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法律趕走物業公司（(2002年02月06日 09時34分)） |
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有人開玩笑説：如果想跟自己過不去，你就請人來搞裝修；如果想一輩子跟自己過不去，你就去買一套房。雖然是玩笑話，但目前房地産市場的不規範卻是事實。不僅僅在買房時你可能會遭遇種種陷阱，買了房之後，麻煩也少不了。最近，北京就接連出現了好幾起物業管理的糾紛，一些業主甚至與物業公司的保安拳腳相向。相比之下，廣州的業主要理性很多。不久前，廣州一個小區的業主委員會就把物業公司推上了法庭，誰是誰非，由法院説了算。請看《經濟半小時》記者從廣州發回的報道。
葉春生是廣州市春蘭花園業主委員會的主任，在1月25日法院關於春蘭花園物業糾紛的判決中，法院判定春蘭花園業主委員會勝訴，這就意味著春蘭花園的業主委員會有權選擇新的物業管理公司。在業主委員會臨時的辦公地點記者看到，葉春生正準備張貼暫停向原來物業公司交納物業管理費的公告。他説張貼公告就是為了通知業主不要交管理費給廣信物業管理公司。葉春生告訴記者他們不交管理費的依據，其中根據廣州市物業管理辦法，他們有權力招聘物業管理公司。招聘以後，原來與廣信物業的合同就終止了，廣信也就沒權收費了。
在葉春生給記者出具的判決書上記者看到，廣州市白雲區法院1月25日一審判定：春蘭花園原來的物業管理公司——廣信物業管理公司在30天內要移交所有的資金、帳目和相關材料，並撤出春蘭花園。但是，葉春生和業主委員會的其他委員面對這個判決卻並不樂觀，因為被告廣信物業管理公司表示會繼續上訴，這意味著新選聘的物業公司一時半會兒進不了小區。春蘭花園的業主為什麼這麼急於趕走原來的物業公司呢？一位春蘭花園的業主説春蘭花園的物業管理從一開始就不好，臟、亂、差樣樣俱全。
據了解，春蘭花園始建於1995年，至今已經入住近1000戶，發展商直接將物業管理權交給了廣信物業管理公司，但是廣信物業長期以來並沒有和春蘭花園的業主委員會簽定合同，雙方的權利義務均沒有約定。記者問一名春蘭花園的兒童有沒有鍛鍊和玩的地方，得到的回答是：沒有。春蘭花園的業主還告訴記者：春蘭花園以前有塊地方是放垃圾的，天熱的時候很臭，只能跑過去，垃圾全發酵了，而且長期是這樣。
在現場記者看到，整個小區幾乎沒有醒目的標識，所有的垃圾全部是露天放置，在小區的中心地帶則是一片長達一年半沒有清理的廢墟，另外，在小區裏竟然沒有休息的座椅，住戶們只能在路邊臺階上休息，整個小區的住戶也沒有自己的信箱，許多地方五、六年來乾脆沒有綠化。與此相對的是長期以來，廣信物業管理公司幾乎一直收取物業費，卻沒有按時公佈物業費的使用帳目。春蘭花園業主委員會主任葉春生對記者説：本來應該是我們來掌控的事情，到了這裡就完全反了，他們要怎麼樣就怎麼樣，我們的合法權益一點都沒有保護。
據了解，小區內在近年內連續發生近十起盜竊案，為了抗議小區的保安環境，一位家中連續被盜的業主曾將被撬壞的保險櫃擺到了街上。儘管保安狀況不良，小區內的停車費用卻執行廣州市最高的標準，達到了每月350元，不少人乾脆到小區外面停車。記者問一位春蘭花園業主將車停在哪時，得到的回答是：我能講嗎？我敢講嗎？他們會去搞我的車子。
袁開濟老教授家旁邊是一條小吃街，每天至少有20多家餐館的排煙機直接衝著他住的住宅樓排放，而電線則直接挂到了住戶的陽臺上。袁老教授象念順口溜似的對記者説：我氣喘，家住花園沒有花，油煙成天熏我家，我想到公園喘口氣，出門凈是臟、亂、差。
據了解，春蘭花園從1996年銷售至今，業主們就頻繁地反映小區物業管理存在問題，但是由於人員分散一直沒有解決，無奈之下，春蘭花園的業主們開始組織成立業主委員會。葉春生告訴記者：春蘭花園業主委員會是被迫成立的，並不是很主動的。在出現那麼多問題的情況下，業主才要起來維權，業主委員會才建立起來。
但這個被迫成立的業主委員會工作並不順利。請看廣州春蘭花園業主維權大事記：
1999年12月16日，春蘭花園業主委員會正式成立，專門和廣信物業管理公司談判物業管理中出現的問題。
2001年4月，春蘭花園業主委員會正式要求廣信物業管理公司提供所有財務情況和其他物業資料。
2001年7月23號春蘭花園業主委員會在廣州市首家公開選聘新的物業管理公司。
2001年8月26號，新一方物業管理公司中標，雙方很快簽定合約。
2001年9月24日，春蘭花園業主委員會將廣信物業管理公司告上法庭。4個月後法庭宣佈春蘭花園勝訴。
可以説，春蘭花園的業主至少和原來的物業管理公司大大小小吵過上百次架，對於新的物業公司他們十分挑剔，記者看到，新一方公司的招標書就有150多頁，雙方簽定的合同也十分詳細。在2001年9月初新一方物業公司想要接管春蘭花園的時候，出現了200多名業主列隊歡迎的場面。然而廣信物業公司最終派來20多名保安，使得這次交接沒能進行下去。既然不受歡迎，為什麼廣信物業管理公司仍然堅持不撤出春蘭花園呢？
在廣州市白雲區法院，記者看到了廣信物業管理公司的答辯狀。廣信物業管理公司在答辯狀中稱，春蘭花園業主委員會是不合法的，理由是房地産開發商還有300套房子沒買，算是最大的業主，沒有參加投票，據此懷疑春蘭花園業主委員會的合法性。那麼，春蘭花園業主委員會究竟是不是合法的呢？
廣州市白雲區人民法院代理審判員馮齊廣對記者説：春蘭花園一共建好了1200套左右的住房，購房者入住成為業主的已經是超過了70％，已經達到了廣東省物業管理條例所規定的參加投票的數額。而且它的投票過程、選舉過程都是有廣東省廣州市白雲區房地産行政部門即房管局監督之下成立的，所以這個業主委員會的成立是合法有效的。廣州市白雲區房産局房産科副科長鐘柱鋒也對記者説：從公開、公正、公平的角度看，業主委員會當時的操作是公開、公正的。
據了解，春蘭花園在選舉業主委員會的同時專門邀請了房地産管理局的主管官員，同時請來了公證人員進行公證，而業主委員會也在房地産局獲得批復並且備案。如果説業主委員會是合法的，那麼業主委員會有沒有權利取消原來物業公司和開發商之間的物業管理委託合同呢？春蘭花園業主委員會代理律師李會艷告訴記者：廣州就有很清楚的規定，一旦業主委員會選聘了新的物業管理公司，原來的建設單位與原物業管理公司簽定的合同自行終止。
廣州市白雲區人民法院代理審判員馮齊廣説：根據廣東省的物業管理條例第13條的規定，業主委員會成立之後，有決定選聘物業管理公司的權力。
無論是法官還是管理部門都清楚地表明：業主的權利是通過業主委員會來維護的，在出現糾紛的時候，首先應當明確，合法成立的業主委員會具有選聘物業管理公司的權利。廣州是白雲區房地産管理局的鐘柱鋒科長表示：業主委員會通過法律途徑維護權益，完全是合理合法的。他説：物業管理進入市場以後，是通過公開的招、投標選聘物業公司。選聘以後，可以通過物業管理的委託合同來規範它們的行為以及雙方之間應盡的義務和責任。如果以後誰違反了合約，它就屬於違約，就要負違約責任。我覺得這是一個發展趨勢。
據了解，春蘭花園近千家住戶，每月共交4萬元左右的物業管理費，另外小區業主還有總額超過140萬元的維修基金和其它費用，這些都要在移交物業管理權時移交，這也許是廣信物業管理公司不願退出的另外一個理由。眼下，葉春生和春蘭花園的業主們所能做的就是等待，一方面等待判決能夠最後執行，另外業主們也期望國家能夠儘快出臺《物業法》，讓購房者有一個更好的維護權益的法律環境。葉春生對記者説：業主委員會是代表廣大業主利益的，一旦業主委員會消亡，業主的權益肯定是受到侵害的，出了事業主找誰呢？沒人找了。
無形中他們的權益就會受到侵害。
物業公司有點像小區的大管家，供水、供電、綠化、維修都得交給它來承擔。按理説，雙方是一家子，唇齒相依，互相體諒著點，就什麼事也沒有，更不用説動起了老拳，法庭上相見。但現在業主與物業之間的糾紛卻越來越多。這其中有很大一部分就是因為雙方的責、權、利沒分清楚，相關的法規又沒跟上。那麼，現在人們對物業管理意見最大的是什麼呢？當業主與物業公司有了矛盾的時候，業主們應該找誰來解決呢？稍候請繼續收看來自物業的報道。（王朝陽）
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