第四集：不平靜的小區

央視國際 2004年01月26日 15:49

　　道理是越辯越明，官司並不是非打不成。這裡是中央電視臺經濟頻道，觀眾朋友，過年好！歡迎收看《經濟與法》春節特別節目《不該發生的官司》。

　　

　　1999年底，坐落在上海市浦東新區齊河路的都市庭院小區，迎來了他的第一批住戶。然而喬遷的喜悅還沒有退去，業主們就發現了小區裏種種不如意的地方。

　　業委會委員孫小貞：一個是維修基金沒有到位，另外小區裏面本身管理也比較亂，包括停車、綠化這些都比較差。

　　業主周定真：還有就是由於藍印公司（開發商）把沒有獨立産權的架空層全部賣給了業主，我們業主就要向開發商索賠。

　　但是和開發商的交涉並不順利，開發商説這些業主根本沒有資格來跟他們談。經過諮詢，業主們知道如果有了業主委員會這個組織，就可以代表自己維權了。

	被告都市庭院業主委員會主任馬根祥

　　業委會主任馬根祥：到2000年6、7月份入住率達到50％以上了。按照1997年公佈的上海市物業管理條例，我們已經有這個資格成立業主委員會了。

　　有了想法，馬上行動，在浦東新區建設局指導下，通過業主們選舉，2001年1月19日，都市庭院業主委員會依法正式成立了。積極參與維權的馬根祥，被推舉為都市庭院第一屆業委會的主任。

　　由於有小區全體業主作為強大的後盾，臨危受命的業委會與開發商的談判也取得了重大進展。

　　業委會主任馬根祥：七、八個月的交涉以後，開發商也承認自己的不足，也願意拿出一部分財物進行補償，所以説我們拿到30萬元的補償金。

　　除此之外，業委會還為業主們爭取來了價值400多萬的車庫、公用建築等房産，同時，開發商應該支付的那部分維修基金也到帳了。作為業主們的代表，業委會終於不負眾望，首戰告捷。

　　談判結束後，都市庭院這個大家庭裏風平浪靜。此時的業委會將工作重心轉移到了小區建設上。

　　業委會委員陳潔華：大概花了近兩年時間，自己捐款、種樹，沒日沒夜地種，這後面已經變成了一個大花園。

　　業委會主任馬根祥：把這個錢拿到了以後，首先把小區該做的事做上去了，綠化補上去了，門路進行了維修了，做了一個亭子，空調的滴水管裝了，消防設施，一點沒有消防設施的，消防設施補上去了。

　　就這樣，大家的都市庭院一天一天變得像樣起來。但是，就在這繁榮的背後，一些矛盾也在悄悄地滋生著。

　　2002年春天召開的一屆四次業主代表大會，仿佛一根導火索，引爆了整個都市庭院。在這次大會上，業委會提出了一個獎勵方案請求通過，這就是從開發商的補償款中，拿出一部分獎勵當初與開發商談判和積極參與小區建設的有功人員。

　　業委會主任馬根祥：因為這不是維修基金，維修基金如果這樣發，絕對是違規的。因為我是補償回來一部分，我拿出3％到5％，對這部分人進行獎勵，我認為很正常。

　　業主周定真：我們認為這個補償款是屬於全體業主的，比如這30萬塊錢補償款，它是專款專用，你不能用到別的地方去。

　　儘管有個別代表反對，發放獎金的方案還是被大會通過了。這個決議很快在許多普通業主那裏掀起了波瀾。

　　業主周定真：他發的獎金幾乎是每個業主代表都可以發到的，他實際上通過利益的關係，把大多數業主代表給收服了。

　　業主們認為，參加表決的人基本上都是能領到獎金的人，這樣的表決本身就不公平。於是，給部分有功人員發放獎金，使得一些業主開始懷疑業委會的工作動機和財務狀況。曾經並肩戰鬥過的業主和業委會之間開始有了裂痕。

　　業主吳小明：我認為，他做了一些事，但是他出於什麼目的我們現在不清楚。

　　很快，種種猜測就擴散到了整個小區，也迅速蔓延到了業委會的所有工作上。關於業委會工作人員的津貼問題，關於小區各項工程的花費，還有當初與開發商談判的過程等等，都成了持懷疑態度的一些業主們急於想了解的東西，他們懷疑業委會肯定還有什麼瞞著大家。

　　吳小明：為什麼他們手上的錢有這麼多？

	樓房全景

　　周定真：向開發商索賠到多少東西，我們不知道。

　　業主們的疑點越來越多。最終，就連當初業委會代表業主們與開發商談判的成果，也成了很多業主置疑的目標。架空層就是其中之一。因為，當初開發商歸還小區的架空層，沒有獨立産權，也不能出售，但是現在，其中一些已經有人住了，還有一些似乎也準備住人，正在裝修當中。

　　業主：一會兒講開發商把它賣掉了，一會兒講業委會把它賣掉了。到底是誰賣掉了，他們自己知道……

　　業委會強調架空層並沒有賣掉，只是租了出去，在這個問題上之自己並沒有違規。

　　業委會主任馬根祥：因為我們業主委員會是代表業主的，我們按照有關規定出租給業主。出租給業主把這部分錢拿出來以後，進行小區的改造，彌補前期開發不足。

　　而在用錢上，業委會稱他們更是小心謹慎。除了每月按規定拿500到900的津貼外，並沒有再為自己牟取私利。

　　業委會委員孫小貞：實際我們這裡有嚴格的制度的，成立業委會以後，定了各項制度，包括財務制度。

　　業委會主任馬根祥：如果確實是有這個問題，政府有關部門肯定馬上跟你發責令整改通知書了。給你進行處分了，我每年都去進行審計，審計報告也寫得很清楚，沒有挪用，外借。維修基金本金、利息都沒有動用。

　　於是，業主們強烈要求業委會除公佈所有賬目外，還應該公佈如談判記錄、各種發票原件等等。

　　對於公佈賬目，業委會表示這是應該的，而且自己一直也是這麼做的，但是對業主們要求公佈與開發商的會談紀要卻持反對意見。

　　業主周定真：他代表我們去談的，但是沒有告知我們他談判的內容《會議紀要》。

　　業委會主任馬根祥：開發商的協議公佈過了，該公佈的都公佈過了，因為這《會談紀要》是一個談判的過程，過程引起的決議就是一個協議書。我認為把協議書公佈出來就可以了。

　　對於業主們公佈發票原件的要求，業委會覺得既沒有道理，也沒必要。而業主們卻認為即使不張貼到公告欄裏，那至少也應該能讓他們自由查看。

　　業主吳小明：最簡單的方式你叫他看賬，你認為哪個方面的賬要看，我就提供給你這個賬，這個問題不就解決了嗎？

　　業委會主任馬根祥：我小區有1000多個業主，今天你來查，明天我來查，今天父親來查，明天兒子來查，那天他老婆來查，我沒有辦法開展工作。

　　各種複雜的因素交織在一起，使得業委會和部分業主之間，彼此都不再信任，長達幾個月的爭執當中，業主們還有了一些過激的行為。

　　馬根祥：就找你茬，給你造謠的，用書面的，小字報，拉橫幅，説我們挪用公款怎麼樣怎麼樣，把小區的維修基金全部用完了。我跟他們講，你們講話要有一個依據，他説你不攤賬，我就可以這麼講。

　　就這樣，由業委會獎勵部分有功人員而引起的信任危機，使得業委會和部分業主之間在長達幾個月的爭執當中，矛盾已完全僵化，溝通的路被徹底堵死了，曾經並肩戰鬥過的雙方最終不得不走上了法庭。

　　2003年4月，上海市浦東新區人民法院做出了一審判決。按照上海市居住物業管理條例的規定，判令業委會在小區宣傳欄內公佈維修基金賬目和業委會活動經費賬目。對公佈會談紀要和發票原件等其他請求不予支持。

　　業主們對此判決表示不服，隨後向上海市第一中級人民法院提起上訴。2003年7月17日，一中院做出了駁回上訴、維持原判的終審判決。

　　官司雖然了結了，但業委會和業主之間的矛盾卻依然無法調和，這種僵局現在已經明顯給都市庭院這個大家庭帶來了一些影響。

　　業委會的工作現在幾乎已經停滯，值班記錄終止，辦公電話登出，而一些業主和業委會委員在小區裏相見時也都形如陌路，互不理睬。

　　小區的健身房等設施現在也都閒置了，院裏的一些花木也因為沒人打理，有的已經開始枯萎。

　　業主和業委會本是一家人，可一家人卻説起了兩家話，就這樣把一個本來挺溫馨的都市庭院弄成了“多事庭院”。而我們下面要講的另一個同樣發生在小區的故事，卻顯得更有些特別。這個故事發生在業主和物業公司之間。有人把業主和物業比喻成主人和管家，要説主人對管家挑剔一點也屬正常，因為你畢竟是我花錢雇來的，可如果我要告訴你，就有那麼一個管家卻把自己的主人給告上了法庭，你會感覺奇怪嗎？讓我們接著看這個發生在北京的故事。

	原告大成物業公司經理陶明

　　陶明是北京市大成物業公司的經理，就是他代表公司，將所管理的小區內12戶業主告上了法庭。提起這場訴訟，陶經理表示，這樣做實在是迫不得已。

　　陶明：我告訴你不行，你偏偏那麼幹，最後你承擔後果，那我怎麼辦？

　　陶經理所在的大成物業公司，在2002年7月開始對位於北京市豐台區的長安新城進行管理，然而，進駐小區還不到半年，一號樓上就有12戶業主不顧物業公司和開發商的一再勸阻，把原本敞開式的陽臺給封閉了起來。

　　陶明：陽臺原來的定義是什麼，就是大家跟大自然接觸的地方，北京話就是叫我透空氣的地方，你把陽臺封閉起來，整個風格格調你全部改變了。

　　陶經理介紹，小區在設計上以通透與簡約為理念，陽臺都是敞開式的，這12戶業主封閉陽臺的做法不但破壞了這種設計理念，更是公然違背當初簽訂的在公約中明確寫著：不準擅自封閉陽臺。自己只有無奈的將這12戶業主送上法庭了。

　　陶明：我自然要向法律求助了

　　既然在《業主公約》上簽了字，可業主們又為什麼不去遵守呢？

　　記者先來到了住在一號樓4門的業主黨先生家，他家就是12戶封閉了陽臺的業主之一。

　　黨紅軍：只有你親自住進來了，在這裡生活，你才能夠體會到這個房子這個陽臺到底適不適合你生活需要。

　　黨先生帶著記者來到了他家的主臥室。主臥室是通過一個很大的落地窗與敞開式陽臺連通的，冬天時很不利於保暖。由於小區內的住戶們採用的是燒天然氣的方式自己供暖，這樣一來就需要燒更多的天然氣以保證臥室的溫度。

　　黨紅軍：我把我的暖氣爐開到最高的數值上，因為它最高的溫度數是9，我開到7或8，那個屋裏溫度沒有達到過16度。

　　記者又來到了住在樓下的馮大爺家，退休在家的馮大爺也對陽臺進行了封閉。

　　馮大爺：沒封的時候，我們到這個陽臺上來，這灰塵，特別的臟，穿這鞋不能進這屋，而且我們拿著水在這兒擦好幾遍，才能乾淨。

　　隨後記者又來到了小區內，採訪了一些業主，對於封閉陽臺業主們都談了自己的看法。

　　業主：防塵，還有小孩（容易掉下來），安全問題。

　　業主：你像北京哪個小區不封啊，每個小區都基本封的。

　　在記者的採訪中，業主們反映，敞開式陽臺主要有三大弊端不保暖、灰塵大、不安全。

　　既然如此，那麼當初這些業主為什麼還要在《業主公約》上簽字，同意不封閉陽臺呢？

　　簽訂公約是在2002年6月30號，正是領取新房鑰匙的日子。而要領到鑰匙，業主們必須先與物業公司簽訂一系列條約。

	業主代表黨紅軍

　　黨紅軍：你把所有的錢都交完了，物業公司才把鑰匙給你，你要簽各種各樣的條約，都是他們事先擬定好的，這些東西你沒有討價還價的餘地。

　　《業主公約》就這樣簽訂下來了，而且當時正值夏天，敞開式的陽臺確實有許多好處，讓業主們感到比較滿意。

　　黨紅軍：每一家一個突出的小陽臺，比較簡約的這樣設計，整體劃一的，我們覺得還是不錯。當時心裏也很高興。

　　但是，幾個月後，天氣開始變涼，陣陣秋風卻一天天吹起了業主心中的不滿。業主們發現外觀的好看並不能帶來什麼實際的好處，敞開式的陽臺所帶來的麻煩，越來越讓他們難以忍受。於是，業主們找到了物業公司，希望更改《業主公約》裏的內容，把陽臺封閉起來。

　　由於黨先生從事的是與法律有關的職業，人又比較熱心，所以被推選為代表和物業公司協商封閉陽臺的事情。不料，這一提議卻遭到了物業公司的拒絕。因為在物業公司看來，陽臺這種設施具有一定的公共性質，如果封閉的話很可能引發危險。

　　陶明：這三棵柱子的主要作用是起裝飾作用的，它不是起主要的承重作用。這是一個從設計的角度來説不太贊成做這個封閉的原因了，難度也在這裡。

　　除了安全以外，小區內整體的美觀與整潔也是物業公司要考慮的問題。如果業主要封閉陽臺，必然會使整個小區的美觀受到破壞。

　　陶明：這個陽臺最大限度的體現了人與自然的親密接觸，從這個建築結構上看很現代，線條很流暢。

　　物業公司的説法聽來似乎也不無道理，於是，急於封陽臺的業主們又想出一個兩全其美的解決方案。

　　黨紅軍：事先協商，就是請物業公司你們出面，你們來協調，統一給大家封，我們那時候強調統一封閉。

　　可是這樣的協商又一次遭到了物業公司的拒絕，畢竟這只是部分業主的想法，如果統一對整棟樓的陽臺進行了封閉，必然會導致那些不同意封閉的業主找自己的麻煩。所以在業主們沒有達成統一意見的情況下，物業公司表示不能答應他們封閉陽臺的要求。

　　陶明：假如説這一百戶業主有兩戶業主就不封，那這部分業主的利益怎麼體現呢？

　　儘管可能會有業主不同意封閉陽臺，但是如果大多數業主有這樣的需求，物業公司不但應當重視而且也應該同意。抱著這一想法黨先生等幾名業主們開始在全樓徵集意見。

　　黨紅軍：既然要封那大家封起來，這是集體的力量，而不是你們某一個人要怎麼樣。

　　結果在一號樓的180多戶業主中，有超過100戶的業主對封閉陽臺這件事表示贊同。這樣的結果令業主們滿懷信心，於是派兩位代表的將材料送到了物業公司，不料，業主們得到的答覆依然是不允許。

　　陶明：不贊成業主，把這部分本應該屬於人與自然交流的部分再封起來。

　　雖然不讓業主封閉陽臺，但物業公司覺得自己並不是與業主對立的，而且是為業主服務的，只是小區還沒有成立業主委員會，因為只有業主委員會通過的決議自己才必須執行，畢竟自己管理的是整個小區，這100戶業主相對整個小區來説只是很小的一部分。

　　陶明：如果業主委員會沒有成立的話，我操作起來確實比較尷尬，您的意願我沒法的具體的操縱去體現它。

　　由於長安新城才剛剛開發，目前入住的也僅是第一批業主。而根據北京市出臺的相關規定，成立業主委員會必須全部小區入住率超過50%，或者第一批業主入住兩年以後才能成立。現在的長安新城顯然兩個條件都不能滿足。

　　黨紅軍：那這我們一算，這恐怕到奧運會（2008年）了嗎？

　　由於沒有業主委員會，無論是業主還是物業，誰都無法説服對方，誰也沒有足夠的力量壓倒對方。於是，雙方就在一次又一次的談判中展開了拉鋸戰。

　　然而，一次小偷的意外光顧卻打破了這種對峙的局面。

　　失竊的正是一號樓的一戶業主家。雖然被盜的財物並不很多，但這也使業主們對安全問題的擔心變成了現實。業主們認為，正是敞開式陽臺為盜賊提供了方便。

　　業主李恕：因為前邊進不去，前邊有防盜門，防盜門還是不錯的，前面絕對進不去，他只能夠從陽臺進去。

　　為了證明這一點，黨先生也為記者做了演示。

　　黨紅軍：你看陽臺的鎖，我現在把它給鎖上，鎖上之後從外面很容易打開，這個扣已經扣住了，如果在外頭他只要一推這個門就變形了，如果從外面的話很容易就打開了。

　　現在業主們關心的已經不僅僅是保暖防塵等問題了，而是涉及自己人身與財産的安全。於是業主們決定不能再等了。

　　黨紅軍：那麼我們決定我們自行封閉我們自家的陽臺。

　　陽臺一定要封閉，現在也沒有商量的必要了，出於對物業公司的尊重，業主們這個決定做出了一份通知，由兩位業主代表遞交給了物業公司。

　　接到業主們送來的通知，物業公司感到非常生氣，因為自己的所作所為是對全小區的利益著想，阻止業主這樣做自己並沒有得到什麼好處，業主們實在太不理解自己了。

　　陶明：我圖什麼，跟大傢伙這麼苦口婆心地説。

　　物業公司面對的不僅是業主們的不理解，還有開發商的壓力，因為按他們與開發商的約定，必須兩年內將長安新城建成市級文明小區。如果現在業主們封閉了陽臺，這個目標可能就很難達到，這樣就難以向開發商交代。所以處於左右為難的境地。

　　陶明：這個事就使物業公司很為難了。

　　物業公司的這種苦衷在業主們看來是很沒道理的，照物業公司這麼説，業主的利益還怎麼維護，要物業公司還有什麼用？畢竟物業公司是自己花錢雇來的，現在自己的生活有了問題，物業公司不但不出面解決反而還不斷阻撓。

　　業主：該管的他沒管到，不該管的瞎管。

　　由於物業公司一再的拒絕，業主們乾脆不再和物業公司進行交涉了。因為他們覺得房子是自己花錢買的，是自己的東西，封陽臺這樣的事自己憑什麼不能決定。

　　黨紅軍：這個房産是我購置的，這是屬於我的財産，我怎麼處置我的財産這是我的權利。

　　對業主的這種態度，物業公司也很惱怒，他們覺得在這件事上自己如果妥協，將會後患無窮。

　　陶明：如果個人的需求隨意擴大化的時候，對整體的影響是不言而喻的，這就是我們所擔心的。

　　雖然物業公司有很多擔心，但隨著盜竊案的發生和天氣的逐漸轉涼，業主們封閉陽臺的決心越來越堅定了。按照通知中約定好的時間，2003年1月18號，業主們訂購的塑鋼窗送到了小區門口。

　　黨紅軍：塑鋼公司的車就來了。

　　陶明：保安攔著不許進。

　　黨紅軍：我們就讓車司機車，你們就往裏進。

　　陶明：我們跟業主説不行。

　　黨紅軍：保安不許往下卸，我們自己往下卸。

　　陶明：過馬路有人行道，你偏偏不走我怎麼辦？

　　看著火熱的安裝場面，陶經理的心涼了下來，他知道，要想阻止業主們封閉陽臺，只有一個辦法，而這個辦法原本是他最不願意採用的。封閉陽臺的那天是個週六，本該是休息的日子，可陶經理還是連夜和律師聯絡，寫好了起訴狀，週一一早就來到了法院，對封閉陽臺的12名業主提起了訴訟。

　　陶明：我只能通過法律來保護我自己了。

　　北京市豐台區法院對此案審理後，做出了一審判決：由於當時購房合同中對於陽臺是否封閉約定不明確，物業公司強制業主們簽訂的《業主公約》中關於不許擅自封閉陽臺的約定無效。

　　駁回原告要求12戶業主拆除陽臺的訴訟請求。

　　法院判決以後，原本處於觀望的業主，也開始對陽臺進行了封閉。現在的二區一號樓，和原來的設計有了很大的不同。

　　據陶經理介紹，現在有些業主將消防連廊這樣的用於防火的公共地區也給佔用了，並進行了封閉。還有一些業主甚至從沒有陽臺的墻面上開始自己搭建陽臺。

　　陶明：大傢伙説了他們能封我們為什麼不能封，我們也要封陽臺，封陽臺怎麼辦？不具備支撐條件怎麼辦，自己作盒子、制模板，做鋼梁，做木板，整個自己搭出陽臺，為的是把陽臺封閉。

　　業主們的行為讓陶經理感覺無能為力，也無所適從，而對因此而帶來的更大的安全隱患，陶經理更是憂心忡忡，然而對這一切，正忙著封陽臺的業主們似乎還沒有意識到。

　　您也許注意到了，在上海的都市庭院小區裏，只有業主和業主委員會，而沒有物業公司；而在北京的長安新城小區呢，卻只有業主和物業公司，而沒有業主委員會。一個小區，從理論上來説，三方都有了，這機制才算健全。但是，這也並不是説，缺少一方就一定會出問題，或者是三方都有了就一定不會出問題。小區對我們來説，還屬於新生事物，相關各方都得有一個良好的心態，不僅物業公司要學會如何當好管家，業主和業主委員會同樣要學會如何做好主人。如不然，不僅是管家感覺憋屈，主人更會享受不到應有的體面。關於小區建設話題，希望觀眾朋友能各抒己見，並通過電子郵件的方式參與我們的討論。