主持人：房地産市場歷來被人們認為是最善於製造熱點的地方，無論是超豪華的貢院六號，還是超小戶型的非常男女，這些商家們的熱炒概念都給我們留下深刻的印象，而最近又有一個新的亮點走進我們的視野，那就是在北京、上海、廣州等大城市逐漸熱鬧起來的一種以租養貸的投資房地産模式。
以租養貸的方式説起來比較簡單，就是説買房人在抵押貸款購房之後，再通過出租房子來獲取租金償還銀行貸款，這種新的投資模式引起了業內人士的關注。今天來到演播室參加討論的是社會科學院工業經濟研究所的于輝博士和中國社會科學院世界經濟與政治研究所國際金融中心副主任何帆博士。
最近，在北京房地産市場上幾乎是每三天就會推出一個新樓盤，但是多數商品房並沒有引起消費者的購買興趣，而只有一些位於大型商圈附近的投資型的公寓項目，卻一直保持著一定的熱度，這究竟是什麼原因呢？
記者：在北京中央商務區附近的國貿橋邊上，就是最近在北京被吵得火熱的建外SOHO地産項目。值得關注的是，儘管它的售價高達每平米一萬兩千五百元，但是90平米以下的小戶型在開盤的當天就被搶購一空。
據售樓員介紹，項目在開盤的當天，有２００多人排隊認購，很多人買的都不止一套，有30%以上的購房人不是為了自己住，而是衝著它的投資價值而來的。不光是建外SOHO，記者在北京國貿商圈以及亞運村、中關村等幾個商務繁華地帶進行採訪時發現，一些普通的商品房項目大多都生意冷清，還有的甚至買房送車，而很多中高檔公寓項目100平米以下的所謂小戶型卻賣的出奇好。我們試圖想採訪一些買房投資人，遭到了拒絕，但據記者了解，很多購房人已經嘗到了投資的甜頭，開發商也已經開始把“以租養貸”這種投資回報作為了房子的一大賣點。
北京銀信光華房地産開發有限公司常務副總經理范小衝：舉個例子，我們的A戶型，48平米首付20%，首付款6萬多塊錢不到7萬塊錢，月供也就不到2000塊錢。而現在，我們的A戶型它已經租到了5500-6500塊，回報還是非常高的。
所有人都算得過來這樣一個賬，付少量的首付款，再把房子以高於月還款的價格出租，這樣不但有人替自己還房錢，還能得一套房，何樂而不為？據了解，目前買房用以投資的客戶群已經佔全體購房人的30%以上，在一些熱門地段甚至已經達到50%以上。
北京我愛我家房屋租賃置換有限公司外銷部經理戴傳淳：至少是70%以上的房東是通過按揭拿到這樣一個房子的，也就是説70%的房東是通過租金來還按揭。
從最新的北京樓市圖上可以看出，絕大多數公寓項目都集中在了北京國貿商圈、東直門、亞運村、中關村等商務機構雲集地區和繁華地帶。據了解，上海今年一季度各家商業銀行累計發放按揭貸款同比增長了28.9億元，按揭貸款支持的購房面積同比只增長了3.2萬平方米，平均近萬元每平米。這表明，貸款購買高價公寓樓盤項目的比例大增。而這樣的情形在北京、廣州、深圳等大城市已逐漸形成了一種趨勢。有人預言，隨著中國加入世界貿易組織，外商機構將大批進入，這一市場還將繼續看好。
北京榮豐房地産開發有限公司董事長王徵：市場經濟到一定階段，買房子不止是一個居住手段，它還是一個投資的手段，這個趨勢會越來越明顯，這是必然的，它也是市場成熟的一個表現。
主持人：我這裡還有一組數據，北京有個叫榮豐2008之非常男女超小戶型的樓盤一個月賣了1600套。而在北京CBD中央商務區的房子平均價格達到一平米一萬元左右，建外SOHO期房一平米賣到12500元，這些房子兩居室的租價都達到了八千到一萬元。除了這些資料之外，每天報紙上大量出現的房地産報告，有相當多的內容是介紹投資型、小戶型、以租養貸這樣的方式，為什麼在這段時間裏，以租養貸這種方式會被房地産業大量地推廣？
何帆：我覺得這裡頭當然有發展商廣告炒作的因素，但是任何一個成功的廣告，必須關注消費者的需求。我們在看廣告的同時也應該注意到，中國的房地産提高也提供了一些信號，這就是房地産市場在逐漸進行市場細分，進一步把市場的潛力挖掘出來。另一個就是居民的投資意識有了更好的發展，原來的時候大家可能除了把錢存在銀行，要麼就是放在股市，這個時候一部分投資者就把購買住房作為一個新型投資的手段，相對股市來説，投資到房地産應該是比較長期和穩定的一個投資方式。
主持人：對投資來説肯定是要考慮風險的問題，業內人士在分析以租養貸這種方式的時候也一再提到風險的問題，那麼中國房地産協會副會長顧雲昌他是怎麼來看待這個事的呢？
中國房地産協會副會長顧雲昌：作為投資者，把自己的錢全都拿出去了，還要還銀行的貸款，是很緊張。那麼這時候你要謹慎一點，根據自己的實力來投資。我們鼓勵老百姓投資，因為這是一個市場行為，對刺激房地産市場發展、滿足市場需求是有好處的，但在投資當中恐怕也要謹慎。不是説無限膨脹，大家都來投資，要看你的還貸能力，銀行也要審查你的借錢目的是什麼？是買自住房，還是為了投資？還貸能力如何，要認真審核，才能防範一連串的問題．
主持人：顧雲昌副會長給我們分析了以租養貸這種模式存在的風險，無外乎兩個方面：一個就是我們業主投資者是不是有長久的、持續的支付能力；第二個就是未來房屋租賃市場的變化情況。有人就認為這兩種風險如果疊加在一起的話，會不會成為未來銀行業潛在的風險的？
何帆：實際上除了剛剛分析到的兩種風險之外，我覺得作為投資者還應該注意以下幾個方面。一個方面就是説現在由於投資者他信息是不完全的，廣告告訴你的是天花亂墜，但你的租金收入是按照你這個地區的最高租金來計算的。但是隨著投資者越來越多，租房市場的供給越來越多，這時候租金實際上是會下降的。第二是現在這些房地産告訴我們的，是沒有去掉相關的稅收和手續費，如果扣除掉個人所得稅，還有律師簽約費、仲介等這些費用，這時候能不能再盈利，這會大打折扣。會不會引起銀行的風險，實際上從目前的情況來看，儘管問題並不是非常的嚴重，但是已經出現這個苗頭了。從2001年下半年開始，就出現一些貸款者還不起房屋貸款的糾紛。
主持人：現在有人就説以租養貸這種方式推動了房地産商開發新樓盤，依靠以租養貸這種方式來銷售新房，會不會産生房地産界新一輪的泡沫？
于輝：我覺得有可能。因為現在的房地産市場不是人們想像的那麼好，從總體上來看，它是在下滑的。在這種情況下，房地産開發商他是願意推出新的産品，既然有人在特殊區域推出這麼一種新的産品，我覺得可能有很多房地産開發商會跟進。跟進的結果就會帶來這個市場可能會逐步地擴大。
主持人：那麼現在是不是人們投資以租養貸這種方式，或者是投資房地産市場是一個比較好的機會呢？
何帆：我覺得應該從幾個方面來看：一是從整體的方面來看，房地産它是一個發展勢頭相當迅猛的一個行業，而且我覺得它的未來也是基本上看好的。因為我們現在的房地産市場剛剛開始啟動，隨著我們住房體制改革的剛剛啟動，把轉化出來一部分現實的對商品房需求。從宏觀來看，大家對於房地産未來的形勢實際上是比較樂觀的，在整個行業之內。
于輝：我跟何帆看法不大一樣，我覺得可能目前不是一個很好的投資機會。
主持人：為什麼你會這麼認為？
于輝：我覺得房地産市場發展到現在，可能處於一個轉折，是一個轉折期，所以我覺得投資者不妨再等待一段時間。
何帆：于輝博士可能是屬於比較穩健性的投資理念，但是房地産是比較特殊的行業，從個體投資者市場來説，我跟風來買的時候，是一個理性的選擇。但是所有人都這樣去做，在市場裏來看的話，馬上把這個泡沫吹大了、擠破了。
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