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亞洲房地産市場陰霾重現
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在曼谷，一幢建成近兩年的大型寫字樓如果入住率能達到一半就值得幸慶了．Colliers Jardine
的房地産代理人SuttipanKreemaha談及５８層高的帝國大廈有如此出租率時不由感嘆：”這已
經算很好，很好了”．任何亞洲國家的首都，若寫字樓僅有一半出租率，簡直就是一個災難．
而Suttipan上述讚譽卻應另當別論．曼谷是１９９７年亞洲金融危機發源地．建築過多，房屋
空置率高一直是經濟低迷的標誌之一．１９９９年，曼谷一流寫字樓空置率高達３６％．因此，
新樓能有一半的出租率確實已屬不易．
然而，不能過於樂觀．雖然過去三年中，曼谷，香港，漢城和新加坡的房屋空置率均有大幅
下降，但前方陰霾已然再現．就頂級寫字樓平均租金一項，截至６月３０日的前三個月中，
上述這些城市家上東京就告全線下滑．而且，網站和外資跨國公司等寫字樓的主要入租行業，
目前也因全球經濟低迷．無力成為寫字樓租賃的消化方了．
房地産業建築過剩被認為是１９９７年亞洲金融危機的罪魁禍首之一．但當時美國經濟依然
強勁，尤其是美國消費者對亞洲廉價出口商品的強勁需求，推動了該地區經濟的迅速復蘇．
然而，亞洲經濟復蘇卻未從根本上改變導致過多資本涌入房地産市場的風險報酬不均衡狀況．
眼下，全球經濟下滑，再無救世主可言．美國經濟也和其他國家一樣身陷泥沼．亞洲房地産
業恐將再度滑入低迷．保誠證券香港公司地區策略家羅伯特．朗特裏説：”亞洲房地産業正
處低谷，而且看來情況不會發生突變．亞洲建築過剩．雖然部分樓市價格看來頗為低廉，但
實質上不過是較其峰值相對低廉．”
亞洲房地産行業確實曾有艷陽天．危機之前，香港主要寫字樓每平方英尺的月租金將近１０
０美元．眼下卻不到６０美元．新加坡寫字樓平均租金同期內也下滑近４０％．但亞洲任何
地區房地産貶值的程度恐怕都不及東京．日本政府最近公佈的一份報告顯示，剔除日圓兌美
元匯價波動的因素，東京地價已連降九年，眼下為４８６，０００日圓（３，９５１美元）
／平方英尺．
正如朗特裏所指，亞洲房地産價格下滑並不代表價格再無下跌空間．他説：”縱覽整個亞洲，
下檔空間依然存在．”鋻於寫字樓出租率和空置率一向是宏觀經濟的跟蹤指標，房地産業前
景黯淡在情理之中．宏觀經濟表現不佳，尤其是對亞洲經濟影響頗深的美國和日本更是身處
險境．日本最近公佈領先經濟指標連續第六個月低於５０，表明經濟已淪入下滑通道．此指
標連續三個月低於５０即意味經濟陷於衰退之中．在美國，就業人數減少，製造業連續１２
個月下滑．半導體業訂單數月來也告萎縮．
非但如此，還有其他問題浮現．以香港定於９月份開盤的Centrium大廈為例．該樓盤面積偏
小，共計２５，０００平方英尺．信和置業擁有其７０％股權．信和的租賃代理機構稱，公司
至今未同一位承租人簽約．
３８層高的漢城金融中心從１９８４年動工以來，去年年底終於開始出租．７個月後，在寫字
樓市場出租率高達９５％的情況下，該中心空置率仍有２７％．
漢城的高級寫字樓市場可謂三足鼎立，每一部分市場均有其各自不同的承租客戶．Kangnam
地區是韓國諮詢科技業的神經中樞，也因為此，該地區的房地産市場成為最易受全球諮詢科
技業衰退影響的地段．中部商業區是零售，金融和外資公司的聚集地．全球經濟低迷或將打擊
該地段的外資跨國公司．最後，Youido是漢城的金融中心，該地區房價或許未曾受壓．但不
可否認的事實是，該地區房價很大程度上受外資購買韓國寫字樓産業之提振．然而眼下，外
資需求似已無力成為支持價格的動力源泉．若經濟衰退挫傷外商需求，則價格下跌不可避免．
新加坡房地産價格面臨的下行壓力雖有不同，但跌勢卻無相異之處．未來５個月中，至少有
４座Ａ級寫字樓將在新加坡中心商業區開鑼，新增供應量１００，０００平方英尺．不過，
寫字樓相繼開盤意味著新加坡建築業自危機後首次恢復正常．
高盛香港一位地産分析師説，未來數月中，香港也將有數座大型新建築開盤．單單將於２０
０２中推出的國際金融中心二期工程就有１８５，０００平方英尺，租金無疑會受壓．他預
計，租金水平２００３年將有回升，因為２００３年和２００４年無新樓開盤．屆時若經濟
強勁復蘇，預計價格和租金都將大幅回彈．
然而，香港房地産市場面臨著準Ａ級”邊緣”寫字樓供應過剩的問題．所謂準邊緣寫字樓指
地段略處中心商業區之外的優質寫字樓．香港房地産開發公司Pamfleet執行董事安德魯．
莫裏説，這類房産因為網站公司大批倒閉而受創．在他看來，由於承租人尋求更便宜的房産，
這類寫字樓的過剩不久就會影響價格更高檔的樓業．香港FPDSavills一位房地産分析人士
説，香港不同地段房産之間的價差”已經失控”．
如果亞洲地區的房産價格和租金頹勢不減，至少會有助解決一個頑疾：投入房地産行業的資
金太過龐大．９０年代亞洲經濟繁榮導致了過度投資．香港第五大房地産公司，信和置業的
主席説，目前房地産業不景氣不過是週期循環使然．他説：”開發商建造房産，不可避免會
出現供應過剩，價格勢必會因此進行暫時性調整．”他認為，亞洲真正的問題在於缺乏信心，
尤以房地産行業為甚．他説：”隨著信心轉好，相信價格也將開始回升．”
只有一位開發商持相同的樂觀態度．擁有帝國大廈的泰國酒業巨富CharoenSirivadhanabhakdi説：
”我們會讓帝國大廈全部出租，等著瞧吧．”
很少有開發商抽身而退而不冒風險．他們的生意便是一大賭注，即使面臨市況艱難和經濟下
滑，也會表現出十足的信心．
《摘自橋訊社》
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