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房價跌了沒感覺（(2003年02月27日 22時11分)）  |
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多年來，北京房價高居全國首位，高昂的房價一直是很多在北京生活的人安身立命的一大障礙。但北京市有關部門最新統計資料顯示，2002年北京商品住宅平均銷售價格比2001年下降了249元，降到自1997年以來的最低點。那麼，這249元能多大程度上被買房人感覺到呢？房價變動對北京房地産市場將帶來什麼變化？
房管局：北京房價一年降了249元
作為各城市中規模最大、價格水平最高的房地産市場，北京的房地産價格對國內房地産整體價格走勢都具有很大影響。而根據國家計委和國家統計局對全國35個大中城市房地産市場的調查，2002年第四季度，全國房地産市場繼續保持了增長態勢，房屋銷售價格比上一年上漲了3.5％。在各地房地産市場價格普遍保持上漲勢頭的時候，為什麼北京的房價偏偏會下跌？
北京房地産管理局局長苗樂如告訴記者：“和2001年相比，2002年，全市房價的平均價格為每平方米4467元。”據介紹，2000年北京的商品住宅價格為每平方米4557元，2001年為4715.9元。記者注意到，近3年來北京商品住宅的年度價格，幾乎都在4500元左右波動，雖然漲跌沒超過300元，但去年的平均房價卻達到了3年來的最低點。
北京的商品住宅下跌的同時，2002年我國東部地區的寧波、青島、上海、杭州等地房屋銷售價格卻繼續保持大幅增長，漲幅維持在6％以上，最高達到了17.8％；就連蘭州、銀川、重慶等城市受西部開發建設帶動，房屋銷售價格也上漲了3.5％到5.4％。
2002年中國房地産市場漲勢不減，據統計僅上半年就同比上漲3.6％。在經濟相對發達、富裕階層聚集的地區和重點城市中，東部沿海省份的部分城市則繼續保持了大幅飆升的態勢。如2002年三季度，上海房屋銷售價格同比上升7.9％，杭州上漲了8.4％，南昌為9.3％，青島為8.7％，寧波則高達19.2％。另據國家計委、國家統計局日前聯合發佈的全國35個大中城市房地産調查結果顯示，2002年第四季度，全國商品房價格上漲3.4％，儘管全國房價呈現的是上漲趨勢，但總體漲幅卻在不斷回落中。各大城市商品房均價分別為北京4066.7元、上海4553.8元、廣州5572元、深圳6364.4元、成都2906.5元、重慶2450.4元、南京2858.2元、杭州5861.6元、天津2820.2元、瀋陽2806.1元。由此可見，雖然北京房價與自身相比有所下降，但在全國範圍內仍是價位最高的幾個城市之一。
購房者：房價降了沒感覺
統計數據顯示，2002年北京市共銷售商品住宅面積1604.4萬平方米，比上年增長42.3％，而商品住宅平均銷售價格卻比2001年下降了249元。這對要買房的北京人來説無疑是個好消息。但他們真能在市場買到比過去便宜的房子嗎？記者對北京房地産市場進行了採訪。
記者沿著長安街從國貿中心附近開始往東，在所調查的樓盤中幾乎沒有一家的房價比去年下跌，有的甚至比去年同期有所上漲。接受採訪的購房者表示，他們沒有感覺到北京的房價下跌。
 通州位於北京的最東部，修建中的輕軌八通線正向這裡延伸，它是北京房地産活躍的地帶。記者隨機走進了一家新華聯家園的售樓處。銷售代表王紅軍介紹，在此購房的主要是在國貿工作的年輕人，白領佔到一半以上。
在售樓部的一面墻上貼著售控一覽表，記者看到大部分房號上都貼上了標誌著已經售出的小紅旗。在旁邊的價格表上，有著“無折扣銷售”的字樣。王紅軍稱，90％ 多的房已銷空，現剩房子不多。
據了解，新華聯家園的總面積達到50萬平方米，在當地算是規模比較大的。目前現房的均價為每平方米3350元，而去年同期還不到3000元。王紅軍表示，整個地區、整個項目的均價指數都有一定提升，大概上漲了200左右。
離開新華聯家園，記者來到馬路斜對面的翠屏北裏。售樓處的置業顧問尹秋告訴我們，他們的現房均價為3130元，比去年同期漲了100多元。目前已經發售了90％。
翠屏北裏置業顧問尹秋説：“有30％是北京市拆遷來的，將近50％是外地的。比如在國貿的白領，這些人基本上收入較高。”
據北京市社會科學院新近完成的《居民生活質量研究報告》和《市民需求期望調查報告》顯示：北京城區有48.6％的在職人員月收入在1－2千元之間，月收入在1千元以下的佔到40.3％，僅有11.1％的就業者收入在2000元以上。
與此相對應，有關統計表明，80％多的消費者準備購買價位在每平方米5000元以下的住房，僅有1.6％的人選擇每平方米8000元的住房。
在採訪中，記者還了解到，不僅通州的低價商品房吸引了北京城區的人，就連在通州與河北省交界的燕郊經濟技術開發區也多了不少買房看房的北京人。東方禦景是從通州進入河北燕郊境內的第一個住宅樓，也是燕郊最早開發的商品房。據銷售主管李德介紹，這裡有百分之八九十的人都是來自北京的在售樓處，記者遇見了幾位來看房的北京人。他們認為，這裡房價較便宜，交通很方便，到北京去只需要半個多小時。
在售樓處門口的墻上，記者看到一幅簡單的地圖，上面清晰地標示著燕郊到天安門的距離——30公里。燕郊緊鄰北京通州，離通州的中心城區不過幾公里。這裡的房價和通州有多大的差別呢？
李德介紹，這裡的房價在1710左右，去年則為1480上下。這幾年北京城區內的房價一直居高不下，連四環外都漲到了每平方米四、五千元甚至更高。對於工薪階層來説，這種價格是難以承受的。而燕郊的房價不過每平方米1000多元。所以從去年開始，很多北京的老百姓將目光轉向了燕郊的低價商品房。據了解，現在燕郊只有很少的現房在銷售，有的是越來越多的期房。
“經濟房”拉低了北京房價
採訪中，很多普通購房者都反映，從房地産商給出的價格上很難感覺到北京的房價在降，一些樓盤的價格甚至在一路上揚。北京市房地産管理局表示，統計數據與現實感受間出現的差異現象並不矛盾。
苗局長告訴記者，按現行統計方法，平均房價是將房屋總銷售收入除以總銷售面積後得出的數字。由於各種樓盤開盤時間不一樣，不同時段統計的數字會有差異。如果一段時期低價樓盤較多，其平均價格就拉低；若高價樓盤開盤較多，平均價格又會上升。
記者注意到，目前的統計方法是將經濟適用房和商品房放一起統計。而按有關規定，購買經濟適用房的人須是本市居民，因此商品房就成了需要購房的外地人惟一的選擇。
截止到2002年，北京市已經建成的經濟適用房總面積達316.4萬平方米，大面積的經濟適用房雖然拉低了平均房價，但卻不能真正反映出商品房的價格變化。
苗樂如表示，低價房産項目建得多了，整體均價自然下來了，這並不等於一個具體的房産項目價格下降。就房産項目本身而言，不存在每平方米都減200多元錢的問題。它的價格該是多少，還是多少。這實際上是市場結構更合理了，更適應人們需求的表現，並不代表所有房價都降了200多元。
記者在採訪中也發現，大多數人需要購買的商品住宅價格並未如人所願地大幅下降。
2002年，導致北京市房地産平均價格穩中有降原因在於：經濟適用房銷售面積總量增加，中低價位商品住宅銷售比重上升；而公寓別墅銷售比重及價格卻在同時下降。在這中間，經濟適用房熱銷對平均價格水平下降的拉動作用最大。記者對這些經濟適用房的銷售狀況進行了調查。
長安新城是北京西部四環路附近最大的經濟適用房小區。儘管這裡的現房是2002年底才竣工交付使用的，但是記者來到這裡時，在售樓處卻沒有看到消費者爭購的場面。
北京大成開發集團有限公司銷售經理周營梅稱，記者來時這裡都是現房了。“我們在賣時就是期房，在售罄時也是期房”
由於在長安街延長線附近，地理位置比以往開發的經濟適用房要優越，加上7萬平方米的綠化環境條件，學校、幼兒園、2萬平方米的體育廣場等配套設施，接近商品房的品質。消費者都期房認購，爭購的熱潮在2001年就已掀起。
周營梅説：“我們從2001年4月開始推出到現在，一直賣得非常好。”
據介紹，長安新城社區分經濟適用房和商品房兩部分先後開發。經濟適用房部分執行市政府的最高限價——每平方米3950元。比同一地段，他們開發的商品房，價格要低1000到2000元。而期房和現房價格一樣。買到房準備入住的業主，對認購的場面仍然記憶猶新。
一位業主説：“當時買房時要排隊。排號排到你了就是你”。由於購買北京經濟適用房的消費者較多，購房者要預先在房子推出前到售樓處認購登記，按先後順序購買。
記者從查詢售樓處的電腦記錄得知，有近3萬戶人在此登記，而實際能銷售的只有4000套左右，不到認購數比例的15％。儘管社區內後期經濟適用房即將完工，但是仍不能滿足中低收入市民的需求。業主普遍認為，北京市民的收入和高價格的商品房不相匹配。
小戶型“模糊”了高房價
在經濟適用房火爆的同時，2002年北京商品房銷售中出現了一種反差：單價5000元以上的樓盤銷量下跌，5000元以下的樓盤銷量卻平穩增長。消費者對低價位房産的需求依然強勁。一些房地産開發商看到這點，聞風而動，開始調整自己的市場戰略。
記者在“炫特區”的售樓處發現，標價每平方米5700元的商品房是純粹的期房，連樣版間還沒有竣工，但其認購率卻超過了一半。
一位年輕的購房者表示，40、50平方米的商品房戶型小，在經濟上比較能承受。北京廣廈京都置業有限公司總經理張衛克認為，現在小戶型的競爭還沒有達到白熱化的程度。
小戶型商品房推出，迎合了北京眾多外來人口購房需求。再加上開發商推出小戶型的同時，採取加量不加價的策略，贈送精裝修、傢具電器等促銷手段，讓以小戶型為主打的“容豐2008非常男女”等社區從2002年就已經開始走俏。
一位購房的女士表示還能夠承受價格。她説：“房子的面積將近30平方米，價格也就一二十萬元，首付是五、六萬，月供1000塊錢左右。”一位先生認為，買個小戶型還便宜，經濟實惠，在北京工作平時特別方便。
在北京部分消費者追逐小戶型商品房的同時，記者注意到，北京商品房的價格，卻並沒有因為戶型的減小而降低。以2002－2003年初熱銷的兩處小戶型商品房為例，地處北京南二環的容豐“非常男女”社區小戶型現房每平方米售到7800元，而位於城區東四環外的“炫特區”小戶型現在推出的期房價格已達到5800元。
高房價，之所以熱銷，是因為戶型都在50－60平方米以下，總體房價在20－－30萬左右。容豐“非常男女”社區最先銷售一空的是15－－20平方米的超小戶型。
容豐房地産開發有限公司董事長王徵説：“超小戶型成本比大戶型提高20％，但它賣得快， 那個大戶型卻賣不動。”
雖然沒有數字顯示商品房的價格在下降。但是開發商早就提出，市場對總價較低的商品房有很大需求，小戶型商品房的開發是他們適應市場細分市場的結果。
北京中原房地産經紀有限公司總經理李文傑表示，現在小戶型在市場上是熱點。它作為一種過渡性産品出現，反映了開發商開始慢慢緊張起來，不像原來那麼從容。
專訪：清華大學房地産研究所所長劉洪玉教授
小戶型熱銷北京，除了地産商炒做因素外，更主要的原因還在於1998年銀行按揭放開後，北京大部分具備高消費潛力的購房群體陸續購買了住房，新的購房主流群體普遍資金實力降低，購房者向低收入、低年齡和高齡人群轉化。
有人對北京房地産市場的消費能力作過分析：目前，在北京本地購房群體中，80％左右的人只能接受總價在40萬以內的住房。這一人群包括了拆遷戶、離退休職工、機關企事業單位員工及急等住房安家的年輕創業人群。他們需要面積不大、價格便宜的普通住宅。那麼，怎樣看待這一變化呢？
清華大學房地産研究所所長劉洪玉教授認為，銷售的火爆説明經濟適用住房的政策受老百姓歡迎。二手房的市場發展不理想，讓很多想改善住房的人實現不了願望，於是轉向經濟適用住房市場。由於需求者很多，北京市建經濟適用房可能在全國來説都是最多的。
記者：“上海已經取消了經濟適用房的概念，沒有什麼外地人和本地人的差別。您怎麼看待這種問題？”
劉洪玉：“上海實際上也沒説取消，只是一直沒強調要建設經濟適用房。這裡有一個很重要的原因是上海市的房價相對北京低，而收入卻較北京高，所以其居民的支付能力比北京要強。另外，上海市的高低差距拉得較開，中低收入家庭可通過商品房市場和二手房市場實現住房的願望。因此，它對政府的經濟適用住房計劃沒有迫切的需求。和上海比起來，北京現在的二手房市場不發達。於是逼得大家一步登天，一買就得買120平方米的新房。這就使得支付能力和房價的矛盾非常突出。”
記者：“2008年北京市要舉辦奧運會，現在各項市政設施都在加緊進行中。你認為，隨著這些設施的完善，北京市的房價會有什麼變化？
劉洪玉：“這些設施的建設會帶來土地和房屋的升值，但這種升值也要和經濟的整體發展相適應，不能盲目地説，這個地方交通條件好了，房價就要漲，否則就容易把房價推動地脫離了實際經濟發展水平，出現過熱或泡沫現象。”
在北京房地産最熱的前幾年，曾有種説法——北京人買房買概念、上海人買品質、廣州人買品牌。它多少反映出，當時北京市場的房價較其它地方炒做的痕跡更深，虛高的成分更多。今年的北京市城建工作會議透露，2003年北京市還要新建經濟適用房300萬平方米，竣工200萬平方米。相信北京市房價還有可能進一步降低，回歸到更合理水平，到時，在北京安家將更加容易。
（《經濟半小時》記者：李長松 殷莉 李娟 于蕾）
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