所熟知。

　　北京律師協會房地産與建築工程專業委員會秦兵律師：目前比較常見的情況就是，交房以後，開發商通知你，説你的房屋增加了，增加的不超過3%，一般是2.6、2.5 ，我碰到一般比較多的是2.96、 2.97，這樣你買合同約定的是100平方米（的房子），那麼到時候他會跟你説102.96平方米，他絕對沒有超過3%。在這種情況下他的欺詐有可能合法，而且它是一種呈規模化的欺詐，每一個社區如果是上百萬平方米的社區，它超3%（以內），這可是一個巨大的利潤。

　　近年來，中國消費者協會多次受到消費者舉報開發商非法分攤公攤面積的投訴，其中涉案面積最多的達五千平方米，金額高達幾千萬元。全國商品房的投訴每年也以10%以上的速度增長，很多糾紛就是由於公攤面積不透明引起的。如果按照與開發商簽訂的購房合同，購房人顯然很難勝訴。業內人士指出，在政府加大對房地産行業監管的同時，消費者應該在簽購房合同的時候充分行使自己的權利。

　　秦兵律師：我覺得消費者要想在面積條款裏保護自己的利益，應該要做好以下幾個準備：第一，要在合同裏把面積條款寫清楚；第二，要把公攤部位寫清楚，公攤部位在什麼地方，公攤面積的細節性尺寸是多少，一定要逐項列明，因為這有可能對你來説是幾萬塊錢的損失；第三，就是寫清違約責任，讓開發商不敢在面積上欺詐，他欺詐感覺到自己不合算才行；第四，要做好心理準備，假設無法就面積條款與開發商達成協定我就不買了。

　　從這個月起，北京市所有新建的商品房一律按照套內面積來計算，這是個好消息，但是就算上 北京，全國也只有廣州和重慶三個城市，不需要再花錢分攤公攤面積了，其他城市的消費者依然還有可能面對這3％的陷阱，如果您想要買房的話，最好請一個專業人士，這樣可以避免很多麻煩和矛盾。