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杭州樓市：蓋的快不如賣的快（(2003年01月15日 22時18分)） |
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上有天堂、下有蘇杭，杭州的美麗不僅在於湖光山色，也在於當地溫文爾雅的人文環境。但這兩年，在杭州房地産市場上卻絲毫感覺不到這種溫文爾雅，反倒顯得有幾分瘋狂，無論是什麼樓盤，只要一開盤，就被搶購一空，甚至連圖紙都還沒有的項目，也有人趕著掏錢。
2001年下半年，杭州房價漲幅連續半年回落，當時就有人預測，1998年以來一路高揚的杭州房價有可能在2002年遭遇下跌。然而預測歸預測， 2002年杭州樓市熱度竟然絲毫不遜色于前兩年，數百萬平方米新樓投放市場，基本都賣完，絕少有積壓。一年過去，房價不僅繼續上漲，而且漲幅是近幾年最大的。杭州的房地産市場為什麼這麼熱？我們《經濟半小時》的記者在杭州展開了調查。
 杭州樓市無現房可賣
杭州的房子賣瘋了，這是記者在杭州聽到最多的一句話，在前不久舉行的杭州房交會上，50多家參展商竟然沒有房子可賣，不得不把圖紙拿出來展示。記者身後的這個樓盤，儘管剛剛開始施工，但已經被預訂一空。
正在施工的是這個樓盤的二期工程，預計今年6月份才能開盤銷售，要到2005年才能拿到現房，但是預約排隊的人已經遠遠超出房子的數量。
售樓工作人員：我們二期的房子一共是560套，現在號已經排到1500號了。
售樓小姐説，這裡賣房基本不用推銷，只要一開盤，買房的人自己就找來了。他們一期的房子，開盤沒有幾個月，已經售出95%了。在距離市中心8公里左右的錢塘江北岸，一個叫春江花月的樓盤，售樓處還沒有投入使用，一期的房子絕大部分已經賣出了，更多的人只能排隊等候2005年才能完工的二期房子。即使如此，排隊預訂的人也已經滿了。想要排隊約號，還要托關係，找門路。
杭州市房地産開發商趙錦標：一千多的客戶要求買這個房子，那麼一期工程我們只有850套房子，預約的客戶希望都能買到這800多套房子，所以在幾天之內都來我們的銷售部想買到稱心的房子。那麼房源有限，其中有一部分買不到一期的房子。
房地産的熱銷也帶動了房價的上升。從1999年到今天，杭州市區很多地方的房價，幾乎翻了一倍。位於市中心區的平海公寓，1999年預售時，每平方米是4000多元，如今已經漲到了8000多元。一直從事房屋置換的邱建明，目睹了杭州房子價格的飛速上漲。
杭州市房屋置換公司邱建明：2001年的12月底曾經做過這樣的一個樓盤叫康樂新村的，當時的市價是3000元一個平方，到了2002年12月，這裡賣掉是4500元。
據邱建明介紹説，杭州市的商品房均價已經從2000年的每平方米3000元左右，上漲到了5400元左右。靠近西湖的高層住宅更是高達每平方米3萬元。
三萬多元一平方米，這樣的高價就是在北京、上海這樣的大都市也很少見。那麼，杭州的房地産價格為什麼這麼高？高價房的背後有多大的泡沫成分？這個星期，我們的記者一直就此在杭州明察暗訪。
杭州樓價為何飛漲？
在杭州，關於房價高的原因，聽到最多的就是外地人抬高了杭州的房價。
看房者：現在主要是外地人多了。
平海公寓是2002年8月才交付的高檔住宅樓，這裡地處杭州中心區，西邊不遠就是風景秀麗的西湖。據這裡的居民講，溫州、台州等經濟發達地區的富裕，往往一買就是幾套，除了自己居住，其他的則用來投資。在房産管理局附近的一家仲介公司裏，記者看到，一套2003年6月6日才交付的房子也貼在了墻上。據這裡的工作人員介紹，經常會有尚未交付的期房，在這裡買賣。
在杭州市提供的一份房地産交易統計表中，記者發現，2002年出售房改房的數量僅比上年增長了1萬多平方米，而二手商品房的買賣卻比上年增長了近20萬平方米。
杭州市房屋置換中心負責人陸斌斌告訴記者：在年初的時候，整個買房的客戶跟可以供出售的房源比率是4比1，而現在，當然也有年底的一個影響，現在這個比率已經變成1比0.7，我想這是一個非常微妙的信號，也是一個非常敏感的信號。
陸斌斌説，在杭州的房地産市場中，消費結構中，很大比例是投資性消費。二手房的突然增多，不排除炒房者出貨的原因。記者還發現一個奇特的現象，很多已經交付很長時間的樓盤，晚上6點到9點，有3、4成的房子沒有燈光。儘管有很多人認為，是炒房者抬高了房價，但是當地的輿論，也把矛頭指向了逐年增高的土地價格。當地人告訴記者，臨近西湖有一塊30多畝的土地，拍賣價格卻達到了5個多億。也就是説，每畝價格接近2000萬元。搞什麼項目能夠掙錢，成了未知數。除了大標語牌，臨街的一排商鋪成了暫時掙錢的項目。
由於城區地價不斷攀升，數量逐漸減少，城郊的土地也成為了緊俏商品。在錢塘江邊的金色海岸，土地拍賣價已經達到了每畝450萬元，分攤到樓面價每平方米達到了2700元。土地價格為什麼上漲這麼快呢？記者決定和杭州市土地儲備中心聯絡。
記者：你好，我想查一下土地儲備中心的電話。
查號臺：電話保密了。
記者：是您給保密的嗎？
查號臺：它自己要求保密的。
經過多方打聽，記者來到了杭州國土資源局。由於比較敏感，對方不願就房價接受採訪。但記者還是了解到了每年的土地供應量。2002年，杭州市區一共出讓土地3046畝，共獲得收益110.65億元，平均每畝360多萬元。而2000年，土地的平均價格還只有六、七十萬。
浙江大學房地産研究所所長趙杭生：還是由於杭州本身的一些情況，那麼這種房地産相對比較熱，導致了一些開發商特別是一些外來的開發商對杭州的房地産市場看好，土地資源相對比較稀缺，大家又都想來投資這個市場，必然會對土地資源有一番爭奪。那麼這個過程有時候是失去理性的，為了得到這個東西，他可能會不惜代價。
為了在有限的土地上獲取更大的利潤，開發商更願意開發高檔的大戶型住宅。這樣不僅加速了房價的抬升，也造成房産結構趨於單一。有關資料顯示，80平方米以下的房子只佔到10%。
據杭州市統計局公佈的2002年人均可支配收入是11778元，杭州市民一年的收入只能買到兩平方米的房子。目前在杭州一般的房子都在50萬左右，按3口之家計算，年收入與房價之比已經達到了1比15左右。
杭州市房屋置換中心負責人陸斌斌：我們來評價一個房價合不合理有兩個標準，一個標準就是看他的年收入，他的年收入一般7、8年左右，這樣是一個房屋總價的比較合理的價格。那麼還有一個就是租賃的價格，我把這個房子買下來用於租賃，我多少年來收回投資。那麼像一些比較成熟地區的房價，一般差不多是十二、三年的樣子，但是杭州現在要達到二十到二十一年。
記者從杭州建委了解到，每年市裏都會推出一些經濟適用房，來滿足中低收入者的購房需求。2001年，杭州市一共建成經濟適用房72萬平方米，但是面向個人銷售的只有23.6萬平方米，一共1580套。平均每套在100平方米以上。按照杭州經濟適用房每平方米3000元的價格計算，一套房子仍然高達三十多萬元。對於工薪階層仍然是一個大數目。
浙江大學房地産研究所所長趙杭生：我們確實要加強未來對市場的預警和預測，看看杭州這個市場發展何去何從。
面對房價一路飛漲，當地一位業內人士比喻説：杭州樓市，就像一個進入青春期的少年，健康靚麗，但也最容易躁動，最容易出問題。就在昨天，杭州市統計局的有關負責人在回答媒體的採訪時認為，杭州市的房地産市場的確存在著一些問題，商品房價格漲幅過大，投資結構不合理，以及過度投機現象的出現，使得杭州的房地産呈現出不正常的發展。
在92、93年第一輪全國性房地産開發熱中，海南曾首當其衝，但也因此形成了巨大的房地産泡沫。1994年國家實施金融調控政策後，海南房地産泡沫轟然而破，壞賬至今難以完全沖銷，當地經濟元氣大傷。慘痛代價使我們對房産泡沫不得不更加慎重。目前我國房地産業的現狀如何？有沒有泡沫成分？《經濟半小時》聯絡到萬科企業股份有限公司董事長王石。
主持人：我們知道現在杭州房地産的價格非常高，那你們公司在杭州有房地産項目嗎？
萬科企業股份有限公司董事長王石：萬科沒在杭州投資。
主持人：為什麼？
萬科企業股份有限公司董事長王石：我們沒去投資，基於本身的考慮就是覺得地價過高，而且我們也知道，現在是市場經濟，是城市之間的競爭。應該非常清楚，我們雖然沒在杭州投資，但是我們知道很多杭州資本在外投到上海去，到其它地方去，其中主要原因就是地價過高。
主持人：那你認為杭州房地産價格會持續走高嗎？
萬科企業股份有限公司董事長王石：如果某個城市地價過高，造成房價過高，顯然就會影響它的開發的積極性。因為它的房價過高，資本會轉移，所以這個城市也會通過這樣一個市場的變化來不斷地調整。在杭州，我覺得過高來講它是多方面因素引起的。其中首先一個因素就是杭州現在經濟的環境非常好，西湖保護得非常好，它非常適合人的居住，所以它可提供的土地也比較珍貴，地價高是必然的。但又帶來第二個問題，如果杭州僅僅是在老城區這些地方，它不能再擴容，那麼它的高地價對城市的更長期的經濟發展是沒有什麼好處的。所以調整杭州的高地價，只有它通過新的城市擴容來提供更多的土地，來平衡這樣的關係。
主持人：那你對中國目前房地産市場的現狀怎麼看？
萬科企業股份有限公司董事長王石：房地産部門存在著三個問題：第一個就是圈地有泡沫；第二個就是投資有過熱；第三個是消費超前。我們看看第一個，開發小區越來越大，甚至大到一萬畝甚至更多，商品房基本一個地區一年的消化量也就20萬平方米，這是極限了。如果是一萬畝這麼大的面積，要消化多長時間？從這個意義上來講認為是有泡沫。那麼再一個投資過熱，我們看到不僅僅是房地産發展商加大了投資力度，而且很多非房地産的行業也把資金進入房地産行業。第三個我講的就是消費超前。從二戰之後看西方發達國家在解決住宅問題也是走這麼個趨勢，從五六平方米一套到一百、到一百五、到一百八之後再有一個理性的回歸。隨著國內生産總值的收入的增高，不是面積在增大，反而在回歸，就是再從一百八降到一百六、一百五。所以中國現在這種消費來講，也一定會有這樣一個曲線，所以就是説消費超前了，就是根據我們的國內生産總值收入，住的顯得偏大了。
就在前不久，國家計委經濟研究所發佈了我國第一份房地産行業景氣分析報告，報告用三點概括了2002年我國房地産行業的整體狀態，這三點是：總體景氣衝高回落；地區冷熱不均；真實的房地産泡沫已經出現。
房地産有泡沫
報告分析指出，目前房地産業發展的一個最值得注意的問題是商品房積壓持續增加，2000到2002年連續三年商品房的總積壓量將接近2億平方米。從商品房空置率上看，2002年1－8月份全國商品房空置率上升為14.1%，增幅比上年同期高13.2個百分點，其中空置一年以上的商品房面積達4397萬平方米，同比增長11.5%。而國際商品房空置率的警戒線是10%。
房地産過熱的明顯徵兆是近年來房地産炒作的意味太濃，2001年7月12日杭州市土地公開拍賣，曾出現過每畝1800萬元的高價中標記錄，廈門市區的一處地價曾被炒高到每畝2000萬元以上。
而短期內房價的持續暴漲更是房地産泡沫的直接表現。目前多數沿海城市市區的商品房價格均達到或超過4000－5000元每平米。
另一方面住房消費的增長明顯趕不上住房投資和施工面積的增長。2001年我國商品房的竣工面積比銷售面積多出6524萬平方米。2002年1－8月份，全國商品住宅銷售額同比增長25.1%，比投資增長率低9.1個百分點。
與這份報告的結論不謀而合，近期又有國家統計局副局長邱曉華、中國房地産業協會會長楊慎等專家先後警示，目前房地産結構有些不合理，房地産投資者應該根據消費者的需求來加快結構調整，緊盯市場需求定位，嚴防盲目開發和人為過熱。1998年以來，我國社會物價總水平持續下跌，但房地産産業卻一枝獨秀，呈現出強勢運行態勢，房地産投資和消費高速增長，房地産價格逆勢上揚，一派繁榮景象。可是中國宏觀經濟與行業景氣預測課題組撰寫的《中國行業景氣分析報告》卻預言，持續繁榮了近5年的房地産業將進入中期調整過程。為什麼會得出這個結論？我們《經濟半小時》採訪到了這個課題組的負責人、國家計委經濟研究所經濟運行與發展室主任王小廣。
專訪王小廣
 主持人：如果簡要的説，你認為房地産的發展裏頭存不存在著泡沫？
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：存在泡沫。
主持人：你認為大嗎？
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：應該説在一些地方還不小，但是總體上講泡沫也很大。我覺得還不能斷言它對宏觀經濟造成一種非常惡的影響，它還是一個區域性的。
主持人：你認為最危險的區域是集中在什麼地方？
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：應該還是在東部一些大的城市。
主持人：包括像北京、上海這樣的城市嗎？
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：我想是包括的。
主持人：那就是説，實際上在我們的房地産市場中是很大的一塊。
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：對，很大的一塊。因為北京今年1到11月份房地産投資接近800個億，整個西部地區就是800個億，上海是600個億。
主持人：它的潛在影響會是什麼呢?
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：我覺得是一個超高速的增長，特別是過快的增長以後，你要不加以控制，讓它實現一個慢慢的降溫的話，它可能就有一天漲得太高以後，它自動地回落。這個回落的時候可能對社會的傷害就比較大。另外一個就是對我們金融體系有很大影響。因為我們房地産支撐的力量，在很大的程度上還不是靠房地産商他自己有很多錢來投資，而是因為他可能是貸款的，還有許多是通過消費信貸，還有就可能是繳的預付款。這些東西要是泡沫回落的時候，它會産生對金融的一種衝擊。
主持人：會使銀行變成了房東。
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：對，是這樣。
主持人：按照你現在的研究，我們現在的泡沫已經到了危險的臨界點了嗎？
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：應該不遠了，就是還沒有到，但是離得很近了。為什麼我們要提醒呢？要促使它的軟著陸，就是想讓它不至於發展到那種我們無法控制的程度。
主持人：你覺得軟著陸或者説擠壓泡沫的方法是什麼？
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：有一個辦法就是改善住房的供給結構，減少高檔的、帶有奢侈品的這種住房的消費，然後擴大中低檔住宅建設。第二個就是多發展一些廉租房，我覺得中低收入者不一定自己能買得起房子，從長遠來講他可能也買不起房子，但是可以讓他、鼓勵他租政府為他提供的廉租房，這是改善供給結構。另外就是發展二級市場。二級市場的發育，有些地方起步還比較快，像上海。但還有很多地方發展還是比較緩慢。促進二級市場能夠促進把價格形成一種向下的引力，另外它能活躍整個的市場，特別是一種流動性，就是對房地産這個資産的流動性非常有好處。
主持人：你希望調整之後，房地産的增長率在什麼樣一個區間內是合適的或健康的？
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：按照可持續發展的方向來講的話，應該在比GDP能高一倍左右。我們現在GDP是7%到15%的樣子，或者10%。我覺得10%以上應該是有保證的。
主持人：那麼如果速度降下來了，對現有的房地産行業會不會産生什麼樣的影響？
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：有些影響，可能對一些地區影響稍微大一些。我們講50%降到20%幾，對GDP的增長可能會有一定的向下拉動作用。
主持人：假如如你所願或者按照你所説的，我們成功地控制了泡沫或者擠壓了泡沫。那麼作為購房者來講，他們可能很希望看到的就是這樣之後，房價是不是會下降。
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：實際上價格的降低是擴大了需求，或者講把它培養為新的增長點的一個重要的要素，包括汽車，我們的汽車價格一下降，需求增長地就非常快。這樣對房地産商來講，它可以抵消它的價格造成的損失。
主持人：按照你的預測，你認為價格會下降嗎？
國家發展計劃委員會經濟研究所副研究員王小廣：會，但是是緩慢的。
2002年第二季度和第三季度中國人民銀行發表的貨幣執行情況報告都再三強調，要警惕房地産泡沫。就在此後不久，中國人民銀行宣佈將對2001年6月以來商業銀行房地産信貸業務辦理情況進行檢查。日前，中國人民銀行又與建設部、國家計委等六部委聯合發文，要求嚴格審查住房開發貸款發放條件，防止住房開發貸款增長過快，強化個人住房貸款管理，嚴禁發放零首付個人住房貸款，規範個人商業用房貸款管理。雖然我國房地産市場總體仍然健康，但不容回避，局部泡沫已經出現，值得警惕。
（《經濟半小時》記者康敬鋒、王燕編輯報道）
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