房貸：擠壓泡沫 出臺新政

央視國際 2003年06月17日 23:06

　　6月13號，中國人民銀行發佈《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》之後，在房地産市場引發了廣泛影響。現在市場各方最為關注相關實施細則何時出臺？對《通知》中涉及的高檔住宅、第二套住宅如何界定？我們首先就來看看《通知》本身對房貸政策做了哪些調整？

　　一段時間以來，市場上出現了有關住房貸款政策的種種猜測，如房貸首付比例將會提高、期房將不再允許銷售等等。今天，這些猜測在央行剛剛公佈的這個《通知》當中都可以找到明確的答案。這份規範住房貸款業務的通知，幾乎囊括了一個房地産項目從建設到銷售的每一個環節，直接觸及到了開發商、購房者和各家商業銀行的利益。所以，《通知》剛一齣臺，就引起了社會各界的廣泛關注。

　　除了對房地産開發企業自有資金和土地儲備機構貸款比例做出明確規定外，《通知》還提高了個人商業用房貸款抵借比例和貸款期限的限制。而《通知》中對消費者影響最大的，則是購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上住房時，首付款和貸款利率的變化。根據新規定，借款人在購買第二套以上住房時，銀行將提高首付款的比例。而個人在購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上住房的時候，將不能享受優惠住房利率，改為依照中國人民銀行公佈的同期同檔次貸款利率執行。這意味著如果是10年以上的住房貸款，購房者僅利息一項就要比以前多出上萬元甚至更高。

　　中國人民銀行貨幣政策司司長戴根有解釋説，央行發佈這個通知的一個根本目的，不是對房地産政策的收縮，而是為了進一步促進房地産市場的健康發展。

　　中國人民銀行貨幣政策司司長戴根有説:“進一步促進發展這裡邊包含兩個含義：第一個，進一步擴大各種住房貸款的投放，支持房地産業的發展。另一方面，也要把這個發展當中，把商業銀行可能産生的風險控制住。”

　　人民銀行新政策突出強調了要控制商業銀行在房地産市場的風險。那麼，共同面對房地産市場風險的消費者、房地産開發商和商業銀行，又是如何看待這一政策變化？房地産市場各方到底應該形成一個怎樣的利益格局呢？

　　中國人民銀行的《通知》中，對消費者影響最大的是，提高購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房的首付比例，並不再執行優惠住房利率。究竟什麼樣的房産屬於高檔房？如何判定消費者購買的是第二套住房？這些在《通知》中都還沒有做出明確説明。而我們記者則對目前北京市場的一些高檔樓盤進行了調查。

　　儘管央行的通知是6月初剛剛出臺的，但採訪中開發商對此並沒有表現出太多的驚訝。

　　北京世紀朝陽房地産開發有限公司財務總監張川説：“人民銀行在杭州，有次會議上提到過這麼一個話題，對住房貸款有一個比較大的動作，來規避市場的這麼一個風險，所以我看政策終於出臺了。”

　　鋒尚國際公寓總經理張在東説：“它對去年的像對發展商的要求，又進行了更有力的重申，那麼這些對於規範房地産市場，都是非常有好處的。”

　　棕櫚泉國際公寓一直以高檔樓盤自居，他們稱即使是將來這裡真的劃分為高檔商品房，以他們的客戶定位來看，擔心並不是很多。

　　北京世紀朝陽房地産開發有限公司財務總監張川説：“應該有一定的影響，但我們認為這個影響不應該非常大。”

　　但是在央行的文件中並沒有確定什麼樣的商品房是高檔商品房，在北京市區的一個樓盤的售樓處，工作人員告訴我們他們賣到7、8000元一平方米的房子也只是普通住宅。

　　(在某售樓處暗訪)記者：“你這樣的房子七八千，算不算高檔商品房？”

　　售樓小姐：“應該不算，它有一個標準，可能在九千元錢以上吧。”

　　記者：“哪兒有這麼一個標準，誰出臺的。”

　　售樓小姐：“就是説具體標準還沒有呢，比如説交契稅這個問題，像九千三以下的房子，個人購房契稅都是按照1.5%去交，如果你買九千三以上的房，就算你個人購買，它可能也按照你屬於高檔的這種。”

　　但真正的標準是什麼開發商也説不好。

　　北京名流未來置業有限公司總經理劉建生説：“在北京市區三環以裏的一般住宅一平方米八千、九千，但是所謂的別墅，在近郊的或者遠郊的別墅有可能是四千、五千一平方米，本身以産品類型去劃分，值得商榷，但是國內各個部委之間，我了解的情況，還沒有一個統一的劃分的系統和平臺。”

　　在央行的通知中，還提到第二次貸款買房要付更多的首付和利息，但是誰來界定購房者是第幾次貸款買房呢？

　　北京名流未來置業有限公司總經理劉建生説：“這個界定可能就開發商而言很難。”

　　鋒尚國際公寓總經理張在東説：“作為開發商我們不管你幾次買房子。”

　　北京名流未來置業有限公司總經理劉建生説：“假説我的一個客戶，他通過建行貸了一筆款項，如果説在買我這個項目、第二套住房的時候，他換成了工行或者中行銀行之間，商業銀行之間，如果沒有聯網，他很難對此進行控制。”

　　新的房貸政策還有一處調整和消費者有密切關係。那就是規定，商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。這就意味著，如果像過去大多數購房者那樣看著圖紙買期房，將不能獲得按揭貸款。雖説，此舉是為了減輕借款人不必要的利息負擔，但對房地産開發企業卻觸動很大。

　　記者來到位於北京市京沈高速附近的“京城雅居”售樓處採訪時，見到了這個項目的開發商——北京柏宇興業房地産開發有限公司總經理張寅。張寅告訴記者，他已經通過媒體得知了央行發佈住房貸款新規定的消息，雖然目前合作銀行並沒有就此事對他們進行通報，但公司已經通知銷售部暫時停止了按揭貸款業務的辦理。

　　北京柏宇興業房地産開發有限公司總經理張寅説：“我們是銷售部門等銀行有了明確的説法了以後，做法了以後，再通知客戶來辦。”

　　張寅介紹説，儘管正在建設的一期工程要到今年9月份才能封頂，但目前他們已經銷售了近一百套住房。由於整個項目中沒有超過6層的樓房，從建設到封頂只需要兩、三個月的時間，所以央行做出停止對購買未封頂住房的個人發放貸款的規定，對這個項目的資金安排不會有什麼影響。

　　北京柏宇興業房地産開發有限公司總經理張寅説：“對這個項目沒有影響，但是如果説，現在我們這個不是在蓋最高是六層（的商品房），最高是三十層或者是四十層的房子，我相信資金上會有一些影響。按照以前，他付了首付款以後，銀行能做按揭，對發展商來講，百分之百的錢都收到了，或者百分之九十、九十五都收到了。但是如果要（等）到封頂以後，那麼發展商也最多只能收到20％、30％的錢，那些錢就沒有收到。那這個在他後期的建設當中，他就會缺這一塊，就是客戶按揭的一筆資金。”

　　房地産市場和金融市場的關係密不可分。從目前房地産開發項目的資金構成來看，除了個人住房貸款之外，通常房地産開發企業主要依靠流動資金貸款等形式獲得資金，從商業銀行手中貸款獲得的資金比例佔到了30%左右。那麼，商業銀行又是如何看待政策調整的呢？

　　商業銀行的資金對房地産市場發展具有支撐作用。1998年，商業銀行房地産開發貸款餘額為2680億元，到2002年達到6616億元，年均增長25.3%，個人住房貸款餘額1997年為190億元，到2002年達到8253億元，年均增長1倍以上。銀行貸款圓了很多人的住房夢，也帶來自身業務增長。面對人民銀行出臺的新政策，商業銀行均表示將嚴格執行，但同時也認為，在實際操作中還有很多問題需要解決。

　　面對央行出臺的新政策，一些商業銀行表現出了複雜的心情。採訪中，商業銀行均表示將嚴格執行央行的這一政策，但同時也認為在實際操作中還有問題需要解決。

　　央行的通知規定，商業銀行不得向房地産商發放用於繳交土地出讓金的貸款，中國農業銀行房地産信貸部副總經理高亮坦言，在沒有提供其它融資渠道的情況下，這一規定將使銀行陷於兩難的境地。

　　中國農業銀行房地産信貸部副總經理高亮説：“我感覺這個政策可能會有利有弊吧，就是説有的開發商，有比較好的土地資源的時候，他想去收買為以後的項目做儲備。這個時候他的現金流在短期內可能會遇到一些資金短缺的問題。如果銀行不注入資金的話，他可能就會供不上。那麼對銀行來説，我們也很難辦。”

　　就新政策中對個人貸款購買第二套以上住房的有關規定，高亮認為，以國內各家商業銀行目前對客戶個人信息掌握的情況，還無法準確判斷購房者是否是二次以上購房。

　　中國農業銀行房地産信貸部副總經理高亮告訴記者：“如果説人民銀行在信貸查閱系統，包括個人系統這一塊，都能夠聯網的話，那麼這對於銀行裏説可以做得到。但是如果説這一塊沒有聯網，那麼現在是多家銀行都可以貸款，對於單個的銀行來説，很難查閱出這個貸款戶到底是買的第一套還是第二套，這個就需要有一個大的環境。”

　　高亮表示，新政策在執行過程中確實需要一個磨合的過程，目前比較困難的還有一個問題，就是如何對高檔商品房做出界定。

　　高亮説：“因為你很難定在哪一個價位上是屬於高檔房，比如説九千塊錢以上的，還是一萬塊錢以上的，這樣我們在實際工作當中，在某一個具體樓盤上，很難界定。這樣可能就是，很難界定這個樓盤是高檔的還是非高檔的，這樣我們感覺這個有必要再細化。”

　　人民銀行的一紙《通知》，為房地産信貸政策帶來了諸多變化。其實，人民銀行這一舉動，來的並不突然。早在去年年底進行的全國房地産信貸大檢查中，部分地區房地産投資幅度過大、高檔住宅空置率過高、房價上漲過快等問題就已經引起了管理層注意。今年三月，人民銀行又在杭州舉行關於住房貸款的工作會議，聽取了國內各大商業銀行的意見。人民銀行出臺這項政策，究竟要解決房地産市場存在的哪些問題呢？我們還採訪了中國人民銀行貨幣政策司司長戴根有。

　　在中國人民銀行貨幣政策司司長戴根有的辦公桌上，記者見到了這份被廣泛關注的《通知》，戴司長告訴記者，為了籌備這份《通知》的出臺，央行之前已經進行了長達一年的市場調研。

　　中國人民銀行貨幣政策司司長戴根有説：“對房地産信貸政策做進一步的完善，這個題目我們去年三季度就已經提出來了。”

　　儘管戴司長表示無法透露調查報告的細節，但是他坦言，對房地産市場的這一次摸底結果表明，房地産貸款中違規金額佔的比重不小。對於這些問題可能帶來的金融風險戴司長表示擔心。

　　戴根有説：“一些地方房價上漲過高，房子的控制率太高，特別是高檔房，什麼別墅啊，大量的空在那兒，賣不出去。壓是壓誰的錢呢？壓銀行貸款。這種情況發展下去，銀行不良貸款比例就會上升啊。”

　　戴司長還談到這樣一種情況，一方面，閒置商品房大量出現，另一方面，市場的購房需求並沒有得到有效滿足。

　　戴根有告訴記者：“中低收入家庭住房比較困難，還是一個事實，這次通知裏邊特別提到了，要進一步擴大住房貸款的覆蓋面，強調要支持中低收入家庭，能夠有條件取得銀行貸款。”

　　對於房屋消費中，因買賣期房而可能引起的開發商和消費者之間的糾紛，此次出臺的新政策也有針對性的做出了規定。

　　戴根有説：“在實踐當中，現在我們發現不少業主和開發商出現了一些矛盾，因為他們買的是期房，買的是圖紙。強調主體結構封頂才能發放個人住房貸款是對老百姓的一種保護。現在強調主體結構封頂，實際上整個住房建設還沒完成，同這個意義上來講它還是期房。”

　　雖然新政策可能會對開發商的資金回籠造成一定的壓力，但是戴司長認為，央行有責任對房地産市場的不良現象進行監管。

　　戴根有説：“現在一系列的領域政府部門都是要做規定的，如果不做規定的話，完全由市場去調節，那這個市場秩序從何建立呢？這本身是建立市場秩序的一個表現啊。”

　　戴根有對房地産業的前景十分看好，他相信房地産市場高速增長的勢頭現在降不下來的，今後也還將延續非常長的時間。房地産業作為國民經濟主要支柱産業的地位，不會動搖。但是，他也再三強調，根據調研結果，當前房地産行業的確存在著泡沫。這裡準備了一段背景介紹，我們一起來看看銀行的房貸風險會出現在哪些地方。

　　國家統計局統計數字表明，2002年1到7月，全國商品房空置面積總量已經達到了1.2億平方米，其中半數空置了一年，佔壓資金超過2500億元。而今年前4個月，全國商品房空置面積同比又增長了9.6%，其中，空置期一年以上的商品房面積同比增長4.5%。

　　與此同時，房地産業過分依賴銀行的局面依然沒有改變。來自建設部等部委的調查數據表明，目前，房地産開發企業項目投入資金中約20%至30%是銀行貸款，其中包括的土地出讓金、項目啟動資金都來自銀行；建築公司往往要對項目墊付約佔總投入的30%至40%的資金，這部分資金也多是向銀行貸款，此外，至少一半的購房者申請了個人住房抵押貸款，這幾項累加，房地産項目中61%的資金是來源於銀行。目前我國房地産貸款總額約佔金融機構貸款總額的10%，這種資金來源的集中度過高，使商業銀行的信貸風險增大。

　　房地産市場出現的泡沫，有相當部分聚集在土地開發環節。特別是開發商利用大規模圈地來獲取鉅額利潤。鼓了自己的錢包，卻使相當一部分房貸資金沉澱在土地當中，加大了銀行的風險。那麼，它們到底是怎樣在土地上做文章呢？

　　在房地産市場，利用圈地來獲取鉅額利潤似乎已成了一個公開的秘密。有的開發商以每畝50萬元的價格買進1000畝地，卻並不急於開發樓盤，等到土地價格漲到70萬元一畝再轉手賣出，這樣，僅僅這1000畝地就能獲利1億元。國家也因此遭受巨大損失。據統計，自80年代末以來，因為土地轉讓中違規現象所造成的國有資産流失每年都達100億元以上。據國土資源部的初步統計，1999年至2002年，全國立案查處土地違法案件達54.9萬件，涉及土地面積12.2億平方米。有專家指出，土地買賣中的圈地行為已經成為房地産市場中的最大泡沫，這本質上也正是土地的泡沫。

　　針對這一現象，國土資源部從1999年開始了全國範圍內的土地市場治理整頓工作，2002年7月1日出臺政策，要求土地買賣過程透明化，禁止單位和個人擅自與鄉、村簽訂佔地協議從而圈佔土地。今年以來，更是直接向房地産中的圈地運動開刀，明確要求加大土地出讓過程中的監管力度，嚴格控制土地供應總量，並禁止任何單位和個人使用農民集體土地進行商品房開發，以防止少數開發商佔有大量土地，造成資源浪費和市場的動蕩。

　　為了防止把土地投機的風險通過貸款導入到商業銀行，人民銀行這次明確規定，商業銀行對土地儲備機構只能發放抵押貸款，貸款額度不能超過所收購土地評估值的70%，期限不能超過2年。對這一規定，土地管理部門最為叫好，堅定支持。

　　國土資源部土地利用管理司冷司長認為，央行所擔心的房地産商利用放貸政策“空手套白狼”並非空穴來風，不少人圈地的目的是要利用土地本身價值的提高來謀取利潤，但圈地過程中的風險就轉嫁到了銀行身上。

　　國土資源部土地利用管理司冷宏志説：“什麼錢都從銀行裏來，買地的錢從銀行裏來，然後他拿到土地以後，拿到土地使用證，他就可以到銀行抵押，銀行抵押的話，他又可以得到一部分錢。甚至，他在進行開發建設過程當中他還有一個預售，預售還有一個按揭，按揭的錢呢，這個按揭錢又是來自銀行貸款。一旦出了問題，真正套牢的是銀行，所以我想，中國人民銀行出這個東西，很可能這是一個很重要的方面。”

　　對於這一問題，國土資源部早在1999年就開始調查和干預，雖然也出臺了一些相關的政策，但並沒能真正解決這些問題。

　　冷宏志説：“我覺得政府不應該直接干預整個的市場的價格是個什麼情況。但是我們可以通過土地的供應量，以及供應機構，以及我銀行貸款的利率這些方面來調控、來調整，作為銀行應該是對資金的監管，應該是一個全過程，應是有能力的，就是貸出去以後，那麼你這個資金的貸款的投向應該是有監管的。”

　　對於新政策中引起爭議的，商業銀行不得向房地産商發放用於繳納土地出讓金的貸款這一條，冷司長認為非常必要。

　　冷宏志説：“我覺得應該説是合理的。”

　　人民銀行出臺房貸新政策用心良苦，但《通知》中的許多內容還需人民銀行、銀行業協會出臺相應細化方案。畢竟，房貸業務目前是各家商業銀行利潤增長的強勁支點。許多商業銀行雖然表示完全執行政策，但對此仍然流露出複雜的心情。那麼，資金鏈另一端的房地産開發企業又是如何看待央行的政策呢？

　　在新政策面前，房地産市場各方獲得信貸的門檻都有所提高，特別是房地産開發企業，今後獲得貸款的條件更加嚴格。這對目前很大程度上還依賴銀行貸款支撐資金流的房地産企業來説，無疑提出了更高要求。以它們現有的資金實力，能否接受這個現實呢？

　　通知中關於購買高檔或第二套商品房，銀行必須上調貸款利率這一條款，引起了廣泛的爭議，許多房地産商都認為這在具體操作上會有很大難度。

　　北京世紀朝陽房地産開發有限公司財務總監張川説：“第一個，我感覺不方便操作。比如説，對大戶型的房子，或者對第二套置業的，你怎麼來認定。他可能第一套房子在北京買，第二套房子跑去上海，第三套房可能又跑去重慶，或者是廣州。那這個你怎麼來弄，可能需要一個聯網，這個可能需要時間。”

　　除了在操作難度上存在疑慮外，一些房地産商更表明了應該鼓勵購買第二套商品房的態度。

　　北京世紀朝陽房地産開發有限公司財務總監張川説：“因為我有這種需求，我需要二次去購房，這個問題我覺得是比較重要的一點，這（些限制）應該是不太合理的，因為我們每個人買房都是我們自己的合法收入，央行截然的把第一次購房是一個政策，第二次購房又是另外一個政策，我們認為是不合理的，如果我是個消費者，從我的角度來看我認為這個是不合理的。”

　　今典投資集團董事長張寶全説：“銀行應該是典型的嫌貧愛富的，你沒錢，就不行，你有錢反而支持你。我們的政策感覺上好像是為了支持第一套房，我覺得這個支持，那麼他買第二套房，我覺得更應當支持，不應當在這個方面給他更好的。因為我們要鼓勵消費，甚至於應當是他買第二套房的時候，應該給予更好的一種優惠。”

　　央行的通知中，對房地産信貸的條件作了更加嚴格的規定，開發商們一致認為，這一政策的出發點是為了降低銀行的信貸風險，但是能否達到這一效果，部分開發商表達了不同觀點。

　　今典投資集團董事長張寶全告訴記者：“這個政策和這文件，我覺得對我們國家的擔保法和抵押法的不予重視，而是一種簡單的就現象而現象，所以我感覺，這個風險不是第一套、第二套的問題。關鍵是銀行要規避這個風險，還是銀行要有一個很專業的（隊伍），對你將要抵押給你的這套房子，你要有一個很專業的評估，這樣才能真正規避銀行的風險。這種一刀切，一定説第二套要把利率調高，等等，這些，我感覺不能解決主要的問題。”

　　在新政策下，自有資金雄厚的房地産企業優勢將更加明顯，而實力單薄、過於依賴貸款的企業則面臨被洗牌的危險。那麼，這次，人民銀行專門針對房地産市場動用貨幣政策進行調控，將産生多大的影響？房地産市場的格局將由此産生什麼樣的變化？我們還聯絡了中國人民銀行貨幣政策委員會委員、中國社科院金融研究所所長李揚。

　　記者：“我們看到的這份通知，和央行以往出臺的房貸政策相比，你認為最大的不同是在哪？”

　　李揚：“過去強調的並不特別多，就是今後我們信貸支持的重點是廣大的工薪階層，前兩年我們這個房改政策已經逐步到位，貨幣分房已經成為我們一個主體的一個趨勢，那麼在這種情況下，房地産業已經逐漸成為我們的支柱行業，一個支柱行業一定是要面向廣大人民群眾的，它不能夠説只是面向少數有錢人的口袋的，所以這次，我覺得它這裡好幾處都講到這點，這個跟過去立足點有一些變化。”

　　記者：“那麼現在老百姓最關心的就是對第二套自有商品房（貸款）的利率做出了調整，你認為央行為什麼要這樣做。”

　　李揚：“大家要體諒這裡邊央行的一個苦心，就是説現在在很多地方出現了兩極分化，一個極端就是那樣一些需要住房，但是又沒有足夠的收入，沒有足夠的東西來抵押、來擔保，來買到房子，這麼一批人也很多，另外又有一批人，一套一套的房，我們都看過有關報告，在上海有一下子買七八套房，他就是利用銀行貸款這樣一些空子，買一套，租出去，再買一套，再租出去，再買一套，如果説是一個完善的市場經濟的話，我覺得這個事情倒是無可厚非，問題是我們現在市場經濟不完善，所以這次為了保證銀行，同時也是為了保護這樣一個投資者，我覺得也是為了保護開發商，對這塊有一些比較強的，採取的一些措施，我覺得也有必要。”

　　記者：“利率的變化能夠起到一個什麼樣的作用？通知下發以後，我們也聽到了各方的議論，有一種看法就是認為央行出臺這樣的政策，是用行政的手段來干預市場，是不符合市場經濟原則的，你怎麼看？”

　　李揚：“如果我們現在是一個完善的市場，如果説大家都奉公守法，我自己倒是覺得，很這樣嚴厲的措施是可以不採取的，現在問題就是，不奉公守法的行為太多，所以這個事情，我覺得不能那麼絕對的説，因為你用完全市場經濟，一個純粹很完善的市場經濟條件下的一個東西來講，現在的事情，這個我覺得不一定很合理，你不能説央行不是按市場規矩辦事，你開發商是不是按市場規矩辦事，我覺得雙方都應當做一些這種磨合吧。”

　　記者：“如果從貨幣政策的角度，你怎麼評價央行這次出臺的新的房貸政策？”

　　李揚：“貨幣政策它一個基本原則是謹慎原則，所謂謹慎原則，出這樣一些規定，我覺得基本上還是合適的。”

　　從李揚那裏，我們可以感覺到，央行政策調整，很多地方似乎是不得已而為之。畢竟，控制房地産市場風險，防止出現泡沫，最根本的保證不是政策，而是市場的健康發展。

　　（《經濟半小時》記者：孫嶺 孫菁 高楊 賓芳 湯夢達）